Вопросы структурной перестройки бизнеса, предполагающие выбор из ряда альтернативных вариантов наиболее оптимального, сегодня не могут быть успешно решены без использования соответствующего программного продукта. На российском рынке уже появились компании, создающие про­граммную основу проекта автоматизации бизнес-процессов на базе соб­ственных программных продуктов, а при необходимости разрабатывающие индивидуальные решения с последующим их внедрением и сопровождени­ем. Подобный бизнес-консалтинг предполагает по крайней мере два базо­вых варианта проведения реструктуризации бизнес-процессов: улучшение и реинжиниринг.

до проведения реструктуризации

после проведения

Эта классификация достаточно условна, но позволяет понять, какому из этих направлений соответствуют возможности реального инвестора.Так, программаулучшениябизнес-процессов обеспечивает минимальный риск инвестора и относительно низкий уровень капитальных вложений.

Промежуточным вариантом реструктуризации между двумя вышеназ­ванными направлениями является перестройка.Использование этого пути означает прежде всего выявление и избавление от избыточных и малоэф­фективных процессов. Новые решения используются лишь тогда, когда они удачно вписываются в существующую организацию бизнеса и его технологию.

Реинжинирингпредполагает «революционный» характер преобразова­ний в существующей организационной структуре бизнеса. Использование этого подхода обеспечивает предприятию стремительный переход в каче­ственно иную категорию бизнеса. Однако необходимый объем инвестиций и степень риска инвестора в данном случае существенно выше, чем при ис­пользовании программы улучшения.

Из вышеизложенного следует вывод: информация управленческого учета может оказать существенную помощь в решении вопросов децентрализа­ции бизнеса, оценке ее эффективности. Использование этой информации позволит бухгалтеру-аналитику выработать рекомендации по совершенство­ванию организационной структуры производства, наладить управленческий контроль на предприятии. Решение всех этих сложных вопросов возможно сегодня при использовании соответствующих программных продуктов.

4.6.Решения о капиталовложениях

Вопрос о капиталовложениях обычно является наиболее сложным для любой организации, поскольку инвестиционные затраты могут принести до­ход только в будущем. Поэтому при решении подобного вопроса организации необходимо оценить прежде всего экономическую привлекательность пред­ложений о капиталовложениях, постараться получить наиболее точный про­гноз о процессе, в который вовлекается, как правило, довольно значительная доля свободных денежных средств предприятия. Часто источником капиталь­ных затрат являются заемные средства, и тогда предприятию необходим де­тальный расчет их окупаемости, с тем чтобы убедить инвестора в целесооб­разности подобных вложений. Инвестиционные решения в зависимости от времени, на которое рассчитан проект капиталовложений, можно разделить на краткосрочные (принимаемые на относительно короткий период, как пра­вило до года) и долгосрочные (период между осуществлением инвестиций и получением дохода — более года). При этом если при краткосрочных инвес­тициях затраты на вложенный капитал обычно настолько малы, что их можно не учитывать при принятии решений, то при осуществлении долгосрочных вложений затратами на вложенный капитал пренебречь нельзя.

Речь идет об изменении стоимости денег во времени. Рассмотрим конк­ретную ситуацию.

Пример. Предприятие намерено на пять лет взять в лизинг сложную технику. Ежегодные лизинговые платежи, согласно заключенному догово­ру, должны составить 1000 у.е., а при выкупе имущества — 500 у.е. Необхо­димо ответить на вопрос: во что предприятию обойдется приобретение это­го имущества, если учетная ставка равна 20%?

Если бы стоимость денег во времени не менялась, то суммарные расхо­ды предприятия составили:

1000х5 + 500 = 5500у.е.

Однако этот прогноз не верен, так как не принята в расчет учетная ставка.

Существуют различные приемы и методы, позволяющие бухгалтеру-аналитику объективно оценить привлекательность того или иного инвести­ционного проекта, а следовательно, помочь руководству принять обосно­ванное долгосрочное управленческое решение. Они могут применяться как изолированно друг от друга, так и в различных комбинациях. В числе этого арсенала методов расчет вмененных издержек по инвестициям, чистой дисконтированной стоимости и внутреннего коэффициента окупаемости капиталовложений, определение периода и учетного коэффициента оку­паемости.

Остановимся подробнее на каждом из них.

Вмененные издержки по капиталовложениям. Денежные средства, вовлеченные в программу капиталовложений, уже не могут быть использо­ваны на получение прибыли каким-либо иным образом, следовательно, мож­но говорить об упущенной выгоде предприятия, или о вмененных (вообра­жаемых) издержках.

Поэтому для оценки привлекательности принятия решения о капитало­вложениях ожидаемые нормы прибыли по инвестициям сравнивают с нор­мами прибыли по инвестициям в ценные бумаги на финансовых рынках (ак­ции, ГКО и т.п.).

Что при этом понимается под нормой прибыли?

Пример. Пусть предприятие находится в стадии освоения производ­ственных мощностей, т.е. ежегодно наращивает объем производства. Как следствие, балансовая прибыль предприятия с каждым годом увеличивает­ся на 500 у.е.

Предприятию предложен инвестиционный проект, в результате кото­рого ежегодный прирост прибыли должен увеличиться в 3 раза, т.е. со­ставить 1500 у.е. Проект рассчитан на 10 лет, а его стоимость составляет 8000 у.е. Для оценки привлекательности подобного предложения необ­ходимо проанализировать не только ожидаемый прирост прибыли, но и стоимость этого прироста (норму прибыли). В данном примере она рас­считывается как

(1500-500)х10 ■,„„..

- = 1,25 (или 125%).

8000

Таким образом, на 1 у.е. вложенных средств предполагается получение чистого дохода в сумме 1,25 у.е. (или норма прибыли по данному проекту составляет 125%).

Доход предприятия, который может им быть извлечен в результате ин­вестиций в высоконадежные ценные бумаги, считают вмененными издерж­коми по капиталовложениям. Сравнивая этот доход с затратами на приоб­ретение ценных бумаг, получают норму прибыли на ценные бумаги.

Отсюда следует вывод: капиталовложения необходимо осуществлять в те программы, которые способны принести предприятию прибыли выше суммы вмененных издержек. Или: норма прибыли по инвестиционному про­екту должна быть не ниже нормы прибыли на высоколиквидные ценные бумаги.

Возвращаясь к примеру, можно заключить: если рассчитанная норма прибыли по инвестиционному проекту (125%) выше нормы прибыли при вложении средств (8000 у.е.) в ликвидные ценные бумаги, то этим проектом следует заниматься.

Таким образом, вмененные издержки являются минимально необходи­мым доходом, с которым сравнивается потенциальный доход от инвестици­онного проекта. В литературе [18, 23, 25] наряду с термином «вмененные издержки по капиталовложениям» используются понятия «стоимость капи­тала», «учетная ставка», «ставка процента», хотя это и не совсем точно. Пер­вые два показателя являются количественными, последние два—качествен­ными (относительными). Следовательно, вместо термина «вмененные издержки по капиталовложениям» в этом контексте правильнее употребить термин «норма вмененных издержек по капиталовложениям».

Процентная ставка по акциям различных предприятий достаточно сильно варьируется. Как правило, чем выше риск вложения средств в акции той или иной организации, тем выше ожидаемый доход по ним.

Если, например, особо ценные высоколиквидные бумаги дают доход в 20% годовых, а инвестиционный проект, рассматриваемый организацией, характеризуется нулевым риском, то от продаж этого проекта предприятию необходимо получать прибыль выше 20%. Чем выше риск инвестиционного проекта, тем большая норма прибыли от капиталовложений требуется и тем выше должен быть ожидаемый чистый доход.

Метод оценки капиталовложений по дисконтированной сто­имости. Цель этого метода состоит в том, чтобы будущие поступления денежных средств показать в современной оценке, т.е. рассчитать приве­денную стоимость. Таким образом, дисконтирование — это процесс нахождения сегодняшней стоимости тех денег, получение которых ожида­ется в будущем.

Пример. Инвестор имеет 200 тыс. руб. Предлагается два варианта раз­мещения средств.

ВариантI. Положить в банк на депозит под 150%. Тогда через год инвестор получит:

200 + (150% х 200): 100 = 500 тыс. руб.

Капитал сделал один оборот. Таким образом, при ставке 150% через год 200 тыс. руб. превратятся в 500 тыс. руб. И наоборот, 200 тыс. руб. — это сегодняшняя стоимость тех 500 тыс. руб., которые инвестор получит через год.

Вариант II. Положить на 3 месяца под 120% годовых, затем, сняв вклад, снова положить его на 3 месяца и так до конца года. В этом случае капитал сделает четыре оборота. Инвестор ежеквартально будет получать доход в размере 30% от вложенной суммы (120% : 4), т.е. выплаты составят по истечении I квартала:

200 + (200 х 30%) : 100 = 260 тыс. руб.; по истечении полугодия:

260 + (260 х 30%) : 100 = 338 тыс. руб.; по истечении девяти месяцев:

338 + (338 х 30%): 100 = 440 тыс. руб.; по истечении года:

440 + (440 х 30%) : 100 = 572 тыс. руб.

В этом случае сегодняшние 200 тыс. руб. через год будут стоить 572 тыс. руб. И наоборот, для того, чтобы при этой схеме через год инвестору иметь 572 тыс. руб., сегодня он должен иметь 200 тыс. руб.

Подобные расчеты существенно упростятся, если воспользоваться фор­мулой

К,=К(1+п)', О)

где Kt—будущая стоимость капитала к концу года t,руб.;

К—дисконтированная стоимость капитала, руб.;

п—норма прибыли на вложенный капитал (процентная ставка) опреде­ляется отношением дохода к капитальным вложениям, %;

t—число оборотов капитала, лет (раз).

Подставив числовые значения из условного примера, получим: К,= 200 (1 + 0,3)⁴ = 572 (тыс. руб.).

Итак, 572 тыс. руб. — это рассчитанная будущая стоимость, отражаю­щая реальную цену первоначально вложенных средств (200 тыс. руб.) после прохождения ими четырех оборотов при банковской ставке 120% годовых.

Алгоритм, использованный при решении этой задачи, называется рас­четомсложныхпроцентов.

Из формулы (1) следует формула расчета приведенной (дисконтирован­ной) стоимости:

K=-£-j, (2)

(1 + ")' где К—дисконтированная стоимость капитала, руб.;

Kt— будущая стоимость капитала к концу года t,руб.;

п— норма прибыли на вложенный капитал (процентная ставка), опре­деляется отношением дохода к капитальным вложениям, %;

/—число оборотов капитала, лет (раз).

Подставим числовые значения в формулу (2):

572

т - 200 тыс. руб.

(1 + 0,3)⁴

Этот расчет дает ответ на вопрос: «Какой суммой Кдолжен располагать инвестор, чтобы по истечении tлет при процентной ставке и получить жела­емый капитал K{h.

Формулу (2) можно представить в ином виде:

К=К,х—!_ (1 + л/

где 1/(1 +и)'—коэффициент дисконтирования.

Для облегчения расчета дисконтированной стоимости разработаны спе­циальные таблицы (приложение 4). В зависимости от процентной ставки и года движения денег в таблице можно отыскать соответствующий этим усло­виям коэффициент дисконтирования.

Для данного примера количество лет (оборотов) — 4 — ищем в верти­кальной колонке, ставку процента—30% — в горизонтальной. На пересече­нии колонок «4 года» и «30%» находим коэффициент дисконтирования—0,350. Умножая объем денежных средств на найденный коэффициент дисконтиро­вания, получим величину приведенной дисконтированной стоимости:

572 х 0,350 = 200 тыс. руб.

С помощью формулы (2) можно решить следующую задачу. Банк предлагает 50% годовых. Какой должен быть первоначальный вклад капитала, чтобы через два года на счете оказалось 5 млн руб.?

„ 5 000 000 ₀„_Л0Л

К= = 2222,2 тыс. руб.

(1+0,5)²

Или, воспользовавшись коэффициентом дисконтирования (см. прило­жение 4), получаем 5000,0 х 0,444 = 2222,2 тыс. руб.

Одним из способов определения экономической целесообразности ин­вестиционного проекта является расчет чистойприведенной(дисконтиро­ванной)стоимости(ЧПС).Это дисконтированная стоимость, уменьшен­ная на сумму первоначальных инвестиционных затрат.

Если полученная таким образом величина будет положительной, то пред­ложенный инвестиционный проект может быть принят, если отрицатель­ной — от проекта следует отказаться.

Внутренний коэффициент окупаемости (п) — это ставка процента, полученного от инвестиций в течение всего инвестиционного периода. Его называют также ставкой дисконта. Исходя из формулы (1), этот показатель можно определить следующим образом:

Пример. Инвестор имеет 200 тыс. руб. и хочет получить через 2 года 2 млн руб. Какова должна быть для этого минимальная величина процент- ной ставки?

п = Р ⁰⁰⁰⁰⁰⁰-1 = 2,162, или 216,20/р. (4)

V 200 000

Следовательно, инвестор должен найти банк, предлагающий вкладчику 216,2% годовых.

Для проверки полученного результата воспользуемся формулой (1): К,= 200 х (1 + 2,162)² = 2 000 тыс. руб.

Крайним значением внутреннего коэффициента окупаемости является такая его величина, при которой размер чистой дисконтированной стоимос­ти равен нулю. При и = 0 дисконтированная стоимость равна первоначаль­ной сумме капитальных вложений, т.е. инвестиционный проект не имеет экономического смысла.

Принимая решения о капиталовложениях, необходимо руководствоваться следующим правилом: если внутренний коэффициент окупаемости боль­ше вмененных издержек на капитал, проект целесообразен. Если внутрен­ний коэффициент окупаемости меньше нормы вмененных издержек, капи­таловложение невыгодно.

Период окупаемости капиталовложений. Это один из наиболее по­пулярных методов оценки эффективности капитальных вложений.

Период окупаемости — это то время, по истечении которого получен­ный предприятием чистый доход от продаж продукции (работ, услуг) пол­ностью покроет первоначально вложенный капитал.

Если размер ожидаемой чистой прибыли равномерно распределяется по всем годам инвестиционного проекта, то период окупаемости рассчиты­вается по формуле

Г₀к = ^, (5)

где Ток — период окупаемости (годы, месяцы);

KB — капитальные вложения, финансируемые в инвестиционный про­ект, руб.;

Д—ежегодная прибыль от продаж продукции (работ, услуг), являюща­яся следствием внедрения инвестиционного проекта, руб.

Чем выше ожидаемый размер годового дохода, тем короче срок окупае­мости капиталовложений, ниже их степень риска, тем привлекательнее ин­вестиционный проект.

Являясь методически достаточно простым, этот метод имеет ряд недо­статков. Наиболее существенный из них состоит в сопоставлении ожидае­мых доходов с предполагаемыми расходами без учета фактора времени. Та­кой подход не может дать точных результатов, поскольку каждая вложенная единица затрат в разное время имеет разную стоимость. Аналогично де­нежная единица, полученная через год, в условиях инфляции стоит дороже той же единицы, полученной через 5 или 10 лет. Следовательно, для более точной оценки эффективности инвестиционного проекта эти показатели должны быть дисконтированы.

Такой метод расчета, при котором для определения периода окупаемос­ти используются дисконтированные денежные потоки, называют дисконти­рованным методом расчета периода окупаемости. Однако отмеченный выше недостаток в полной мере таким подходом также не устраняется. По­этому рассмотренный метод целесообразно применять в сочетании с дру­гими методами оценки.

Учетный коэффициент окупаемости капиталовложений. Этот ме­тод оценки капиталовложений основывается на информации об ожидаемой прибыли и предполагает расчет показателя прибыли на вложенный капи­тал — частного от деления средней ежегодной прибыли на средние инвес­тиционные затраты.

При исчислении среднегодовой чистой прибыли в расчеты включаются лишь величины дополнительных доходов и расходов по капиталовложени­ям. Поэтому среднегодовая чистая прибыль определяется как частное от деления разницы между приростными доходами и приростными расходами на предполагаемый срок капиталовложений.

В приростные расходы включают или чистую стоимость инвестиций, или совокупные амортизационные отчисления, считая эти величины тожде­ственными. Если начисление амортизации равномерное, предполагается, что стоимость инвестиций будет уменьшаться равномерно с течением времени. Средняя стоимость инвестиций при этом равна половине суммы первона­чальных инвестиционных затрат, увеличенной на половину ликвидацион­ной стоимости.

Недостатком данного метода является то, что в нем также не учитывает­ся стоимость денег с учетом фактора времени.

Оценивая этим методом два условных проекта (проект 1, в котором по­ступлений денежных средств нет почти до окончания срока инвестиций, и проект 2, где поступления происходят на самом раннем этапе его реализа­ции), можно прийти к следующему выводу: если в проектах средние показа­тели поступлений равны, то коэффициент окупаемости окажется одинако­вым в обоих случаях.

Рассмотренные выше методы оценки капиталовложений базируются прежде всего на расчете показателей экономического эффекта и эффек­тивности, т.е. «денежной» выгодности инвестиционного проекта. Одна­ко при принятии управленческих решений часто возникают ситуации, ког­да нельзя не учитывать качественные факторы.

Если, например, использовать описанные выше подходы для оценки инвестирования средств в строительство природоохранного объекта, то не­избежен отрицательный результат, так как никакой экономической отдачи от этого мероприятия ожидать не приходится. В этом случае необходимо учитывать и социальный аспект. Отдача от подобного мероприятия будет состоять в улучшении экологической ситуации в регионе, что в конечном счете благоприятно отразится на здоровье людей.

Рассмотрев теоретические положения принятия управленческих реше­ний по капиталовложениям, обратимся к практике.

Пример. Предприятие располагает свободным помещением площадью 6000 м², планирует в течение первого года произвести его реконструкцию, затем сдать в аренду под офисы и по окончании второго года — продать.

(В гл. 1 отмечалось, что бухгалтерский управленческий учет может осу­ществляться в любых денежных единицах. В данном случае расчеты вы­полнены в долларах США.)

Предполагаемый объем капиталовложений на реконструкцию — 1 500 тыс. долл., причем предприятию предложено подрядчиком три варианта осуществления капиталовложений:

Вариант I кв. II кв. III кв.

I 600 тыс. долл. 900 тыс. долл. -

II 1500 тыс. долл. _ч- -

III 500 тыс. долл. 500 тыс. долл. 500 тыс. долл.

Необходимо определить целесообразность инвестирования средств в этот проект и выбрать наиболее предпочтительный вариант. Процедура расчетов имеет следующую последовательность:

3) определение всех расходов и вычитание их из оставшегося валового дохода для получения чистой операционной прибыли;

Данная последовательность соблюдается при проведении расчетов эффек­тивности трех вариантов капиталовложений (итоги показаны в табл. 4.14 — 4.16).

На некоторых расчетах остановимся подробнее.

Определение ПВД. Для этого необходимо выявить ставку арендной платы для офисных помещений.

В результате исследования рынка офисных помещений были выявлены следующие факторы, влияющие на стоимость аренды:

1) местоположение офиса. Имеется в виду степень привлекательности участка для использования помещения под офис, удобство подъезда, бли- зость деловых центров, транспортных потоков. В соответствии с этим вы- делено два типа местоположения:

отличное—имеющее высокую степень привлекательности для разме­щения офисов. Объект расположен в деловой части города, на крупных ма­гистралях, удобен для подъезда автотранспорта, вблизи находится станция метро;

хорошее — характеризуется сравнительной удаленностью от станций метро, сложностью подъезда автотранспорта, имеет меньшую степень при­влекательности для использования офисных помещений;

• хорошее — высокое качество отделки, так называемый евроремонт;

• среднее — стандарты отделки конторских помещений, деловых центров;

В результате исследования рынка были выявлены три объекта, сопос­тавимые с офисными помещениями в оцениваемом проекте. Риэлторская фирма предоставила информацию о цене аренды этих помещений (табл. 4.13). Величины арендных ставок даны в расчете на 1 м² полезной площа­ди. В таблицу для сравнения занесена информация и об оцениваемом по­мещении.

Таблица 4.13

Ставки арендной платы офисных помещений по сравниваемым вариантам

Из данных таблицы следует, что арендная плата по офисным помещени­ям, аналогичным оцениваемому в примере (базовому) объекту, находится в диапазоне 350-450 долл. за 1 м² в год.

Наиболее близок к искомому объекту по своим качественным характе­ристикам объект П. Отсутствие парковки несколько снижает вероятную арен­дную плату, поэтому для базового объекта она может составить 300 долл.

Как правило, поиск потенциальных арендаторов начинается на стадии окончания ремонта. Заполняемость офисных помещений подобного уров­ня, как показывает практика, составляет 90-100%. Примем среднюю оцен­ку—95%.

Случаи неуплаты или длительной задержки платежей на рынке аренды офисных и прочих помещений редки. Темпы прироста арендных ставок со­ставляют около 4% в год. Операционные расходы (расходы, связанные с со­держанием модернизированных площадей) колеблются в интервале 40-60% от суммы ожидаемого валового дохода. Ставка дисконта (внутренний коэф­фициент окупаемости и) — 25%.

Определение ставки капитализации. Ставкакапитализации пред­ставляет собой коэффициент, устанавливающий соотношение размера ожи­даемого дохода от эксплуатации актива и его стоимости.

Ставка капитализации для текущего дохода должна прямо или косвенно учитывать следующие факторы:

компенсацию за безрисковые, ликвидные инвестиции;

компенсацию за риск;

компенсацию за низкую ликвидность;

• поправку на прогнозируемое повышение или снижение стоимости ак­тива.

Для определения данного показателя возможно использование двух ме­тодов — статистического (по рыночным данным) и метода кумулятивного построения.

Статистическийметод.В основе лежит информация о поведении инвес­торов и финансовых институтов. Ставка капитализации для городов находится в интервале от 15 до 27%. В стабильной экономической среде вложения в не­движимость считаются практически безрисковыми. Основные западные инве­сторы, такие, как страховые компании, банки, пенсионные фонды, обычно по­мещают 10-15% своих активов в недвижимость. Остальная часть активов размещается в долгосрочных правительственных облигациях и других ценных бумагах; ставки капитализации здесь довольно низкие — 6-17%.

В восточноевропейских городах, таких, как Москва, риски, связанные с инвестициями, значительно выше, чем в городах экономически благополуч­ных стран Европы. На рынке Москвы ставка капитализации по объектам недвижимости, сдаваемым в аренду под офисные помещения, составляет 19-23%, и это отношение имеет тенденцию к увеличению. В связи с тем что планируемые в примере инвестиции носят долгосрочный характер, примем ставку капитализации на уровне 21%.

Методкумулятивногопостроения.В этом случае за основу расчета принимается безрисковая ставка. К ней прибавляются компенсации за риск, низкая ликвидность и предполагаемый рост или снижение доходности не­движимости. Ставка капитализации рассчитывается по формуле

Ro = Л_б/р + Лр + Rji + q,

где Ro — общая ставка капитализации, %;

Лб/р — безрисковая ставка, %;

R_p— поправка на риск, %;

Л_л — поправка на низкую ликвидность, %;

q— предполагаемый рост (снижение) доходности, %.

Для расчета безрисковой ставки капитализации в России, как правило, анализируют динамику банковских ставок по валютным депозитам сроком на один год. Тем самым устанавливается возможная минимальная компен­сация за вложенные деньги с учетом фактора времени.

Допустим, что по состоянию на 1 января 2002 г. процентная ставка по валютным вкладам в московских отделениях Сбербанка РФ составляла 11%. К этой процентной ставке следует прибавить поправку на риск, позволяю­щую учесть специфику инвестирования в объекты недвижимости в отличие от инвестирования в другие активы (например, в ценные бумаги). Поправка на риск учитывает ряд факторов:

• фактор страны (риск инвестирования в недвижимость России);

региональный фактор (риск вложений в недвижимость областных цен­тров РФ);

местный фактор (риск вложений в недвижимость районных центров области);

• отраслевой (учитывает специфику инвестирования в объекты). Поправка на риск для помещений, расположенных в Москве, в настоя­щее время составляет 8% от безрисковой ставки.

Далее проводится корректировка безрисковой ставки на низкую ликвид­ность данного объекта недвижимости. Ликвидность характеризуется спо­собностью актива быстро превращаться в денежные средства. Размер по­правки зависит от местоположения объекта, его площади, привлекательности с точки зрения будущих инвестиций.

Для выбранного условного объекта поправка на низкую ликвидность составляет 13% от безрисковой ставки. Предполагаемое снижение доходно­сти в связи с насыщением рынка аренды — 10%.

Таким образом, ставка капитализации составит:

11 +8-13-10 = 22%.

Для выполнения дальнейших расчетов примем ее на уровне 20,16%.

Их результаты представлены в табл. 4.14-4.16. Табл. 4.14 содержит рас­чет чистой приведенной стоимости по I варианту капиталовложений, табл. 4.15 — по II варианту, табл. 4.16 — по III варианту.

В первой строке этих таблиц по четырем графам отражен размер квар­тальной арендной платы за 1 м² в первый год:

300 :4 = 75 долл.

На второй год с учетом 4%-го роста арендной платы ожидаемые плате­жи составят:

300 х 1,04 = 312 долл.

Как отмечалось выше, помещения начинают заполняться постепенно в конце первого года. Поскольку в I варианте все капиталовложения осуще­ствлены за полугодие, заполняемость помещений уже в III квартале сможет составить 50%, а в последующих периодах будет достигать 95%.

По II варианту все капиталовложения планируется инвестировать в I квартале, поэтому 50%-ю заполняемость также можно ожидать к началу III квартала.

По III варианту инвестирование продлится в течение девяти месяцев, в связи с чем о 50%-й заполняемости помещений можно реально говорить лишь в IV квартале, а о 95%-й — к началу второго года^

Плановый валовой доход по каждому анализируемому периоду (стро­ка 5) рассчитан путем умножения сдаваемой в аренду площади на ставку арендной платы за 1 м² (строка 1). Так, в I квартале первого года плановый валовой доход составит:

6000 х 75 = 450 ООО долл., а за второй год:

6000x312 = 1 872 ООО долл.

Данные этой строки одинаковы по всем трем альтернативным вариантам.

Далее рассчитываются убытки предприятия (вмененные издержки) от неполной занятости помещений (строка 6) и как следствие—эффективность валового дохода (строка 7).

Текущие (операционные) расходы у предприятия начнутся лишь пос­ле сдачи помещений в аренду, причем по мере освоения площадей и повышения степени их заполняемости операционные расходы снизятся с 60 до 40%.

Эти исходные данные позволяют рассчитать чистый операционный до­ход предприятия по каждому варианту капиталовложений (строка 9).

Как отмечалось выше, по истечении второго года предприятие намере­но продать арендуемые помещения. Для расчета ожидаемого дохода от про­дажи (строка 10) использована определенная выше ставка капитализации — 20,16%. Доход от продажи недвижимости рассчитан путем деления чистого операционного дохода (строка 9) на ставку капитализации:

(1 067 040 :20,16): 100% = 5 292 856 долл.

Эта сумма по вариантам не меняется.

Следующий этап расчетов — планирование денежных потоков (строка 11, см. табл. 4.14-4.16).

По I варианту в течение первых двух кварталов ожидается отток денеж­ных средств, приток их начнется лишь в III квартале.

По II варианту отток предполагается лишь в I квартале, приток также начнется в III квартале.

По III варианту притока денежных средств следует ожидать не раньше IV квартала.

Далее с помощью таблицы (см. приложение 4) определяются коэффи­циенты дисконтирования. Годовая ставка дисконта—25%. Следовательно, для I квартала она составит: 25 : 4 = 6,25%;

для II квартала: 6,25 + 6,25 = 13%; для III квартала: 13 + 6,25 = 19,25%; для IV квартала: 19,5 + 6,25 = 26%.

Коэффициент дисконтирования для I квартала находим в таблице при­ложения 4 на пересечении строки «год (оборота) 1» с колонкой «6,25%». (В таблице имеются колонки 6 и 8%, а соответствующие им коэффици­енты дисконтирования — 0,943 и 0,926.) Промежуточное значение для 6,25% уже было определено как 0,9457 (см. строку 12 расчетов в табл. 4.14-4.16). Аналогично находятся значения для последующих кварталов первого года.

Для второго года коэффициент дисконтирования отыскивается на пере­сечении строки «год 2» с колонкой «25%». Его значение — 0,640.

Умножив планируемые денежные потоки на соответствующие коэффи­циенты дисконтирования, определяем текущую (дисконтированную) сто­имость по каждому анализируемому периоду (строка 13).

Наконец, чистая приведенная стоимость (строка 14) рассчитана как раз­ница между суммарной дисконтированной стоимостью и инвестированны­ми капитальными вложениями.

Так, по I варианту имеем:

(-567 445 - 804 984 + 76 131 + 205 200 + 4 070 334) -

- 1 500 000 = 2 979 236 - 1 500 000 = 1 479 236 долл. В скобках путем алгебраического сложения данных каждого квартала первого года получа­ем суммарную дисконтированную стоимость.

Аналогично по II варианту чистая дисконтированная стоимость соста­вит 1 433 055 долл., по III варианту — 1 299 334 долл.

Итак, все альтернативные варианты имеют положительную чистую дис­контированную стоимость, что свидетельствует об их выгодности. Однако максимальное значение этот показатель имеет в первом случае — 1 479 236 долл. Следовательно, принимаемое управленческое решение должно свес­тись к финансированию модернизации помещений по схеме: I квартал — 600 тыс. долл., II квартал — 900 тыс. долл.

Контрольные вопросы и задания