Лекция № 2 «Жилое помещение, как объект жилищных прав»

План:

1. Понятие, виды и правовой режим жилого помещения. Понятие многоквартирного дома;

2. Жилищные нормы: понятие, виды;

3. Плата за жилое помещение;

4. Переустройство и перепланировка жилого помещения;

5. Перевод жилого помещения в нежилое;

6. Основания для признания жилого помещения непригодным для проживания;

7. Изъятие жилого помещения для государственных или муниципальных нужд;

8. Правовой режим коммунальной квартиры.

1 вопрос

Многоквартирный дом – это совокупность квартир, принадлежащих разным собственникам и общего имущества, которое принадлежит этим собственникам на праве общей долевой собственности. Многоквартирный дом не является самостоятельным объектом жилищных прав. При этом он не относится к объектам недвижимости и не включается в жилищный фонд. К признакам многоквартирного дома относятся:

• Дом состоит из квартир и иного имущества предназначенного для обслуживания этих квартир, при этом такое имущество имеет статус общего и на него распространяется правовой режим долевой собственности;

• Правовой режим многоквартирного дома включает в себя право собственности на квартиру, как на жилое помещение и право собственности на общее имущество. При этом доля в праве собственности на общее имущество, как объект гражданских прав представляет собой имущественное право. Доля – арифметическое выражение. В отличие от иных имущественных прав, доля в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома не обладает самостоятельной оборотоспособностью, а соответственно она не может выступать в качестве объекта сделок, поэтому правовая судьба доли в праве собственности на общее имущество определяется аналогично праву собственности на квартиру.

Жилое помещение – изолированное помещение, которое предназначено и пригодно для постоянного проживания физического лица (ст. 15 ЖК РФ).

Признаки ЖП:

• ЖП относится к виду физической недвижимости (ст.130). Тесная связь с землей;

• ЖП обладает строго целевым характером использования, т.е. предназначено для удовлетворения бытовых нужд ФЛ, направленных на обеспечение его жизнедеятельности (проживание);

• Жилое помещение представляет собой объект, если является изолированным, т.е. является обособленным объектом в виде здания, либо структурно обособленным объектом внутри здания или его части;

• Помещение должно быть жилым, т.е. конструктивно и функционально пригодным по санитарно-техническим и потребительским характеристикам для проживания;

• Пригодность для проживания определяется постоянным характером, т.е. допускается как круглогодичное без причинения вреда здоровью.

ТРЕБОВАНИЯ, КОТОРЫМ ДОЛЖНО СООТВЕТСТВОВАТЬ ЖП

• Жилое помещение должно находиться в домах, расположенных в жилой зоне в соответствии с функциональным зонированием территории;

• ЖП должно быть обеспечено центральными инженерными системами. Как исключение допускается отсутствие водопровода и канализационных уборных в одно и двух этажных домах;

• Жилое помещение должно быть защищено от проникновения воды и бытовых утечек. При этом наружные ограждающие конструкции многоквартирного дома в холодный период должны иметь теплоизоляцию, обеспечивающие влажность не более 60%, а температуру отапливаемых помещений не менее + 18 градусов;

• Доступ к жилым помещениям выше пятого этажа должен осуществляться при помощи лифта;

• Высота помещений, в том числе подсобных, не может быть менее 2,5 метров;

• Размещение подсобных помещений над жилыми комнатами не допускается;

• Комнаты и кухни должны иметь непосредственное естественное освещение

ПРАВОВОЙ РЕЖИМ ЖП

По общему правилу, ЖП предполагает строго целевой характер, однако как исключение допускается его использование для осуществления физическим лицом индивидуальной предпринимательской или профессиональной деятельности при условии одновременного проживания в жилом помещении. При этом к условиям такого использования относятся:

• Использование жилого помещения для проживания осуществляется на законном основании (право собственности или право найма);

• Профессиональная или предпринимательская деятельность не должна быть связана с промышленным производством;

• Осуществление такой деятельности не должно нарушать права и интересы третьих лиц;

• Должны соблюдаться меры по обеспечению безопасности и сохранности жилого помещения.

Если жилое помещение является объектом права собственности, то такое право возникает с момента государственной регистрации. Если же жилое помещение находится в режиме найма, то такое право является обременением, а соответственно для него характерно право следования. То есть смена собственника не влияет на права третьих лиц на использование жилого помещения. Если жилое помещение находится в собственности нескольких лиц, то на него распространяется режим общей собственности, в соответствии с чем владение, пользование, распоряжение по взаимному волеизъявлению.

Правом пользования ЖП обладают как члены семьи собственника, так и члены семьи нанимателя. Использование жилого помещения допускается при соблюдении прав и интересов несовершеннолетних и недееспособных лиц. (ст. 37, п. 4 ст. 294 ГК РФ, ст. 72 ЖК РФ)

ПРАВИЛА ПОЛЬЗОВАНИЯ ЖИЛЫМ ПОМЕЩЕНИЕМ

Правила пользования подразделяются на общие и специальные в зависимости от субъекта пользования (собственник или наниматель).

К общим правилам относятся: использование жилого помещения по назначению; обеспечение сохранности жилого помещения; поддержание надлежащего состояния; своевременное внесение платы.

К специальным правилам, относящимся только к нанимателям, относятся:

• Обязанность по осуществлению текущего ремонта;

• Обеспечение в согласованное время доступа в жилое помещение собственника или уполномоченных ими лиц;

• Передача жилого помещения в надлежащем состоянии при прекращении права пользования.

Права пользования также подразделяются в зависимости от субъекта. Так:

• Если жилое помещение находится в режиме собственности, то собственник по усмотрению владеет, пользуется и распоряжается им:

• К правам нанимателя относятся:

• Право на вселение иных третьих лиц для постоянного проживания как членов семьи;

• Право на заключение договора поднайма;

• Право на вселение временных жильцов (до 6 месяцев).

2 вопрос

Состав ЖП включает в себя жилые комнаты и подсобные помещения, которые в совокупности составляют общую жилую площадь (балконы не включают – это общее).

Различают жилищные нормы в виде:

• Учетная норма, т.е. размер жилого помещения, которым определяется признак нуждаемости в улучшении жилищных условий (по НСО такая норма 12 и менее кв. м);

• Социальная норма (норма предоставления) т.е. размер жилого помещения, предоставляемый в целях улучшения жилищных условий (по НСО 15 кв. м);

• Нормы предоставления в общежитиях и маневренном жилом фонде (6 кв. м);

• Нормы служебного жилого помещения, определяемые не ниже норм предоставления, где в качестве жилого помещения может выступать только квартира.

3 вопрос

Внесение платы является обязанностью как для собственника, так и для помещения ЖП, в том числе при наличии членства в жилищных кооперативах. При этом такая обязанность возникает с момента государственной регистрации ПС; с момента заключения договора найма; с момента вступления в кооператив.

Структура платы различается в зависимости от вида права на жилое помещение. Так, если ЖП находится в режиме найма, то структуру платы составляют:

• Плата за найм, то есть за пользование;

• Плата за коммунальные услуги;

• Плата за содержание и ремонт общего имущества;

• Расходы по капитальному ремонту возлагаются на наймодателя

Если помещение находится в режиме собственности, то в структуру платы включаются:

• Расходы по содержанию и ремонту общего имущества;

• Оплата коммунальных услуг.

Плата за найм определяется в зависимости от вида найма. Так, если ЖП находится в частной собственности (коммерческий найм), то размер определяется по соглашению сторон. При этом изменение установленного размера допускается только в порядке и случаях прямо установленных договором.

Если ЖП находится в государственной или муниципальной собственности (социальный найм), то размер платы определяется в зависимости от:

• Размера общей площади;

• Качества и благоустройства;

• Места расположения.

Размер платы устанавливается в централизованном порядке и носит общий характер для всех. При этом установленный размер платы не должен приводить к возникновению права на субсидии. Размер платы за коммунальные услуги подлежит государственному регулированию (ФЗ «Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса»; Постановление Правительства РФ № 89 «Об утверждении основ ценообразования в сфере жилищного хозяйства»).

Плата за содержание и ремонт общего имущества включает в себя:

• Техническое обслуживание общих коммуникаций;

• Плата за текущее содержание мест общего пользования;

• Вывоз бытовых отходов;

• Содержание придомовой территории.

По общему правилу, плата за жилое помещение вносится не позднее 10 числа месяца, следующего за прожитым, если иной порядок не предусмотрен договором коммерческого найма. Просрочка по оплате влечет взыскание законной неустойки (п. 14 ст. 155 ЖК РФ). Увеличение этой санкции никак не допускается.

4. вопрос

Условия и порядок предусмотрен федеральным законодательством (ст. 26-28 ЖК РФ). Переустройство – это изменение первоначального неотъемлемого от жилого помещения оборудования. При этом, неотъемлемость определяется обязательным включением такого оборудования в технический паспорт ЖП. Следовательно, переустройство – это:

• Деятельность, влекущая изменение инженерной структуры;

• Осуществление такой деятельности влечет внесение изменений в технический паспорт.

К способам переустройства относятся установка, замена и перенос.

К видам переустройства относят:

• Установка бытовых электроплит взамен газовых или печей;

• Перенос нагревательных, санитарно-технических и газовых приборов;

• Устройство вновь или переоборудование существующих туалетов, ванных, а также прокладка новых и замена существующих подводящих или отводящих трубопроводов, электрических систем или устройство душевых кабин, джакузи.

Перепланировка – это деятельность по изменению конфигурации (формы жилого помещения по сравнению с первоначальной т.е. той, которая закреплялась в техническом паспорте). Следовательно такое изменение также влечет внесение изменений в технические документы.

Деятельность по перепланировке влечет изменение объекта жилищных правоотношений. К способам перепланировки относятся:

• Переоборудование, т.е. деятельность, направленная на приспособление жилого помещения к новому функциональному назначению, то есть изменение первоначальных функций использования жилого помещения;

• Реконструкция, то есть частичное изменение в несущих конструкциях

К видам перепланировки относятся:

• Перенос и разборка перегородок, влекущая увеличение площадей внутри жилого помещения;

• Перенос и устройство дверных проемов;

• Расширение жилой площади засчет вспомогательных помещений;

• Разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир;

• Устройство или переоборудование тамбуров

Не допускается нарушение строительных, санитарно-гигиенических требований по конкретному жилому зданию. Не допускаются действия, влияющие на архитектурный облик здания (как исключение это допускается только в порядке, установленном для реконструкции жилого дома)

В соответствии с действующим законодательством, целью переустройства и перепланировки является повышение уровня благоустройства и комфортности проживания. В соответствии с ранее действовавшим законодательством (ст. 84 ЖК РСФСР) применялся только принцип благоустроенности.

Основанием для переустройства и перепланировки является решение органа местного самоуправления. Оно выносится по итогам процедуры согласования. При этом основанием для получения разрешения является установленный законом закрытый перечень документов (п. 2 ст. 26 ЖК РФ). Решение принимается в течение 45 дней. При этом в случаях, прямо установленных законом, допускается отказ в перепланировке или переустройстве. По завершении переустройства или перепланировки осуществляется приемка представителем органа, давшего разрешения на указанные действия. По результатам приемки составляют акт, на основании которого вносятся изменения в технические документы. Осуществление переустройства и перепланировки без разрешения влечет признание указанных действий самовольными. Последствием признания является возникновение обязанности восстановления первоначального положения. В противном случае:

• Если помещение находится в режиме собственности, то оно подлежит продаже с публичных торгов, при этом новый собственник обязан восстановить первоначальное положение;

• Если помещение находится в режиме найма, то договор найма подлежит расторжению.

Как исключение, на основании решения суда, самовольные изменения могут быть сохранены, если будет установлено, что такие изменения не влекут нарушения прав и интересов третьих лиц (ст. 29 ЖК РФ).

5 вопрос

Перевод жилого помещения в нежилое. Отношения регулируются как ЖК РФ (ст. 22-24), так и на основании актов субъектов РФ.

Правовым последствием перевода является изменение правового режима имущества. При этом целью перевода является размещение на площади помещения предприятий, учреждений и организаций (ст. 288 ГК).

К условиям перевода относятся:

• Перевод допускается только в отношении жилых помещений, находящихся в собственности;

• Перевод допускается, если доступ переводимому помещению является обособленным от доступа к иным жилым помещениям на момент перевода, либо имеется техническая возможность создать самостоятельный доступ;

• Перевод допускается, если переводимое помещение является обособленным, то есть не является частью жилого помещения;

• Переводимое помещение не используется как единственное место для постоянного проживания;

• Перевод допускается только в отношении тех помещений, которые не обременены правами третьих лиц;

• Перевод возможен, если дом многоквартирный и при условии нахождения помещения на первом этаже. Как исключение, перевод помещений, находящихся на иных этажах, только если помещение, расположенное непосредственно под переводимым, является нежилым.

Основанием для перевода является решение ОМС, которое также предоставляется в течении 45 дней по результатам согласования документов, являющихся основанием для перевода (п. 2 ст. 23 ЖК РФ – перечень закрытый). Если переводимое помещение одновременно требует переустройства и переоборудования, то наряду с порядком перевода используется разрешительный порядок и для осуществления указанных действий.

6 вопрос

Правовое значение возникновения оснований для непригодности состоит в том, что возникают обязанности по осуществлению капитального ремонта жилого помещения или его снос. В последнем случае прекращается первоначальное жилое помещение и возникает новое в связи с предоставлением иного жилого помещения. Основанием для признания помещения непригодным является наличие вредных факторов среды обитания, что влечет угрозу безопасности жизни и здоровья. Такое основание может быть следствием двух обстоятельств, которые подразделяются на общие и специальные. При этом общие имеют место во всех случаях, то есть носят абсолютный характер.

К общим относится ухудшение уровня надежности и прочности здания, а также его строительных конструкций и оснований. При этом, если исчерпаны несущие способности здания и возникла угроза обрушения, то здание признается аварийным и подлежит сносу. Ухудшение может быть следствием:

• Физического износа в результате эксплуатации;

• Взрывов, аварий, пожаров и стихийных бедствий.

К специальным обстоятельствам относятся изменения параметров микроклимата жилого помещения под воздействием окружающей среды, то есть изменение санитарных и гигиенических нормативов качества атмосферного воздуха, радиации и электромагнитных полей (параметры микроклимата). Изменение может быть следствием расположения жилого помещения в промышленных зонах, либо зонах схода оползней, потоков в т.ч. при ежегодном затоплении. Если здание находится в указанной зоне, оно также признается аварийным и подлежит сносу.

7 вопрос

Принудительный способ прекращения права собственности. Такой способ применяется только если возникли потребности публичного образования в использовании земельного участка, на котором находится помещение для соответствующих нужд. Следовательно, изъятие возможно только как следствие изъятия земельного участка, который необходим для использования жилого помещения.

К основаниям изъятия относятся:

1. Решение об изъятии земельного участка (ст. 279-283 ГК РФ);

2. Решение об изъятии жилого помещения (ст. 32 ЖК РФ).

Оба решения принимаются одним органом государственной власти или местного самоуправления. Условием для изъятия является предварительное уведомление о том собственника не менее чем за один год. При этом согласия собственника на изъятие не требуется. За собственником закрепляется лишь право на оспаривание решений об изъятии.

Способом изъятия являются выкуп, то есть возмездный порядок, при этом принципом реализации выкупа является восстановление имущественного положения собственника. Основанием выкупа является договор, заключаемый с собственником, который по правовой природе приближен к договору К-П, однако конструкция такого договора обладает особенностями как то:

• Цена жилого помещения и земельного участка определяется как компенсация;

• Существенным условием договора являются сроки выплаты компенсации;

• К иным условиям относятся порядок передачи компенсации и освобождения жилого помещения.

Структуру выкупной цены составляют:

• Учетно-техническая цена помещения, определяемая по данным БТИ;

• Размер рыночной стоимости, то есть наиболее вероятной цены на рынке в условиях конкуренции;

• Расходы по поиску собственником другого помещения, а также по переезду и оформлению прав;

• Упущенная выгода по обязательствам с третьими лицами.

Если в период с момента получения уведомления об изъятии и до момента фактического изъятия собственник понес расходы на улучшение помещения, то эти расходы возмещению не подлежат. При недостижении соглашения с собственником о выкупе соответствующие органы имеют право на обращение в суд с иском о понуждении к соглашению о выкупе. По соглашению сторон, собственнику вместо выкупной компенсации может быть предоставлено иное жилое помещение.

8 вопрос

Структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, состоящее из комнат в виде части квартиры, предназначенных для проживания лиц, не являющихся членами семьи. Правовой режим квартиры определяется в зависимости от вида прав на комнаты в такой квартире. Так:

• Если комнаты являются объектом права собственности, то к элементам режима относятся:

• Наличие общего имущества в самой квартире, т.е. имущества, предназначенного для обслуживания двух и более комнат. При этом в качестве такого имущества могут выступать подсобные помещения (кухня, коридоры, ванная и т.д.);

• Общее имущество квартиры принадлежит собственникам комнат на праве общей долевой собственности, где размер доли определяется пропорционально размеру комнаты. Следовательно, собственникам комнат принадлежит право на долю собственности как в квартире, так и в многоквартирном доме. Комната, доля квартиры, доля многоквартирном доме;

• При отчуждении комнаты применяется право преимущественного приобретения (ст. 250 ГК РФ).

• Если комнаты принадлежат на праве найма, то к элементам режима относятся:

• Допускается возможность улучшения жилищных условий при наличии признаков нуждаемости;

• Лица, проживающие в коммунальной квартире, имеют преимущественное право на заселение в комнаты в случаях их освобождения. При этом:

• Правом на преимущественное заселение обладают как собственники, так и наниматели;

• Освободившиеся комнаты предоставляются на условиях социального найма. Правом на заселение обладают нуждающиеся и малоимущие лица;

• Наниматели имеют право на поднайм освободившихся комнат.