8. Выбор методов оценки и методов расчета стоимости

Рыночная стоимость изолированного торгового помещения в рамках настоящей курсовой работы определялась при помощи доходного, сравнительного и затратного методов оценки.

Доходный метод представляет собой совокупность методов расчета стоимости, основанных на дисконтировании прогнозируемых будущих денежных потоков или капитализации годового денежного потока в начале и(или) в конце срока прогноза.

Оценка стоимости объекта недвижимости доходным методом производится следующими ме­тодами расчета стоимости:

- прямой капитализации;

- капитализации по норме отдачи (метод дисконтирования денежных потоков);

- валовой ренты (валового мультипликатора);

- остатка.

Этот метод связан с расчетом прибыли, которая может быть получена при инвестировании в оцениваемый объект по сравнению с такими же по объему инвестициями в другие сферы предпринимательской деятельности и с текущим процентом по банковскому депозиту.

Основные принципы, лежащие в основе метода: полезность, спрос и предложение, замещение и ожидание. Последний является ведущим, т.к. предполагает, что текущая (сегодняшняя) оценка стоимости является функцией будущих (ожидаемых) выгод, которые может дать эксплуатация и/или продажа/перепродажа недвижимости.

Достоинство: прямо связан с основным мотивом предпринимательской деятельности и, следовательно, можно использовать инструментарий оценки доходности капитала и целесообразности инвестирования.

Недостаток: неопределенность результата оценки, вытекающая из предпринимательского риска в результате прогнозирования количества и продолжительности получаемых доходов от недвижимости. Прогнозы являются результатом суждений оценщика и привлекаемых им экспертов на основе имеющейся информации о состоянии рынка, тенденций развития, подсказываемых экономической теорией, и интуицией.

Область применения: самая широкая, т.к. доход может иметь форму аренды, дивидендов, прибыли, земельной ренты, быть результатом продажи. Важно лишь, чтобы доход был продуктом оцениваемого актива - недвижимости.

Сравнительный метод(метод сравнительного анализа продаж) представляет собойсовокупность методов расчета стоимости объекта недвижимости, основанных на информации о рыночных ценах объектов-аналогов с последующей корректировкой их стоимости по элементам сравнения. Под рыночными ценами объектов-аналогов понимаются цены сделок, цены предложения или спроса по объектам недвижимости в зависимости от имеющейся информации.

Расчет стоимости методом сравнительного анализа продаж производится в следующей последовательности:

− исследование рынка;

−анализ и отбор информации по объектам-аналогам;

− определение единиц сравнения;

− сравнение объекта оценки с объектами-аналогами;

− выбор элементов сравнения;

− расчет корректировок по элементам сравнения;

− корректировка цен объектов-аналогов;

− приведение стоимости объектов-аналогов к одной стоимости или к диапазону стоимости объекта оценки.

Основные принципы, лежащие в основе метода: спрос и предложение, вклад, замещение. Последний предполагает поведение покупателя – не приобретать недвижимость, если ее стоимость превышает стоимость аналогичных объектов с той же степенью полезности.

Достоинства метода: простой и наглядный, т.к. основан на очевидных сравнениях; допускает корректировки по отличающимся признакам, дает статистически обоснованные оценки.

Недостатки метода: требует большого объема достоверной информации, что возможно лишь на массовых рынках недвижимости; при большом количестве корректируемых поправок достоверность оценки снижается; использует информацию о прошлых событиях на рынке и не учитывает ожидания.

Область применения: рынок жилья, рынок объектов для малого бизнеса, некоторые сегменты рынка земельных участков(в черте города, садовые участки под коттеджи).