Задачи

ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЮ

ГОСУДАРСТВЕННОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ

«ОРЕНБУРГСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ ИНСТИТУТ МЕНЕДЖМЕНТА»

Кафедра экономики и организации городского хозяйства

И. С. ТРУХАНОВ

ЭКОНОМИКА

НЕДВИЖИМОСТИ

Методические рекомендации по выполнению практических работ

Оренбург

2009

1

УДК 332

ББК 65.22 Т 80

Обсуждены на заседании кафедры экономики и организации город- ского хозяйства от 24 января 2008 г., протокол № 7.

Утверждены Учебно-методическим советом от 20 ноября 2008 г., протокол № 2.

Автор: И. С. Труханов

Т80 Экономика недвижимости : метод. рекомендации по выполнению практических работ / И. С. Труханов. – Оренбург : ОГИМ, 2009. – 26 с.

Методические рекомендации содержат варианты практических работ, списки учебной литературы, рекомендации студентам по само- стоятельному изучению и выполнению практических работ.

Методические рекомендации адресованы студентам очной и за- очной формы обучения, обучающимся в Институте по специальности 080502.65 «Экономика и управление на предприятии (городское хозяй- ство)».

УДК 332

ББК 65.22

© Труханов И. С., 2009 © ГОУВПО «ОГИМ», 2009

2

3

ПРЕДИСЛОВИЕ

Методические указания составлены в соответствии с действующим учебным планом специальности 080502.65 «Экономика и управление на предприятии» и рабочей учебной программой дисциплины «Экономика недвижимости» для проведения практических занятий и самостоятельной работы студентов всех форм обучения. Методические указания предназна- чены для закрепления и практического применения в самостоятельной ра- боте знаний, полученных при изучении дисциплины «Экономика недви- жимости».

В процессе изучения дисциплины «Экономика недвижимости» сту- денты должны усвоить основные понятия и категории, ознакомиться с действующим законодательством по экономическим вопросам, связанным с экономикой недвижимости. Методические указания содержат теоретиче- ские основы, практические задачи и ситуации по основным темам дисцип- лины и отдельные формулы для их решения. Кроме того, в данные мето- дические указания вошли задачи и материалы, содержащиеся в учебных изданиях, приведенных в списке рекомендуемой литературы.

1 АНАЛИЗ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ НЕДВИЖИМОСТИ

Лучшее и наиболее эффективное использование является основопо- лагающей предпосылкой стоимости. Лучшее и наиболее эффективное ис- пользование определяется как разумное и возможное использование, кото- рое обеспечит самую высокую текущую стоимость на дату оценки.

Анализ наиболее эффективного использования проводится в два этапа:

–лучшее и наиболее эффективное использование земельного участ- ка как свободного;

–лучшее и наиболее эффективное использование земельного участ-

ка с улучшениями.

Каждое потенциальное использование недвижимости рассматривает- ся с точки зрения четырех критериев – законодательная разреженность, физическая осуществимость, экономическая оправданность и максималь- ная доходность. При этом очередность применения критериев не изменя- ется. Если потенциальное использование не отвечает какому-либо из них, оно отбрасывается и рассматривается следующий вариант.

Задачи

Задача 1. Оценщик считает, что наилучшим вариантом использова- ния вакантного земельного участка стоимостью 300 тыс. руб. является строительство здания. Определить предполагаемый доход и выбрать зда- ние для строительства, если известно, что ожидаемая цена продажи здания

4

1 составляет 6 млн. руб., здания 2 составляет 8,5 млн. руб. Строительные затраты 4 450 тыс. руб. и 6 500 тыс. руб. для зданий 1 и 2 соответственно.

Задача 2. Выбрать наиболее эффективный вариант использования земельного участка: строительство здания или гаражей. Стоимость вакант- ного земельного участка 20 тыс. руб., ожидаемая норма прибыли на капи- тальные вложения при строительстве гаражей 20%. Данные о трех зданиях, рекомендуемых для строительства, приведены в таблице 1.1

Таблица 1.1 – Исходные данные

Задача 3. На земельном участке площадью 100 соток стоимостью 100 тыс. руб. планируется построить не менее 15 индивидуальных домов (на уча- стках по 5 и 10 соток). При плотности застройки 1 дом на 10 соток строи- тельные затраты на 1 дом составят 60 тыс. руб., ожидаемая цена продажи 80 тыс. руб. При строительстве 2-х домов на 10 сотках строительные затраты на каждый из этих домов уменьшатся на 2 тыс. руб., рыночная стоимость каж- дого из них уменьшится на 7 тыс. руб. Затраты на реализацию составят 500 руб. на один дом. При общих строительных затратах более 1 млн. руб. затра- ты на реализацию домов увеличатся на 40%. Сколько следует построить до-

мов при условии максимальной эффективности использования денежных средств. (При решении, для наглядности, рекомендуется схематично изобра- зить земельный участок 4x5 клеток, из расчета 1 клетка 5 соток).

2 ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ ДОХОДНОГО ПОДХОДА

Доходный подход основан на предположении, что стоимость объекта является текущей стоимостью денежных потоков наличности, которые бу- дут получены владельцем в будущем. Теория текущей стоимости исходит из того, что любой, кто может инвестировать 1 денежную единицу сегодня, в будущем получит от своей инвестиции доход, ее превышающий.

Вся методология оценки недвижимости построена на аксиоме «день- ги завтра не есть деньги сегодня». Основными операциями, позволяющими сопоставлять разновременные деньги, являются операции накопления и дисконтирования.

Накопление – это процесс определения будущей стоимости денег (Future value – будущая стоимость FV). Дисконтирование это – процесс

приведения денежных поступлений к текущей стоимости

5

(Present value – текущая стоимость PV).

При операциях приведения денежных поступлений к их будущей стоимости ставку процента принято называть ставкой дохода. При опера-

циях приведения денежных поступлений к их текущей стоимости ставку процента принято называть ставкой дисконта.

Накопление (по ставке дохода – i)

PV FV

Дисконтирование (по ставке дисконта – i)

Использование сложного процента предполагает начисление процен- тов на сумму первоначального вклада и начисленных за предыдущие пе- риоды процентов. То есть полученный процент вместе с первоначальными инвестициями становится частью основной суммы. Использование просто-

го процента предполагает начисление процентов в течение всех периодов на первоначальную сумму. То есть не начисляются проценты на проценты.

Будущая стоимость единицы (накопленная сумма денежной едини-

цы) – показывает рост стоимости денежной единицы, положенной на депо- зит с начислением процентов на сумму вклада и ранее начисленные про- центы, формула 1.

Фактор показывает, какая сумма будет накоплена на счете к концу определенного периода при заданной ставке дохода, если сегодня поло-

где FV – будущая стоимость денег;

PV – кущая стоимость денег;

i – процентная ставка (ставка дохода); n – число лет.

Правило 72. Для примерного определения срока удвоения капитала в годах необходимо 72 разделить на целочисленное значение годовой ставки дохода на капитал. Правило применимо для ставок дохода на капи- тал в интервале 3-18%.

Текущая стоимость единицы (реверсия) – показывает текущую стоимость одной денежной единицы будущего единовременного поступ- ления с учетом заданного процента. При заданной ставке дисконта дает оценку текущей стоимости того денежного потока, который может быть получен (заплачен) в конце определенного периода, формула 2.

Фактор показывает, какова при заданной ставке дисконта текущая

Текущая стоимость аннуитета

Аннуитет (далее в формулах-РМТ) – серия равновеликих платежей или поступлений, отстоящих друг от друга на один и тот же промежуток времени.

Аннуитеты бывают авансовые и обычные. Авансовый аннуитет – это периодические платежи, поступающие в начале периода начисления про- центов.

Обычный аннуитет показывает текущую стоимость равномерного потока доходов или постоянного ряда равных платежей, когда все поступ- ления происходят в конце периода, формула 3.

Фактор показывает, какова при заданной ставке дисконта текущая стоимость серии платежей в одну денежную единицу в течение определен-

ного периода.

PV = PMT ( ) (3)

Будущая стоимость аннуитета (накопление единицы за период) по-

казывает будущую стоимость ряда равных платежей, поступлений разме- ром в одну денежную единицу при заданной ставке и сроке, формула 4.

Данная функция на практике широко применяется при депонирова- нии вкладов населения, формировании фонда возмещения (амортизацион- ного фонда) если известны ежегодные отчисления.

Фактор показывает, какая сумма будет накоплена на счете при за- данной ставке, если регулярно в течение определенного периода отклады-

Формирование фонда возмещения – эта функция используется для определения равномерных периодических платежей, которые необходимо осуществлять в течение заданного периода, чтобы к концу срока иметь на счете, приносящем доход по заданной ставке, определенную сумму денег, формула 5.

Фактор показывает, сколько нужно откладывать на счет регулярно в течение определенного времени, чтобы при заданной ставке дохода иметь

Взнос на амортизацию единицы – эта функция используется для оп- ределения аннуитетных платежей в счет погашения кредита, выданного на

7

определенный период при заданной ставке, форм. 6.

Фактор показывает, какими должны быть аннуитетные платежи в счет погашения кредита в 1 денежную единицу, выданного под определен-

Задачи

Задача 1. Рассчитать будущую стоимость вложенных 100 денежных единиц при начислении процентов в течение 5 периодов для простого и сложного процента при ставке 10%.

Задача 2. Какая сумма будет накоплена на счете к концу второго го- да, если сегодня положить на счет, приносящий 14% годовых $ 1 000. На- числение процентов в конце каждого года, квартала, месяца.

Задача 3. Определить текущую стоимость $ 1 000, которые будут по- лучены в конце года при 10% ставке. Начисление процентов в конце каж- дого года, квартала, месяца.

Задача 4. Договор аренды квартиры составлен на один год. Опреде- лить текущую стоимость арендных платежей при 11% ставке дисконтиро- вания, если арендная плата в размере $ 6 000 выплачивается в конце года и если арендная плата в размере $ 500 выплачивается в конце каждого меся- ца.

Задача 5. Оценить текущую стоимость права получения чистого рентного дохода в 100 денежных единиц на протяжении 4 лет при ставке

10%.

Задача 6. Вкладчик депонирует $ 1 в конце каждого года в течение 4 лет при ставке 10%. Определить сумму средств на счете.

Задача 7. Определить сумму, которая будет накоплена на счете, при- носящем 12% годовых, к концу 6-го месяца, если ежемесячно откладывать на счет $ 1 000.

Задача 8. Вкладчику необходимо через 4 года иметь на счете $ 1. Определить размер платежей при ставке 20%.

Задача 9. Определить, какими должны быть платежи, чтобы к концу 8 года иметь на счете, приносящем 14% годовых, $ 10 000. Поступление платежей в конце каждого года, квартала, месяца.

Задача 10. Сумма заемных средств 331,2 руб. Сколько необходимо выплачивать, чтобы рассчитаться по данному займу через 4 года. Процент платы за кредит составляет 8%.

Задача 11. На покупку недвижимости выдан кредит в размере $ 10 000 на 5 лет под 15% годовых. Определить размер платежей. Начис- ление процентов в конце каждого года, квартала, месяца.

Задача 12. На покупку недвижимости выдан кредит в размере $ 10 000 на 5 лет под 15% годовых, погашение ежегодное. Рассчитать оста-

8

ток долга по кредиту на конец 3-го года.

Задача 13. Производственный корпус был куплен за 6 500 тыс. руб. с отсрочкой платежа на 3 года. Определить текущую стоимость корпуса, ес- ли бы расчет был произведен сразу, из расчета 15% годовой ставки.

Задача 14. При сдаче в аренду офисного центра генерируется сле- дующий поток доходов: 1-й год – 6 500 тыс. руб., 2-й – год 7 000 тыс. руб., 3-й год 8 000 тыс. руб., 4-й год 9 500 тыс. руб. Определить текущую стои- мость потока доходов, при ставке 13% годовых.

Задача 15. Семья располагает суммой 150 тыс. руб. Определите по- купательскую способность этой суммы через 3 года, при темпах инфляции

10, 14 и 18%.

Задача 16. Через сколько лет 500 тыс. руб. будут иметь покупатель- скую способность 212 тыс. руб. при темпах инфляции 10% в год.

Задача 17. Инвестор имеет возможность разместить свой капитал в $ 100 000 в двух проектах на 5 лет. Первый проект предполагает вложение средств в строительство офиса с удвоением капитала за указанное время. Второй – строительство магазина и 13% годового дохода. Дайте рекомен- дацию инвестору, какой проект следует предпочесть. Задачу решить двумя способами.

Задача 18. Для покупки дома необходима сумма 675 тыс. руб. Еже- месячно семья может откладывать 3 тыс. руб. под 9% годовых с ежемесяч- ным начислением процентов. Определить через какое время будет накоп- лена необходимая сумма.

Задача 19. В рекламе утверждается, что, вложив сегодня в строи- тельство гостиницы 13 420 руб., вы будете получать ежегодно по 2 000 руб. в течение 10 лет. Проанализируйте данный вариант вложения средств при темпах инфляции 10%. Определите, какой инфляционный процент от- слеживается.

Задача 20. На протяжении 20 лет ежегодный доход от сдачи в аренду складского комплекса составляет 650 тыс. руб. По окончании этого срока объект продается за 3 770 тыс. руб. Определите текущую стоимость де- нежных по то ков при 11% ставке дисконта.

Задача 21. В течение четырех лет доход от сдачи в аренду помеще- ния спортивного клуба составляет 20 тыс. $ в год, а затем в течение трех лет 18 тыс. $ в год. Определить максимальную цену покупки данного объ- екта недвижимости при 12% ставке дисконта. Показать решение разными способами и сделать проверку.

Задача 22. В течение трех лет доход от сдачи в аренду помещения кафе составляет $ 15 тыс. в год, а затем в течение четырех лет $ 20 тыс. в год. Определить максимальную цену покупки данного объекта недвижи- мости при 14% ставке дисконта. Показать решение разными способами и сделать проверку.

Задача 23. Прогнозируется, что инвестиционный проект строитель-

ства станции технического обслуживания автомобилей будет приносить

9

1 500 тыс. руб. в год в течение 7 лет. В период вхождения в рынок риск проекта выше, чем в последующие годы, поэтому ставка дисконта для пер- вых двух лет принимается 15%, а для последующих 12%. Какова макси- мальная стоимость данного проекта.

Задача 24. Здание ресторана планируется построить за 3 года. Ос- воение инвестиций в первый год составит 1 200 тыс. руб., с ростом на 15% в каждый последующий год. После ввода объекта в эксплуатацию прогно- зируемый доход от сдачи ресторана в аренду составит 750 тыс. руб. в год на протяжении 4 лет. В первые два года прогнозируются потери дохода на уровне 15%. По окончании четвертого года объект перепродается за 3 600 тыс. руб. Определить выгодно ли строительство такого объекта.

Задача 25. Семья желает приобрести квартиру через 5 лет за 1 200 тыс. руб. Определить, какую сумму семья должна ежегодно откладывать на счет в банке при ставке депозита 9% годовых.

3 ИСПОЛЬЗОВАНИЕ МЕТОДОВ ПРЯМОЙ КАПИТАЛИЗАЦИИ И ДИСКОНТИРОВАНИЯ ПРИ ОЦЕНКЕ ДОХОДНЫМ ПОДХОДОМ

Основными методами доходного подхода являются метод прямой капитализации дохода и метод дисконтированных денежных потоков.

Считается, что выгода от владения недвижимостью, включает право получать все регулярные доходы во время владения (эксплуатации) и до- ход от продажи собственности после окончания владения (реверсия).

Метод прямой капитализации дохода применяется, если прогнозиру- ется постоянная (или незначительно изменяющаяся) величина дохода. Ос- новная расчетная формула.

где СТоб – текущая стоимость объекта недвижимости; ЧОБ – чистый операционный доход от объекта за год; Ккап – коэффициент капитализации.

Алгоритм расчета чистого операционного дохода кра можно пред- ставить в виде формулы 8 и 9:

ЧОД = ЭВД – Расх, ЭВД = ПВД – УВН + ИД,

где ЧОД – чистый операционный доход; Расх – операционные расходы; ЭВД – эффективный валовый доход;

ПВД – потенциальный валовый доход;

10