3. Економічні характеристики ефективності реконструкції житлових будинків

3.1. Економічні характеристики будинку, в якому здійснена/передбачається реконструкція, включають показники:

а) загальна площа будинку, S_з в тому числі:

• загальна площа квартир, S_к,

• загальна площа квартир, отримана додатково, ∆S_к;

б) зведені витрати по проекту реконструкції, ВЗ;

в) прибуток від реалізації проекту (чистий прибуток), П_ч,

г) тривалість реконструкції будинку, Т;

д) строк окупності витрат, Т_ок;

є) витрати тепла на опалення, B_оп .

2. Загальна площа квартир будинку, отримана додатково, ∆S_к дозволяє визначити розмір прибутку від її реалізації. Розрахунок наводиться нижче (п.3.22).

3. Зведені витрати по проекту реконструкції ВЗ, визначають загальну суму інвестицій на здійснення реконструкції.

3.3.1. Зведені витрати по проекту реконструкції враховують кошторисну вартість реконструкції ВК, зміну поточних витрат на експлуатацію будинку (далі – поточні витрати) після реконструкції будинку, ∆ВП в розрахунку на рік, та витрати на переселення мешканців будинку під час реконструкції, Вп :

ВЗ = ВК±∆ВП+Вп (1)

3.3.2. Джерела покриття витрат, пов'язаних з відселенням/переселенням мешканців будинку - об'єкту реконструкції можуть бути різними:

- витрати на тимчасове відселення мешканців будинку під час реконструкції, B_в, передбачаються в кошторисній вартості реконструкції ВК згідно п. 2.8.7.7. ДБН Д 1.1-1-2000 "Правила визначення вартості будівництва" і враховуються в зведених витратах, ВЗ, в межах цієї суми.

- витрати на переселення мешканців будинку, В_п, під час реконструкції в кошторисній вартості не передбачаються. Джерела їх покриття визначаються на договірних засадах між інвестором та замовником.

3.4. Кошторисна вартість реконструкції ВК, визначається за формулою 2:

ВК = ВПр + Взв + Втим + Зам + ПВР + Вінш + П + АВ + Риз + І, (2)

де ВПр - прямі витрати, грн, складаються з Впр_і - прямих витрат по кожній роботі;

Взв - загальновиробничі витрати,грн. визначаються як сума Взв_і, -загальновиробничих витрат по кожному виду робіт;

Втим - кошти на зведення та розборку тимчасових будівель та споруд, грн.;

Вінш - вартість інших робіт і витрат, грн.;

Зам - витрати на утримання служби замовника та авторський нагляд, грн.;

ПВР- вартість проектних та вишукувальних робіт, грн.;

П - кошторисний прибуток, грн.;

АВ - адміністративні витрати, грн;

Риз - кошти на покриття ризику всіх учасників будівництва, грн.;

І - кошти на покриття додаткових витрат, пов'язаних з інфляційними процесами,грн.

3.5. Порядок визначення кошторисної вартості викладено відповідно до вимог чинних Правил визначення вартості будівництва [2].

3.6. Прямі витрати, ВПр визначаються за формулою 3 [3]:

ВПр=В_зр+В_мех+В_мат, (3)

а)Взр - витрати на основну заробітну плату робітників. розраховуються за формулою 4:

В_зр=В_зр′ ∙Т_б, (4)

де В_зр′ - витрати на заробітну плату робітників за одну люд-годину. В_зр′ відповідає середньому нормативному розряду ланки робіт, грн/люд-год;

Т_б - трудовитрати робітників-будівельників та монтажників, люд-год;

б) В_мех - витрати на експлуатацію будівельних машин і механізмів, грн. (формула5):

^{Вмех= ∑ Вмаші –Мі + Врм + Взр"∙Тм, (5)}

де Вмаш_і - вартість 1 маш-год роботи і-ї будівельної машини або механізму, грн;

М_і; - необхідна кількість маш-год роботи і-ї будівельної машини або механізму;

В_рм - вартість матеріальних ресурсів, необхідних для обслуговування будівельних машин та механізмів, грн;

В_зрʺ - витрати на заробітну плату робітників, зайнятих управлінням та обслуговуванням будівельних машин і механізмів за люд.-год. В_зрʺ відповідає середньому нормативному розряду ланки цих робітників, грн/люд-год;

Тм - трудовитрати робітників, що обслуговують машини та механізми, люд-год.

в) В_мат - вартість матеріалів, виробів, конструкцій, яка визначається по кожному виду матеріалів за формулою 6, грн.:

^{Вмат= маті-Маті, (6)}

де Вмат_і - поточна ціна матеріалу і-го виду, грн;

Мат_і - кількість матеріалів і-го виду, необхідного для виконання робіт, натуральні одиниці виміру.

3.7. Загальновиробничі витрати Взв, визначаються за формулою 7 [4]:

Взв = В_з+ В_6ід+ В_ін , (7)

де В_з - витрати на заробітну плату працівників, яка визначається в загальновиробничих витратах, грн. Розраховуються виходячи з трудовитрат цих працівників та вартості відповідної людино-години [5]

В_від - обов'язкові відрахування, грн. Визначаються виходячи з норм, встановлених законодавством і кошторисної заробітної плати, яка складається із заробітної плати, що враховується в прямих та загальновиробничих витратах.

В_ін - інші загальновиробничі витрати, грн. Розраховуються виходячи з трудомісткості робіт, що передбачається в прямих витратах та усередненого показника [5].

3.8. Кошти на зведення та розборку тимчасових будівель та споруд, В_тим, грн. визначаються по усередненим відсотковим показникам [6].

3.9. Інші витрати, В_ін, розраховуються згідно [7].

В складі В_ін визначаються додаткові витрати при виконанні будівельно-монтажних робіт:

- у зимовий період, Взим [8]:

Взим = (ВПр + Взв + Втим) ×∙k_зи,м , (8)

де k_зим - усереднений показник для визначення ліміту коштів на додаткові витрати при виконанні будівельно-монтажних робіт у зимовий період [18];

-у літній період, Вліт [10].

Вліт = (ВПр + Взв + Втим) ∙∙k_літ , (9)

де k_літ -усереднений відсотковий показник для визначення ліміту коштів на додаткові витрати при виконанні будівельно-монтажних робіт у літній період;

n - кількість місяців зимового/літнього періоду, протягом яких виконуються БМР.

3.10.Витрати на утримання служби замовника та авторський нагляд, Зам і вартість проектних та вишукувальних робіт, ПВР, грн, оцінюються у відповідності до [11,12].

3.11.Кошторисний прибуток, П, грн.[13] визначається за формулою 10:

П=k_n∙Тр, (10)

де k_n - усереднений показник для визначення розміру кошторисного прибутку по видах будівництва, грн./люд-год [14];

Тр - загальна кошторисна трудомісткість будівельно-монтажних робіт [15].

3.12. Адміністративні витрати, АВ, грн. визначаються за усередненими показниками, рекомендованими Держбудом [16]:

АВ=k_адм∙Тр, (11)

де K_адм - усереднений показник для визначення розміру адміністративних витрат будівельно-монтажних організацій, грн./люд-год.

3.13. Кошти на покриття ризику всіх учасників будівництва, Риз, грн. визначаються за формулою 12 [17]:

Риз=(ВПр + Взв + Втим + Він + Зам + ПВР) ∙k_р, (12)

де k_р - усереднений показник розміру коштів на покриття ризику усіх учасників будівництва, % [18].

3.14. Кошти на покриття додаткових витрат, пов'язаних з інфляційними процесами, І, грн, визначаються за формулою 13:

І= (ВПр + Взв + Втим + Він + 3ам + ПВР) ∙k_ін, (13)

де k_ін - коефіцієнт, який враховує рівень інфляції;

3.15. Для оцінки ефективності реконструкції враховуються зміни поточних витрат, зумовлені реконструкцією житлового будинку, в розрахунку на рік.

1. При визначенні розміру витрат враховуються витрати, зумовлені зміною експлуатаційних показників будинку, та витрати на опалення, вивезення та утилізацію сміття, експлуатацію ліфтів та освітлення сходових клітин.

2. Поточні витрати визначаються згідно з чинними нормативними та методичними документами.

3. З метою уніфікації методичних підходів до визначення поточних витрат наведено рекомендації щодо порядку розрахунку окремих статей цих витрат (див.дод. 1).

3.16. Зведені витрати по проекту реконструкції на 1 м² загальної площі В3′ визначаються за формулою 14:

ВЗ'= ВЗ/S_з, (14)

де ВЗ - зведені витрати, грн.;

S_з - загальна площа будинку, м² .

3.17. Кошторисна вартість реконструкції 1 м² загальної площі ВК′ , визначається за формулою 15:

ВК′=ВК/S_з (15)

3.18. Поточні витрати на 1 м² загальної площі ∆ВП', визначаються за формулою 16:

∆ВП′= ∆ВП/S_з (16)

19. Тривалість реконструкції Т - проміжок часу від початку реконструкції до підписання акту про її завершення. По проекту визначається з урахуванням тривалості виконання робіт по об'єктам-аналогам.

20. Строк окупності витрат Т_ок, - проміжок часу від початку реалізації проекту до того моменту, коли ці витрати окупляться, тобто коли різниця між доходом та витратами дорівнює нулю і надалі буде вище його.

21. Строк окупності витрат Т_ок може розраховуватись простим методом та методом дисконтування.

Обидва методи полягають у співставленні зведених витрат на реконструкцію ВЗ та отриманого в результаті реконструкції скоригованого доходу, Д_с.

3.22. Для розрахунку періоду окупності витрат Т_ок простим методом необхідно співставити суму зведених витрат Вз та скоригованого доходу Д_с.

Строк окупності Т_ок в цьому випадку визначається за формулою 17:

Т_ок= , (17)

де Д_с - скоригований доход в розрахунку на рік, грн., являє собою різницю між сумою валового доходу Д_в та сумою податків на прибуток, на додану вартість (якщо такий податок підлягає сплаті), та інших обов'язкових платежів Под. Розраховується за формулою 18:

Д_с = Д_в -Под, (18)

а) Д_в - валовий доход від реконструкції, грн. Розраховується за формулою 19:

Д_в=Д₁+Д₂+Д₃+Д₄+Д₅, (19)

де Д₁ - доход від продажу додаткової площі квартир, отриманої при надбудові поверхів, мансард, переплануванні поверхів та інш. У випадку переселення мешканців будинку на постійне місце проживання з будинку, що реконструюється, реалізації підлягає вся загальна площа квартир будинку після його реконструкції. Розраховується за формулою 20:

Д₁= Ц₁∙∆S_к , (20)

де Ц₁ - середня ринкова ціна 1 м² житла відповідної споживчої якості, грн/м² ;

∆S_K - додаткова загальна площа квартир, отримана в результаті реконструкції м² .

Д₂ - доход від оплати за оренду приміщень першого поверху, підвалу та інших нежилих приміщень. Розраховується за формулою 21:

Д₂=Ц₂ ∙ S_ор, (21)

де Ц₂ - середня ринкова ціна оренди, грн/м² ;

S_op - площа будинку, що підлягає оренді, м².

Д₃ - доход від додаткової оплати мешканцями комунальних послуг, зумовленої підвищенням комфортності житла після реконструкції будинку. Розраховується за формулою 22:

Д₃=∆Ц₃-S_к, (22)

де ∆Ц₃ - зміна тарифу на комунальні послуги, грн/м²;

S_K - загальна площа квартир будинку, м².

Д₄- доход від скорочення втрат тепла будинком в зв'язку з його утепленням. Цей доход впливає на показник ефективності реконструкції через скорочення витрат на опалення будинку у складі поточних витрат. Розраховується за формулою 23:

Д₄=Ц₄∙∆G, (23)

де Ц₄ - ціна 1 ГКл тепла, грн/ГКл;

∆G - скорочення втрат тепла будинку у зв'язку з його утепленням, ГКл.

Д₅ - економія від скорочення витрат води, газу, електроенергії, тепла за рахунок застосування приладів обліку, контролю та регулювання. Визначається з урахуванням кількості зекономленого ресурсу та його вартості.

б) П_од - сума податку на прибуток та податку на додану вартість, якщо такий податок підлягає сплаті, та інших обов'язкових платежів.

3.23. Строк окупності витрат методом дисконтування передбачає порівняння сум витрат ВЗ і доходу Д_с за різні періоди, приведених (дисконтованих) на одну дату, що точніше.

Дисконтування відбувається за формулою 24:

Дисконтований дохід, Д_сd:

Д_сd=, (24)

де d - коефіцієнт дисконтування;

t - порядковий номер періоду часу, за який відбувається дисконтування.

Дисконтовані витрати, ВЗd, визначаються за аналогічною формулою.

3.24. При використанні обох методів визначення строку окупності витрат - простого і методу дисконтування - строк окупності витрат буде залежати від динаміки показників, в числі яких - продаж квартир. Оскільки для розрахунку будуть використовуватись прогнозні показники, доцільно визначати діапазон імовірного строку окупності.

3.25. Розрахунковий життєвий цикл будинку, Ц_ж, після реконструкції визначається методом експертної оцінки з урахуванням технічного стану основних конструктивних елементів будинку.

3.26. Чистий прибуток від реалізації проекту реконструкції, П_ч, розраховується за формулою 25:

П_ч =Д_с – ВЗ (25)

3.27. В додатку 2 наведено приклад розрахунку техніко-економічних показників ефективності реконструкції житлового фонду.

Розрахунок зроблено на умовному прикладі, але в повній відповідності з методологією, викладеною в "Методичних рекомендаціях..", в зв'язку з чим в ньому наведено посилання на відповідні формули.

Додаток 1

РЕКОМЕНДАЦІЇ ЩОДО ПОРЯДКУ РОЗРАХУНКУ ПОТОЧНИХ (ЕКСПЛУАТАЦІЙНИХ) ВИТРАТ

1. Методичні підходи до розрахунку окремих статей поточних (експлуатаційних) витрат визначені з урахуванням чинних нормативних та методичних документів [1].

2. Скорочення втрат тепла будинком після реконструкції, ∆G являє собою суму економії від скорочення втрат тепла будинком через вікна, стіни, перекриття і т. інш. В розрахунку на 1м² економія визначається як сума скорочення втрат тепла на 1 м² через вікна, стіни, перекриття (формула 1.1):

∆G'= ∆G_вік'+∆G_стін'+∆G_пер' (1.1)

З. Скорочення втрат тепла через стіни розраховується за формулою1.2:

∆G=S_ог∙Z(-)(1/R'-1/Rʺ)1,6, (1.2)

де ∆G - скорочення втрат тепла, сут-Вт/м² ;

Z - тривалість опалювального періоду, доба;

S_ог - площа стін будинку;

T_в°- температура внутрішнього повітря розрахункова °С;

- температура зовнішнього повітря середня за опалювальний період, °С;

R' - мінімальний приведений опір теплопередачі огороджуючих конструкцій до реконструкції, м² °С/Вт;

R"- те саме після реконструкції, м² °С/Вт;

1,6 - коефіцієнт, який визначає невраховані втрати.

4. Скорочення втрат тепла через вікна ∆G_вік, та перекриття ∆G_nep визначаються за аналогічними формулами.

5. Витрати на вивезення та утилізацію сміття В_с розраховуються за формулою 1.3:

В_с=В_п+В_г+В_у, (1.3)

де В_п - вартість вивезення побутового твердого сміття на рік, грн. (формула 1.4):

В_п=т_пс∙Меш∙N_нак, (1.4)

де Меш - кількість мешканців, що проживають на загальній житловій площі, чол;

N_нак -- норма накопичення побутового сміття на 1-го мешканця, м³/чол;

т_пс - тариф на вивезення 1 м³ побутового сміття , грн/м³.

В_г - вартість вивезення грубого сміття, грн. (формула 1.5):

В_г= т_гс∙Меш∙N_нак', (1.5)

де N_нак' - норма накопичення грубого сміття, м³/чол;

т_гс - тариф на вивезення 1 м³ грубого сміття, грн/м³.

В_у - вартість утилізації сміття, грн.(формула 1.6):

В_у = т_у∙V, (1.6)

де Ту- тариф за утилізацію 1 м³ побутового і грубого сміття, грн/м³.

V - кількість побутового і грубого сміття, м³ (формула 1.7):

V=Меш(N_нак+ N_нак′) (1.7)

6. Витрати на експлуатацію ліфтів на рік В_лф розраховуються за формулою 1.8:

В_лф= В_л∙К_ліф, (1.8)

де В_л - вартість обслуговування 1 ліфта (без електроенергії) на рік, грн;

К_ліф - кількість ліфтів, шт.

7. Витрати на електроенергію для експлуатації ліфтів В_ел на рік розраховуються за формулою 1.9:

В_ел = В_ел ∙ т_е, (1.9)

де В_ел - середні витрати електроенергії на 1 ліфт (на рівні нормативних витрат електроенергії на 1 ліфт), кВт-год;

т_е - тариф за 1 кВт-год електроенергії, грн.

8. Витрати на освітлення сходових клітин, підвалів та технічного поверху В_ос розраховуються за формулою 1.10:

В_ос= (ВМ+В_зе+Взв+ Н_з + т_е∙N_е), (1.10)

де ВМ - матеріальні витрати, грн.;

В_зе - витрати на заробітну плату електриків, грн. (формула 1.11):

В_зе= В_зб+ В_дод+ Прем, (1.11)

де В_3б - витрати на базову заробітну плату, грн.;

В_дод – витрати на додаткову оплату праці, грн.;

Прем – премія, грн.;

Н_з - нарахування на з/п, грн:

Взв - витрати загальновиробничі, грн;

N_е- сумарна норма витрат на електроенергію, кВт-год (формула 1.12):

N=N_ео+N_еп+N_ев, (1.12)

де N_ео - норма витрат електроенергії на освітлення сходових клітин, кВт̇-год;

N_еп - норма витрат електроенергії на освітлення підвалів, кВтгод;

N_ев - норма витрат електроенергії на підкачку води в багатоповерхових будинках, кВт-год;

Т_е - тариф за 1 кВт год електроенергії,грн.

Додаток 2