Министерство образования и науки Российской Федерации
Новосибирский юридический институт (филиал)
Томского государственного университета
ЛЕКЦИИ ПО ДИСЦИПЛИНЕ: «ЖИЛИЩНОЕ ПРАВО РФ»
Преподаватель: Арефьева Елена Андреевна. По итогу зачёт.
ЛЕКЦИЯ № 1 «Общие положения жилищного права»
План:
Понятие, предмет и метод жилищного права;
Принципы жилищного права;
Источники жилищного права. Жилищное законодательство;
Основания возникновения и содержание жилищных правоотношений;
Охрана жилищных прав.
НПА:
Постановление Пленума ВС РФ от 02.07.2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении ЖК РФ».
1 вопрос
Единой концепции не существует. Понятие ЖП рассматривается как самостоятельная ОП, подотрасль ГП, комплексная ОП. Жилищное право является комплексной отраслью права, представляющая собой совокупность правовых норм, регулирующих отношения в жилищной сфере. Жилищная сфера – область хозяйства, включающая в себя строительство, реконструкцию жилых сооружений, элементы инженерной и социальной инфраструктуры, а также управление и содержание жилищного фонда.
Право на жилище является конституционным (ст. 40 Конституции РФ), поэтому ЖП является частью правовой системы. В соответствии с этим целями жилищного права, как отрасли, является:
Обеспечение права на жилище;
Обеспечение сохранности и улучшения жилищного фонда;
Обеспечение законности и правопорядка в сфере жилищного фонда.
Обособление жилищного права в отрасль обусловлено самостоятельными предметом, методом и наличием кодифицированного акта. Однако как отрасль жилищное право относится к комплексной, где комплексный характер определяется сочетанием норм, как частного, так и публичного характера, где к частному относятся нормы гражданского права, а к публичному – правила административного законодательства.
Кроме того, при регулировании отношений применяются нормы земельного, экологического и финансового права. Аналогично общим правилам предмет ЖП составляют общественные отношения, возникающие в жилищной сфере. Такие отношения также обладают разноотраслевой правовой природой и к ним относятся:
Отношения, составляющие предмет гражданско-правового регулирования в виде имущественных отношений, основанных на принципах равенства, автономии воли и имущественной самостоятельности. Аналогично общим правилам, такие отношения подразделяются на отношения статики (по присвоенности, принадлежности материальных благ – отношения собственности на жилое помещение) и отношения динамики (отношения, связанные с переходом материальных благ – отношения найма или залога жилого помещения);
Отношения, составляющие предмет публично-правового регулирования. Такие отношения являются организационными и рассматриваются, как предпосылка для возникновения имущественных отношений. К таковым относятся:
Отношения по учёту нуждающихся в предоставлении жилых помещений и отношения по предоставлению жилых помещений;
Отношения по управлению жилищным фондом;
Отношения по эксплуатации, ремонту и обеспечению сохранности жилищного фонда.
Следовательно, общественные отношения, входящие в предмет жилищного права, являются неоднородными, что также подтверждает комплексный характер отрасли. Однако для всех видов отношений общим признаком является наличие единого объекта, в качестве которого выступает жилое помещение.
Аналогично общим правилам, система ЖП определяется по правилам пандектной (общая / особенная части), в соответствии с чем в систему включаются:
Общие положения, определяющие права и обязанности участников отношений, принципы ЖП, защиту прав, а также компетенцию государственных и муниципальных образований в области ЖП (ст. 1-29 ЖК РФ);
Специальные положения, включающие в себя институты в виде:
Право собственности и иные вещные права на ЖП (ст. 288-293 ГК РФ, ст. 30-48 ЖК РФ);
Социальный найм (ст. 49-91 ЖК РФ);
Специализированный жилищный фонд (ст. 92-109 ЖК РФ);
Управление многоквартирным фондом и способы управления (ст. 135-165 ЖК РФ).
Метод жилищного права также носит комплексный характер и основан на сочетании императивного и диспозитивного. При этом диспозитивный применяется на стадии возникновения отношений, а императивный в процессе их существования.
2 вопрос
Принципы ЖП тесно связаны с конституционными, т.к. наряду с Конституцией РФ ими определяются права и обязанности участников отношений и пределы их осуществления.
Обеспечение органами государственной власти и местного самоуправления условий для осуществления гражданами права на жилище. В целях реализации этого принципа указанные органы обязаны:
Содействовать развитию рынка недвижимости (Социальные программы по ипотечному кредитованию);
Предоставлять бюджетные и иные средства для улучшения жилищных условий (предоставление субсидий на оплату жилья);
Предоставлять жилые помещения по договорам социального найма (нуждаемость и малоимущность).
Неприкосновенность и недопустимость произвольного лишения жилища. Правом на охрану жилища обладает как собственник, так и иной титульный владелец. Данный принцип защищает от произвольного проникновения в жилое помещение в т.ч. со стороны органов и должностных лиц. Однако указанный принцип не является абсолютным и подлежит ограничению в случаях:
При преследовании преступника правоохранительными органами;
В целях спасения жизни, здоровья, либо обеспечения безопасности;
При наличии у ПО оснований полагать, что в помещении происходит или произошло преступление. Ст. 1067 ГК РФ.
Свобода выбора места жительства. ФЗ «О праве на выбор места жительства…»;
Неприкосновенность права собственности на жилое помещение;
Доступность пользования жилищным фондом. Фикция;
Беспрепятственное осуществление жилищных прав (по усмотрению осуществляю права). Одни ограничения. Покупаем воздух в квартире;
Равенство участников отношений по владению, пользованию и распоряжению жилым помещением, если оно является общим имуществом в режиме общей собственности;
Обеспечение восстановления нарушенных ЖП. Ст. 12 ГК РФ.
3 вопрос
Жилищное законодательство находится в совместном ведении РФ, её субъектов, а также акты жилищного законодательства могут издаваться органами местного самоуправления. При этом жилищное законодательство является комплексным и содержит нормативные акты различных отраслей права. Обратная сила: установлена законом / если права и обязанности по ранее возникшему правоотношению возникли во время действия нового законодательства.
Действующее жилищное законодательство не применяется к следующим отношениям:
При предоставлении жилых помещений гражданам, поставленным на учёт до вступления в действие ЖК РФ (до 01.03.2005 г.). Правила ст. 28-49 ЖК РСФСР, по нему учитывалась только малоимущность. Постановка на учёт (очередь) и предоставление помещения – разные отношения;
Если порядок определения долей в праве собственности на общее имущество устанавливался в ином порядке, чем установлен действующим законодательством, то применению подлежит ранее установленный порядок (ст. 15 Вводного закона к ЖК РФ). Какой размер жилья – такая и твоя доля по содержанию общего имущества;
Выселение в соответствии с новым жилищным законодательством бывшего члена семьи собственника не допускается, если жилое помещение было приватизировано до момента вступления ЖК РФ в силу, и бывший член семьи имел право пользования жилым помещением (ст. 19 Вводного закона к ЖК РФ). Муж и жена проживают по социальному найму. Но у жены есть квартира, которую она приватизировала. Она права на приватизацию не имеет. Только муж приватизирует. Развелись, она – бывший член семьи собственника. Она сохранит право пользования, т.к. оно у неё было на момент приватизации. В К-П право пользования в силу закона (ст. 558 ГК РФ). Обзор практики ВС РФ за 2005 год, 4 квартал. Выселение по ст. 292 ГК РФ.
4 вопрос
Сделка (завещание);
Договоры о передаче жилья в собственность и пользование;
Судебные решения (о признании права собственности или права пользования жилым помещением; об утрате права пользования жилым помещением; о признании не приобретшим права пользования жилым помещением; о выселении);
Акты государственных органов и органов местного самоуправления (акты о регистрации ПС; решение о предоставлении жилого помещения из состава государственного или муниципального жилищного фонда);
Создание объекта недвижимости в виде жилого помещения (строительство);
Членство в некоммерческих потребительских кооперативах (Жилищный кооператив – он собственник, дом уже готов; Жилищно-строительный кооператив – объединяемся и строим дом для себя; Жилищно-накопительный кооператив – берёт в кредит квартиру, а ты выплачиваешь кредит в виде пая, % по нему). ПС с момента выплаты пая.
СТРУКТУРА ЖИЛИЩНЫХ ПРАВООТНОШЕНИЙ
Объект – жилое помещение. Субъекты: в зависимости от личности субъекта к участникам правоотношений относятся:
Государственные и муниципальные органы, уполномоченные на распределение жилых помещений и учёт нуждающихся;
Государственные и муниципальные организации, как владельцы ведомственного фонда (право ХВ и ОУ);
ФЛ и ЮЛ, как собственники жилых помещений;
ФЛ, как наниматели жилого помещения;
ЮЛ, как управляющие компании.
Как участники обязательств субъекты подразделяются на:
Стороны – самостоятельные права и обязанности, кредитор и должник. Такие лица в свою очередь подразделяются в зависимости от вида правоотношения на:
Если отношения организационные, то в качестве сторон выступают государственные и муниципальные органы и ФЛ;
Если отношения имущественные, то в качестве сторон могут выступать любые лица, как собственники или пользователи жилых помещений, а также как наймодатели и управляющие организации.
Третьи лица, обладающие самостоятельным правом пользования жилым помещением. К таковым относятся ФЛ, как члены семьи собственника (п. 1 ст. 31 ЖК РФ; ст. 2 СК РФ), члены семьи и бывшие члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма (ст. 69 ЖК РФ, ПП ВС РФ № 14). Правовые последствия аналогично бывшим членам семьи собственника (п. 4 ст. 31 ЖК РФ) применяются к бывшим членам семьи нанимателя служебного помещения (ст. 100 ЖК РФ);
Третьи лица, не обладающие самостоятельным правом пользования в силу его производности. К таковым относятся поднаниматели жилого помещения (наниматели уже сданного помещения) и временные жильцы. Сын живет на квартире матери (ст. 699 ГК РФ).
5 вопрос
Право притязания. Меры защиты: меры охраны (превентивные) и меры ответственности (требую % и возмещение убытков наряду с основным обязательством). Дополнительные неблагоприятные последствия – ответственность.
Аналогично ГП защита ЖП реализуется посредством субъективного права на защиту. При этом защита может быть юрисдикционной и неюрисдикционной. Меры защиты подразделяются на меры охраны, к которым относятся:
Сохранение жилого помещения за временно отсутствующим по договору социального найма (ст. 71 ЖК РФ);
Гарантии ЖП несовершеннолетних и лиц, находящихся под опекой. Если указанные лица являются собственниками жилого помещения, то распоряжение только с согласия органов опеки (ст. 37 ГК РФ). Кроме того, обмен жилыми помещениями, находящимися в режиме социального найма, если в них проживают несовершеннолетние дети, также допускается только с согласия органов опеки (ст. 72 ЖК РФ);
Охрана прав членов семьи собственника или нанимателя (ст. 31, 69 ЖК РФ);
Переселение на время капитального ремонта жилого помещения, если оно включается в государственный или муниципальный жилищный фонд (ст. 88 ЖК РФ);
Принудительный обмен жилого помещения, находящегося в режиме социального найма в случае невозможности совместного проживания нанимателя и членов его семьи.
Меры ответственности аналогично общим правилам определяются на принципах вины. При этом к формам ответственности относятся:
Возмещение убытков;
Взыскание неустойки. Неустойка может быть договорной или законной. Законная неустойка применяется в случае просрочки внесения платы за жилое помещение (п. 14 ст. 155 ЖК РФ). Размер 1/300 ставки рефинансирования. При этом увеличение её размера, в т.ч. и по соглашению сторон, не допускается. Просрочка больше 1/300 нельзя.