Права и обязанности заказчика и подрядчика.

К обязанностям заказчика относятся следующие: - предоставление подрядчику необходимой технической документации, которая включает в себя проект на будущий объект, на основании которого выдано разрешение на строительство; - оказание подрядчику дополнительных услуг. Эта обязанность в случае необходимости непременно должна быть указана в договоре. Например, заказчик берет на себя обеспечение своевременной транспортировки, осуществление подводки электроэнергии, воды и пр. Однако оплата коммунальных услуг во время строительства - дело подрядчика. Она должна быть заложена в сметную стоимость; - предоставление земельного участка для строительства. В тексте договора должна быть указана площадь и состояние земельного участка; - оплата работы подрядчика в соответствии со сметой в порядке и в сроки, определенные договором. Само по себе наличие графика работ, без указания обязательства заказчика оплачивать промежуточные этапы, не дает права подрядчику требовать деньги до окончания всего строительства; - страхование отдельных строительных рисков.

Когда лучше рассчитываться с подрядчиком?

Все строительные компании просят внести определенную сумму в качестве аванса - на закупку части строительных материалов, а также для покрытия накладных и транспортных расходов начального этапа строительства. Обычно предоплата не превышает 20-30% от стоимости "коробки". Однако некоторые фирмы норовят получить до 60%, аргументируя это необходимостью приобретения сразу всех строительных материалов. Не поддавайтесь на подобные уговоры.

К договору подряда прилагается календарный график производства и финансирования строительно-монтажных работ. Эти документы должны быть согласованы друг с другом. С их помощью вы сможете реально контролировать проведение работ, выплачивая деньги только за то, что сделано. После завершения каждого этапа строительства вы принимаете работу, подписываете акт приема данного этапа и вносите очередную сумму.

Оплачивая работы или стройматериалы, не забывайте брать квитанцию об оплате с указанием суммы, основанием платежа и даты. Если какой-либо авансовый платеж все же имеет место быть, обязательно берите с его получателя расписку.

Заранее определитесь с датой сдачи-приемки работ. Отправляйтесь на объект и посвятите его осмотру столько времени, сколько считаете нужным. Помните, что после того, как вы поставите свою подпись в акте сдачи-приемки работ, строители уже ничего не будут вам должны. Осматривайте свой дом, но не спешите называть его готовым, ищите недостатки. Ведь у вас в руках еще есть весьма мощный рычаг - остаток суммы, которую вы должны выплатить после подписания акта приема. И только когда вы убедитесь, что все недостатки исправлены и существенных претензий больше нет, можете подписывать акт сдачи-приемки и производить окончательный расчет.

Из чего складывается бюджет строительства?

Приведем некоторые оценочные данные по основным работам, связанным со строительством дома. Однако имейте в виду, что по этим данным можно лишь ориентироваться. Обязательно предпримите "независимое расследование", если вы собираетесь задействовать их в каких-то реальных расчетах. Дело не только в том, что подобная информация устаревает - она также варьируется в зависимости от региона. Но если вы сможете оценить предстоящие расходы, это позволит вам рационально подойти к анализу сметы.

Итак, первые статьи в смете расходов займут бурение скважин для определения характеристик грунта и уровня грунтовых вод (порядка $1000) и топосъемка, стоимость которой зависит от особенностей участка. Если ваш участок ровный или рельеф не ярко выражен и при этом на территории нет большого количества деревьев, можно смело рассчитывать на то, что стоимость топосъемки в двухсотом масштабе (1:200 или в 1 см на плане 2 м на местности) составит примерно $10 за сотку. И наоборот, если территория имеет некий рельеф ("значительные перепады высот") либо на участке большое количество деревьев, а значит, потребуется так называемая подеревная съемка, стоимость топосъемки в двухсотом масштабе составит около $20 за сотку.

Далее идут расходы по подготовке стройплощадки. Сюда входят обеспечение строительства водой и электроэнергией, вывоз земли и строительного мусора, временное ограждение строительства, а после его завершения - забор, ворота, калитка, мусорный бак, тротуар и ступени перед входом в дом, подъезд к гаражу, а если нет гаража, то место для стоянки автомобиля или автомобилей, терраса, газоны (выравнивание грунта, удобрения), рассада кустов и деревьев, а возможно, и оплата за спил старых деревьев. Нелишним будет и проект стройплощадки.

Еще одна существенная статья расходов - инженерные сети (электричество, газ, канализация, водопровод). Здесь приводить какие-то средние цены абсурдно: все зависит от конкретных условий и потребностей застройщика. Некоторые владельцы участков не считают зазорным потратиться на электроподстанцию за $40 000, а для других предел мечтаний - индивидуальные очистные сооружения-септик за $2000.

В отдельных случаях потребуется также предусмотреть определенные расходы (от $1000) на дренажные работы, замену грунта и т. п. Необходимая, но, к сожалению, не столь часто учитываемая российскими застройщиками статья строительного бюджета, - это страхование строящегося объекта. Однако уже для настоящей главы важно понимание того факта, что если получение кредита на строительство коттеджа (смотри ниже) входит в ваши планы, то без страховки вам в любом случае будет не обойтись.

Стоимость строительства самого дома очень сильно зависит от избранного вами пути строительства. Но ориентиры для первоначальной прикидки привести можно. Пальму первенства по популярности среди частных застройщиков уже не одно десятилетие держат кирпичные дома. В последнее время на один уровень с ними встали газобетонные коттеджи. Если учитывать, что "в чистом виде" ни один материал стен сегодня не используется (если газобетон - то с облицовкой кирпичом, если кирпич -то с утеплителем), можно поместить эту группу в одну ценовую нишу - $500-600 за м2 (здесь и далее цена включает в себя экскавацию грунта, закладку фундамента, строительство "коробки" с перекрытиями, устройство кровли и все необходимые материалы).

Как вести строительство? Как вести строительство? Путей ведения строительства четыре. Воспроизводим их в порядке увеличения стоимости работ.

ПУТЬ А Застройщик самостоятельно занимается строительством, время от времени нанимая себе помощников. В среднем доля наемной рабочей силы при этом пути может не превышать одной трети. Строительные материалы самостоятельно закупаются застройщиком на базах, необходимое оборудование арендуется или приобретается в собственность. Непосредственно строительством может заниматься не сам инвестор, а один из членов его семьи, имеющий достаточно сил и знаний (или желания их получить), но не представляющий, куда их приложить.

ПУТЬ Б Застройщик не занимается непосредственно строительством, но полностью принимает на себя функции прораба.  Он самостоятельно нанимает рабочих разной квалификации, организует их труд, закупает строительные материалы и обеспечивает их доставку, арендует оборудование, следит за графиком выполнения работ и контролирует их качество. Будьте готовы к тому, что вам лично придется вступать в контакт с рабочими и, возможно, даже решать их жизненные проблемы. Разрешение конфликтных ситуаций тоже станет вашей непосредственной обязанностью. Но выбор этого пути даст вам экономию в 25-30% от общей стоимости строительства по сравнению с услугами строительной фирмы. Разумеется, такой выигрыш достигается за счет вашего времени, здоровья, энергии и требует серьезного напряжения сил, но, с другой стороны, каждый из нас знает, что заработать десять-двадцать-пятьдесят-сто тысяч долларов нелегко. Так что если у вас есть время, но нет денег, то к рассмотрению этого пути стоит отнестись со всей серьезностью.

ПУТЬ В Вы нанимаете основного подрядчика для выполнения основных строительных работ, то есть заказываете "коробку". На все остальные работы на отдельных условиях привлекаются специализированные подрядчики. Способы закупки материалов и оборудования могут варьироваться: можно самому заняться обеспечением поставок, а можно поручить подрядным организациям закупать все необходимое на их участке работ у собственных поставщиков. Этот путь можно считать оптимальным, если техническая оснастка и внутренняя отделка коттеджа особенно важны для вас, а к участию в возведении "коробки", как говорится, "душа не лежит". В данном случае у вас будет возможность на этапе строительства воспользоваться услугами прораба-профессионала, работающего в фирме подрядчика, а инженерные и дизайнерские работы поручить выбранным вами специализированным фирмам или независимым специалистам и непосредственно контролировать их ход. Ваша вовлеченность в процесс строительства будет возрастать по мере приближения к цели.

ПУТЬ Г Застройщик нанимает генерального подрядчика, обязующегося сдать дом "под ключ". Ответственность за организацию работ, поставок материалов и наем субподрядчиков полностью лежит на генеральном подрядчике. Для контроля за генподрядчиком инвестор отдельно нанимает независимого специалиста, в обязанности которого входит так называемый надзор. Этот путь потребует от вас минимума участия в строительном процессе: все возникающие вопросы вы будете решать с представителем генподрядчика и человеком, осуществляющим надзор. Стоит ли добавлять, что это путь самый дорогостоящий?