Вопрос 27. Методы расчета рыночной стоимости движимого имущества в рамках Сравнительного подхода в оценке.

Суть подхода: через систему корректировок цены предложений всех объектов сравнения приводятся к цене объекта оценки.

• В качестве объектов сравнения используются объекты, схожие с оцениваемым имуществом по возрасту, состоянию, техническим характеристикам, комплектации и пр. параметрам;

• Сравнительный подход используется для расчета неуникального имущества;

• Сравнительный подход применяется к оценке старого оборудования, вторичный рынок которого достаточно развит;

Алгоритм Сравнительного подхода

• Сбор рыночных данных и выбор объектов-аналогов (ценовая и техническая информация);

• Анализ и проверка информации;

• Выбор элементов сравнения (ценообразующие факторы);

• Расчет стоимости оцениваемого объекта на основе проведения корректировок цен продаж.

Критерии подбора аналогов

• Полное сходство по функциональному назначению (тип, род, класс, марка, модель оборудования);

• Сходство по техническим характеристикам (параметрические показатели);

• Аналогичное или близкое по возрасту.

Анализ ценовой информации

• Характер цены по источнику происхождения (цена предложения, цена сделки);

• Дата или время сделки;

• Денежная единица;

• Место продажи (регион России);

• Год выпуска объекта-аналога;

• Техническая информация (технические параметры, комплектация);

• Наличие или отсутствие НДС в цене;

• Наличие в цене транспортных или прочих издержек продавца.

Проведение корректировок

Последовательные корректировки:

1. Объем прав (собственность, аренда, лизинг);

2. Условия финансирования сделки (платеж 100%, авансовый платеж, в рассрочку, предоставление кредита);

3. Условия (тип) сделки (рыночная, закрытая, спекулятивная, инвестиционная);

4. Корректировка на закрытие сделки – поправка на уторгование;

5. Таможенные платежи.

Проведение корректировок

Независимые корректировки:

• Возраст (физический износ оборудования);

• Параметрические корректировки (производительность, мощность, длина обрабатываемой детали);

• Комплектация (наличие/отсутствие дополнительных узлов, компонентов, деталей)

• Местоположение.

Проведение корректировок

• Экспертный метод (необоснованные экспертные корректировки, как правило, должны быть не более 20-30%)

• Расчет корректировок парными продажами (является предпочтительным, т.к. основан на данных рынка)

• Качественный анализ

• Элементы коррялиционно-регрессионного анализа

!!! У отдельных банков существуют требования о размере абсолютных валовых корректировок, максимальная величина которых не может быть, как правило, выше 30% )!!!

Расчет корректировки на физический износ

где К_ФИ – корректировка на физический износ;

ФИ_ОО – физический износ объекта оценки;

ФИ_ОА – физический износ объекта оценки.

Расчет параметрических корректировок

где, Ц_оо – цена объекта оценки, скорректированная внесением поправки;

Ц_ан – цена объекта аналога;

Х, Х_ан – значение параметра у оцениваемого объекта и у объекта-аналога соответственно;

n – показатель степени, учитывающий силу влияния параметра Х на цену, называемый коэффициентом торможения (коэф-том Чилтона).

Расчет коэффициента Чилтона

где n – коэффициент Чилтона;

Ц₁, Ц₂ – цены объектов-аналогов;

Х₁, Х₂ – параметры объектов-аналогов

МЕТОДЫ

Сравнительный подход к оценке стоимости машин, оборудования и транспортных средств реализуется в следующих методах:

1) ценовых индексов, или индексирования по фактору времени;

2) прямого сравнения с идентичным объектом;

3) прямого сравнения с аналогичным объектом;

4) прямого сравнения с аналогичными объектами с внесением направленных качественных корректировок;

5) расчета по удельным показателям и корреляционным моделям.