38.Причины и методы дисконтирования

Методы дисконтирования основаны на сравнении денеж­ных поступлений в различные моменты времени. Именно про­цедура дисконтирования позволяет максимально полно учесть инфляцию, риски и альтернативную стоимость капитала на различных стадиях проекта.

Способ (метод) дисконтирования будущих доходов – это способ, используемый для оценки объектов доходной недвижимости на основании будущих доходов от эксплуатации объекта, приведенных к текущей стоимости. Способ дисконтированных денежных потоков (ДДП) немного более сложен и детален по сравнению со способом капитализации доходов, однако он позволяет оценить объект в случаях, когда: • предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих; • имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих потоков денежных средств от недвижимости; • потоки доходов и расходов носят сезонный характер; • оцениваемая недвижимость - крупный многофункциональный коммерческий объект; • объект недвижимости строится или только что построен и вводится (или введен в действие).

Одной из основных причин возникновения специальных методов оценки инвестиционных проектов является неодинаковая ценность денежных средств во времени. Практически это означает, что рубль сегодняшний считается нетождественным рублю через год. Причина такого разного отношения к одной и той же денежной сумме даже не инфляция, хотя мысль о ней может возникнуть в первую очередь. Куда более фундаментальной причиной является то, что рубль, вложенный в любого рода коммерческие операции (включая и простое помещение его на депозит в банке), способен через год превратиться в большую сумму за счет полученного с его помощью дохода.

Причина дисконтирования состоит в том, что если кому-либо предложили выбор между получением денежного подарка сейчас или получением той же самой суммы в течение года, то он естественно выберет подарок сейчас. Можно инвестировать эти деньги в течение года под проценты или купить товары в настоящий момент, а не позже, используя или, следовательно, на год больше или избежав возможного повышения цен. Эта учетная ставка будет связана со ставкой ссудного процента. Таким образом, если кто-то хочет знать текущий эквивалент суммы денег, которые должны быть уплачены или получены в будущем, эта сумма должна быть дисконтирована.

38. Аннуитет, будущая и текущая стоимость аннуитета

Аннуитет – это денежный поток, представленный равновелики­ми суммами, возникающими через одинаковые промежутки времени.

Будущая стоимость- стоимость в будущем инвестированных ейчас денежных средств.

Для определения стоимости,которую будет иметь инвестиция через несколько лет при использовании процедуры сложных процентов-будущей стоимости,применяется формула: FV=PV(1+r)ⁿ ,

FV-будущая стоимость инвестиций,

PV= сумма,вкладываемая в момент расчета

r-ставка процента

n- число лет

Текущая стоимость-дисконтированная стоимость будущего денежного потока,т.е. сумма,которую нам необходимо вложить сейчас по определенной ставке процента. PV=FV/(1+r)ⁿ=FV*(1/(1+r)ⁿ)

38. Этапы оценки будущих денежных потоков инвестиционного проекта

1.Первым этапом анализа эффективности любого инвестиционного проекта — расчет требуемых капитальных вложений и прогноз будущего денежного потока, генерируемого данным проектом.

Базой для расчетов всех показателей эффективности инвестиционных проектов является вычисление чистого потока денежных средств, который определяется как разность текущих доходов (приток) и расходов (отток), связанных с реализацией инвестиционного проекта и измеряемых количеством денежных единиц в единицу времени (денежная единица/ единица времени).

В большинстве случаев вложения капитала происходят в начале реализации проекта на нулевом этапе или в течение нескольких первых периодов, а затем следует приток денежных средств.

С финансовой точки зрения потоки текущих доходов и расходов, а также чистый поток денежных средств полностью характеризуют инвестиционный проект.