Тест личности

№

Факторы риска

Коэффициенты риска по стадиям сделки

Меры по снижению риска

Подготовка документов

Юридическое/финансовое оформление сделки

Регистрация сделки

1

Покупатель самостоятельно осуществляет сделку:

- отсутствие информации о наличии финансовых или договорных обязательств, залогах, обременениях, предметом которых является приобретаемая недвижимость

- отсутствие информации об арестах и запретах на объект приобретаемой недвижимости.

1

4

2

обратиться в специализированную организацию

2

Покупатель использует ипотечный кредит для приобретения объекта недвижимости:

- банкротство банка

-невозможность выполнения фин. Условий договора ипотеки покупателем (% и основной долг)

-одностороннее изменение банком условий ипотеки

4

3

3

страхование, основательный подход к выбору банка

3

Продавец самостоятельно осуществляет сделку:

- в договоре не указаны условия перечисления денежных средств за объект недвижимости

- в договоре не оговорены условия оплаты сторонами гос. регистрации договора купли-продажи

- отсутствие у продавца данных о своих правах в рамках ст.220 НК РФ (налоговые вычеты)

5

4

5

обратиться в специализированную компанию

4

Продавец заключил договор с недобросовестным агентом по недвижимости:

- в договоре скрытое комиссионное вознаграждение агента (как правило, завышенная комиссия)

- махинации с банковскими ячейками (в случае, если агент также имеет доступ к банковской ячейке)

3

5

4

основательный подход к выбору агентов

5

Покупатель заключил договор с недобросовестным агентом по недвижимости:

- двойные-тройные продажи объекта недвижимости – агент берёт предоплату за объект недвижимости с N – количества покупателей и не выполняет обязательств по дальнейшему исполнению предварительного договора

- покупателю называется заведомо завышенная стоимость объекта недвижимости

- махинации с банковскими ячейками – покупатель закладывает денежные средства, а на момент изъятия продавцом выявляется недосдача (в случае, если агент имеет доступ к банковской ячейке)

5

5

5

основательный подход к выбору агентов

6

Продавец заключил договор с недобросовестным оценщиком:

- оценщик не выполнил оплаченную работу

- оценщик не имеет соответствующей лицензии на проведение данных работ

3

4

3

основательный подход к выбору оценщика

7

Подделка документов:

- продавец предоставляет заведомо подложные или с очевиднами признаками подделки документы на объект недвижимости

- продавец или покупатель представляют заведомо подложные или с очевиднами признаками подделки документы личности гражданина

- продавец или покупатель используют «сомнительные» доверенности на совершаемую сделку

5

5

5

Независимое юридическое сопровождение сделки

8

Порча недвижимости (пожар, затопление, умышленная порча и т.д.)

3

4

0

страхование

9

Порча или утрата документов на объект недвижимости

3

3

0

страхование

10

Неправильный выбор подходов и методов оценки стоимости:

-оценщиком использовался несоответствующий для вида недвижимости метод (для коммерческой – подходит доходный, для жилой – сравнительный и т.д.)

2

2

2

основательный подход к выбору окенщика

11

Неадекватная величина стоимости объекта недвижимости:

- самостоятельная «субъективная» оценка объекта недвижимости продавцом

- стоимость объекта заведомо завышается агентом по недвижимости

4

4

4

независимая оценка

12

Неправильно составлен договор купли-продажи:

- в договоре имеются ошибки/опечатки в личных данных сторон, адресе объекта недвижимости

- в договоре не указана стоимость продажи объекта недвижимости

- в договоре не прописаны неустойки и прочие штрафные санкции в случае нарушения условий договора

- формат договора купли-продажи не соответствует стандартам, принятым в Регистрационной палате

-договор составляли стороны без привлечения профессиональных услуг (нотариуса, юриста, риэлтора) для минимизации расходов при оформлении сделки

5

5

0

независимое сопровождение сделки

13

Имеются неучтённые при сделке недвижимости:

- прописанные в продаваемом объекте недвижимости несовершеннолетние дети

- супруг/супруга продавца

- и прочие заинтересованные лица

4

4

4

независимое сопровождение сделки, страхование титула

14

Продавец (покупатель) не отдавал отчёт действиям в момент совершения сделки:

- временное «помутнение» сознания одной из сторон, в состоянии наркотического или алкогольного опьянения

- одна из сторон не дееспособна

- одна из сторон ограениченно недееспособна (по суду, по возрасту)

5

5

5

юридическое сопровождение, медицинская экспертиза

15

Сделка заключена принудительно:

- под угрозой физической или правовой расправоы

- одна из сторон алкоголе- или наркозависимая

5

5

5

юридическое сопровождение, медицинская экспертиза

16

Нарушение одной из сторон договора купли-продажи объекта недвижимости:

- перечисление денежных средств покупателем на объект недвижимости

1

5

1

юридическое сопровождение