1. Цели и задачи грзо

ГРЗО — это целенаправленная деятельность государственных органов по организации рационального использования земель и их охраны путем принятия экономико-правовых мер.

Цель: соблюдение баланса социально-экономических интересов субъектов ЗО и наиболее рационального использования ЗР.

Задачи: 1. Обеспечение исходя из потребностей общества наиболее рационального исп-я ЗР и оптимального распределения м/д; 2. Охрана и воспроизводство ЗР, как естественного ресурса обеспечения роста продуктивности, соблюдение экологических требований в процессе использования; 3. Оказание содействия субъектам ЗО в реализации своих правомерных интересов в защиту их прав; разрешение возникающих споров и конфликтов; 4. Пресечение неправомерных действий в отношении ЗР, а так же действий нарушающих интересы других лиц; 5. Повышение экономической заинтересованности и ответственности ЗП, выравнивание возможности их экономического развития при использовании земель равного качества; 6. Предотвращение спекуляций землёй и созд-я укрупн. зем. уч; 7. изучение состояния ЗР и процессов.

2. Принципы оценки недвижимости

П. оценки недвижимости, их реализация при оценке земли и иной недвижимости

Теоретической основой процесса оценки является система оценочных принципов:

1я группа: п, основанные на представлениях потенциального собственника;

2я группа: п, связанные с землей, зданиями и сооружений;

3я группа: п, обусловленные действием рыночной среды;

4я группа: п. лучшего и наиболее эффективного использования.

1я группа П, основанные на представлениях потенциального собственника.

П. полезности означает, что чем больше объект недвижимости способен удовлетворить потребность собственника, тем выше его полезность и стоимость.

П. замещения означает, что при наличии определенного количества однородных (по полезности или доходности) объектов недвижимости самым высоким спросом будут пользоваться объекты с наименьшей ценой. Принцип замещения гласит, что максимальная стоимость собственности определяется наименьшей ценой или стоимостью, по которой может быть приобретена другая собственность с эквивалентной полезностью.

П. ожидания определяется тем, какой доход (с учетом величины и сроков получения) или какие выгоды и удобства от использования объекта недвижимости, включая выручку от последующей перепродажи, ожидает получить потенциальный собственник. Данный принцип лежит в основе оценки недвижимости доходным подходом и характеризует точку зрения потенциального пользователя на будущие доходы и их текущую стоимость.

2я группа П. оценки, связанные с землей, зданиями и сооружениями.

Остаточная продуктивность. В основе стоимости земли лежит ее остаточная продуктивность, земля имеет остаточную стоимость и какую-либо ценность только тогда, когда есть остаток после оплаты всех других факторов производства.

П. вклада предполагает анализ, как увеличивается или уменьшается стоимость хозяйственного объекта или чистый доход от него вследствие наличия или отсутствия какого-либо дополнительного фактора производства.

Вклад – это сумма прироста стоимости хозяйственного объекта в результате привнесения какого-либо нового фактора, а не фактические затраты на сам этот фактор.

П сбалансированности : любому типу землепользования соответствуют оптимальные суммы различных факторов производства, при сочетании которых достигается максимальная стоимость земли.

3я группа. Группа принципов оценки, связанных с рыночной средой

Включает в себя: зависимость, соответствие, предложение и спрос, конкуренцию и изменение.

П. зависимости гласит, что стоимость конкретного объекта недвижимости подвержена влиянию и сама влияет на природу и величину стоимости других объектов в районе его расположения.

Местоположение является одним из наиболее важных факторов, влияющих на стоимость недвижимости. Качество местоположения зависит от того, насколько физические параметры участка соответствуют принятому в данном районе типу землепользования, а также от его близости к экономической среде.

П. соответствия определяет, в какой степени архитектурный стиль и уровни удобств и услуг, предлагаемых застройкой земли, отвечают потребностям и ожиданиям рынка.

С п. соответствия связаны п. регрессии и прогрессии. Регрессия имеет место, когда участок земли оказывается перегруженным застройкой с учетом условий данного рынка.

П. спроса и предложения означает, что цена недвижимости изменяется в результате взаимодействия спроса и предложения.

П. конкуренции. Обострение конкуренции приведет к росту предложения данного вида недвижимости в районе. Если спрос при этом не возрастает, то средний чистый доход от всей недвижимости данного вида будет снижаться. Если конкуренция чрезмерна, прибыли могут опуститься ниже нормальных или в некоторых случаях вообще исчезнут.

П. изменения: стоимость объектов недвижимости обычно не остается постоянной, но меняется с течением времени.

4я группа: п. лучшего и наиболее эффективного использования означает, что из возможных вариантов использования объекта недвижимости выбирается тот, при котором наиболее полно реализуются функциональные возможности земельного участка с улучшениями. Именно этот вариант применяется для оценки стоимости недвижимости.

Данный п. определяет три фундаментальных подхода к оценке недвижимости – доходный, сравнительный и затратный.