Лекция № 3 «Правовое регулирование обязательств найма жилого помещения»
План:
Понятие и классификация жилищных фондов;
Основания, порядок и условия предоставления жилых помещений;
Признаки обязательств социального найма. Договор социального найма. Соотношение договора социального и коммерческого найма;
Прекращение договора социального найма.
НПА:
Закон НСО № 337 «Об учёте органами МС граждан в качестве нуждающихся в ЖП, предоставленных в НСО по договору социального найма»;
Постановление мэрии г. Новосибирска от 31.01.2006 г. № 115 «О категориях граждан, которым предоставляются служебные жилые помещения в муниципальном жилищном фонде»;
Постановление губернатора НСО от 04.05.2006 г. № 210 «О порядке и условиях предоставления ЖП в домах социального обслуживания и пользования такими ЖП»;
Постановление мэрии г. Новосибирска от 28.10.1998 г. № 1012 «О порядке и условиях предоставления ЖП при признании его негодным для постоянного проживания».
1 вопрос
Под ЖФ понимается совокупность всех жилых помещений независимо от формы собственности, пригодных для проживания. При этом в его состав включаются жилые дома и квартиры, предназначенные как для постоянного, так и временного проживания (общежитие). Следовательно, в состав ЖФ включаются любые виды ЖП, пригодных для проживания. ЖФ подлежит государственному учёту (Постановление Правительства РФ № 1301 «О государственном учёте ЖФ в РФ»). Целью учёта является получение информации о месторасположении, количестве и качестве, техническом состоянии, благоустройстве и стоимости ЖФ. При этом учёту подлежат только законченные строительством и введённые в установленном законом порядке в эксплуатацию ЖП и здания.
Содержание государственного учёта составляет деятельность по технической инвентаризации и ГР документов правообладателя; статистический и бухгалтерский учёт. Проведение учёта удостоверяется техническим паспортом, в который включаются сведения о принадлежности ЖП, экспликация площади, техническое описание помещения и его стоимость. Правовое значение учёта определяется тем, что его наличие предполагает применение при регулировании отношений правил жилищного законодательства, а также осуществление государственного контроля за использованием и сохранностью ЖП.
Государственный контроль осуществляется органами государственной власти РФ и её субъектов (ст. 12, 13 ЖК РФ). Контроль же за нормативным обеспечением коммунальными услугами и применением ответственности за нарушение правил предоставления услуг возложен на органы государственной жилищной инспекции. Классификация жилищных фондов осуществляется по двум основаниям: в зависимости от формы собственности и в зависимости от цели использования соответствующего жилищного фонда. В зависимости от формы собственности различается государственный, муниципальный, в т.ч. ведомственный (ХВ, ОУ), а также частные жилищные фонды. В зависимости от цели использования ЖФ подразделяются на:
ЖФ социального использования. В состав таких фондов включаются ЖП, находящиеся в государственной и муниципальной собственности. Такие помещения предоставляются на основании договора социального найма лицам, поставленным на учёт для улучшения жилищных условий при наличии признаков малоимущности и нуждаемости. Договор социального найма носит бессрочный характер. Соответственно, предоставление ЖП, входящих в социальный фонд, предполагает постоянное проживание. При этом использование таких помещений носит возмездный характер;
Специализированный ЖФ, в состав которого включаются:
Служебные жилые помещения, предназначенные для постоянного проживания граждан в связи с наличием трудовых отношений, службой, избранием в государственные и муниципальные органы или назначением на должность (ст. 104 ЖК РФ). Только отдельные квартиры;
Общежития, т.е. ЖП, предназначенные для временного проживания и предоставляемые в связи с наличием трудовых отношений, учёбой или службой. При этом в отличие от служебных помещений общежития имеют статус специально созданных, имеют специальное оборудование, укомплектованы предметами домашнего обихода и для общежития предполагается штат для обслуживания;
Жилые помещения маневренного фонда, предназначенные для временного проживания. Они предоставляются в связи с капитальным ремонтом или реконструкцией жилых помещений, а также при обращении взыскания на жилое помещение, как на предмет залога, если оно приобретено засчёт кредитных средств третьих лиц. При этом в последнем случае жилые помещения из маневренного фонда предоставляются, если ЖП, на которое обращалось взыскание, является единственным. Кроме того, жилые помещения из маневренного фонда предоставляются, если единственное жилое помещение стало непригодным для проживания в связи с чрезвычайными обстоятельствами;
ЖП, предназначенные для временного поселения, которые предоставляются беженцам и вынужденным переселенцам. Норм нет. Пользование жилым помещением, входящим в указанных случаях в специализированный жилищный фонд, осуществляется на основании договора найма, который носит возмездный характер;
ЖП, находящиеся в системе социального обслуживания. Они предназначены для постоянного проживания граждан, нуждающихся в специальной социальной защите и предоставлении медицинских и бытовых услуг. Госпиталь. Пользование такими ЖП осуществляется также на основании договора найма, который в отличие от общих правил носит безвозмездный характер.
Индивидуальный ЖФ, в состав которого включаются ЖП, находящиеся в собственности ФЛ или ЮЛ. Такие помещения используются для собственного проживания. Предоставление третьим лицам не предполагает осуществление предпринимательской деятельности;
Коммерческий ЖФ, в состав которого включаются ЖП, находящиеся как в государственной или муниципальной, так и частной собственности. Использование таких помещений предполагает их предоставление собственником третьим лицам на основании договора коммерческого найма.
2 вопрос
Малоимущие и нуждающиеся на основании договора социального найма. Основанием для предоставления является решение о том органа МС. При этом к условиям предоставления относится наличие признаков, допускающих постановку на учёт и очерёдность. Как исключение, допускается предоставление ЖП гражданам, не состоящим на учёте в случаях:
Жилые помещения признаны непригодными для проживания. При этом ЖП не подлежат ремонту или реконструкции;
Если лицо страдает хроническими заболеваниями. При этом имеется признак нуждаемости;
Если лицо относится к категории детей-сирот или детей, оставшихся без попечения родителей. При этом обеспечению подлежат только те дети, которые ранее занимаемые ими ЖП утратили, т.е. помещения не могут быть им возвращены (ФЗ «О дополнительных гарантиях социальной поддержки детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей»).
Постановка на учёт в целях предоставления ЖП осуществляется при наличии признаков, к которым относятся:
Признание малоимущим, т.е. размер располагаемого лицом дохода меньше потребности в средствах приобретения жилья. При этом распологаемый доход исчисляется исходя из одного календарного года, предшествовавшего обращению для постановки на учёт. В располагаемый доход включаются:
Доход, причитающийся на каждого члена семьи. В НСО считаем по всем членам семьи. Признание лица малоимущим осуществляется также на основании решения органа МС, принимаемого на основании расчёта предполагаемого закона;
Признание нуждающимся. Основанием для возникновения такого статуса являются:
Отсутствие другого ЖП, находящегося на праве собственности или социального найма;
Наличие жилого помещения, чей размер определяется по учётной норме. При этом такое помещение может находится как на праве собственности, так и на праве найма;
Проживание в помещении, не отвечающего установленным требованиям.
К условиям предоставления относятся:
По общему правилу, предоставлению в порядке социального найма подлежит отдельная квартира. Как исключение объектом предоставления может быть комната в коммунальной квартире, если она является свободной;
Жилое помещение предоставляется по месту жительства. При этом имеется ввиду соответствующий населённый пункт;
По общему правилу, предоставляемое жилое помещение должно соответствовать нормам предоставления (15 кв. м). Как исключение, возможно предоставление большей площади, если объектом предоставления является однокомнатная квартира или комната. Уменьшение общей нормы предоставления допускается, если:
Лицо имеет иное жилое помещение на праве собственности. В этом случае учитывается площадь такого жилого помещения;
При учёте сделок, которые были совершены лицом, если они повлекли уменьшение жилого помещения или его отчуждение, что повлекло возникновение признака нуждаемости. При этом учёту подлежат указанные сделки, если они совершены в пределах 5 лет, предшествовавших предоставлению.
При заселении лиц разного пола по общему правилу не допускается предоставление единой комнаты за исключением случаев согласия на то указанных лиц, а также если лица являются супругами.
3 вопрос
Под социальным наймом понимаются отношения по владению и пользованию ЖП, входящего в состав государственного или муниципального ЖФ и предоставленному в установленном законом порядке лицам, нуждающимся в улучшении жилищных условий. К признакам отношений относятся:
По правовой природе отношения являются имущественными, обязательственными, относительными и сложными. При этом в них отражается комплексный характер, в соответствии с чем отношения сочетают в себе как организационные, так и имущественные;
Объектом отношений является помещение, относящееся к социальному жилищному фонду. Поэтому предоставление такого помещения носит социальный характер;
Целью отношений является обеспечение гарантированного государством права на жилище или улучшение жилищных условий путём:
Увеличение существующей общей жилой площади;
Предоставление дополнительной жилой площади.
Правом на получение обладают лица, признаваемые в установленном законом порядке нуждающимися. При этом различается:
Общая нуждаемость (по размеру ЖП, которая имеет правовое значение только при наличии признака малоимущности);
Специальная нуждаемость, основания для которой устанавливаются не ЖК РФ (ст. 51 ЖК РФ), а законами РФ и её субъектов (ФЗ «О статусе военнослужащих»; ФЗ «О статусе судей» и т.д.).
Для лиц, обладающих общей нуждаемостью, предоставление жилых помещений осуществляется из состава муниципального жилищного фонда. При наличии же признаков специальной используется жилищный фонд РФ или субъекта.
Основанием возникновения отношений является решение о предоставлении жилого помещения и договор социального найма, заключаемый на основании указанного решения;
Реализация отношений социального найма осуществляется на основании процедуры предоставления жилого помещения.
ДОГОВОР СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА
В соответствии с договором наймодатель обязуется предоставить во владение и пользование нанимателя помещение, пригодное для проживания, а наниматель обязуется использовать помещение по назначению и вносить плату за пользование. По правовой природе договор является консенсуальным, взаимным и возмездным. По порядку определения условий договор относится к виду договора присоединения. Договор заключается в письменной форме, которая является условием его заключения. К особенностям содержания договора относятся:
В качестве объекта договора выступает изолированное помещение, чей размер определяется по нормам предоставления;
В связи с тем, что помещение предназначено для постоянного проживания, то договор заключается на неопределённый срок. При этом его прекращение осуществляется в порядке и на условиях, прямо определяемых ЖК РФ;
Права и обязанности сторон определяются аналогично содержанию договора коммерческого найма;
Правом пользования ЖП обладает как наниматель, так и члены его семьи, а также бывшие члены семьи (ст. 69 ЖК РФ). При этом как наниматель, так и члены его семьи, а также бывшие несут в отношении наймодателя равные обязанности;
Плата за ЖП определяется в соответствии с установленными тарифами;
Наниматель имеет право с согласия наймодателя на заключение договора поднайма, а также при уведомлении наймодателя на вселение временных жильцов.
4 вопрос
К способам прекращения относятся как события, так и действия. При этом к событиям относятся смерть нанимателя, если он проживал один и исчезновение объекта договора (разрушение, гибель). К действиям относятся расторжение договора, осуществляемое по инициативе сторон. При этом:
Наниматель имеет право на расторжение договора (ст. 453) в любое время. Кроме того, расторжение предполагается, как внесудебное. Виды расторжения:
По заявлению нанимателя, если замена;
Выезд на иное место жительства.
Наймодатель может требовать расторжение только по основаниям, прямо установленных законом и в судебном порядке. При этом последствием расторжения является выселение из жилого помещения. Различаются 3 вида выселения, а соответственно форм и оснований расторжения:
Выселение с предоставлением другого жилого помещения. Основанием для выселения является решение соответствующего органа, как представителя наймодателя. К причинам такого выселения относятся обстоятельства, чьё возникновение не зависит от воли нанимателя, как то:
Снос ЖП в связи с изъятием ЗУ для Г и М нужд;
Перевод жилого помещения в нежилое в связи с проведением градостроительных мероприятий;
Если ЖП не пригодно для проживания;
При реконструкции или ремонте ЖП, если оно не может быть сохранено.
К последствиям такого выселения (Е.А.: это по сути обмен) относятся:
Предоставление иного аналогичного и благоустроенного ЖП, где уровень благоустроенности определяется в соответствии с условиями населённого пункта;
Предоставляемое жилое помещение должно отвечать санитарным и техническим требованиям;
Жилое помещение должно быть равнозначным первоначальному по площади.
Выселение с предоставлением другого жилого помещения. В соответствии с таким видом основанием также является решение о выселении уполномоченного органа. При этом имеется ввиду обстоятельство, носящее субъективный характер, в т.ч. его виновное поведение, влекущее нарушение договора социального найма (прекращение трудовых отношений, если объектом была служебная квартира; невнесение платы за жилое помещение). К последствиям выселения относятся: Предоставляемое ЖП должно отвечать санитарным и техническим нормам; ЖП должно находиться в пределах соответствующего населённого пункта; Размер предоставляемого ЖП определяется по учётной норме или по норме жилой площади в общежитиях.
Выселение без предоставления другого ЖП. Такое выселение применяется, как санкция за противоправное поведение (ст. 91 ЖК РФ). А кроме того, без предоставления выселению подлежат поднаниматели, временные жильцы, родители, лишённые родительских прав при невозможности совместного проживания с детьми, а также лица, самовольно занявшие жилое помещение.
Выселение необходимо отличать от переселения от ЖП, которое носит временный характер, а соответственно предполагает возврат в первоначальное положение. К основаниям для переселения относятся ремонт или реконструкция ЖП, влекущее сохранение этого ЖП. На время переселения предоставляется иное ЖП, в т.ч. из состава маневренного жилого фонда. При этом отношения по первоначальному договору социального найма сохраняются.
1,3 // 1,2