Задачи

объекта позволяет оценить возраст на уровне 12 лет; в) здание построено согласно действующим стандартам и эксплуати-

ровалось в нормальном режиме.

Задача 6. Необходимо оценить стоимость здания склада, если стои- мость земельного участка составляет 23 тыс. руб.стоимость нового строи- тельства здания – 85 тыс. руб., общая экономическая жизнь объекта 50 лет, эффективный возраст улучшений 10 лет.

Задача 7. Необходимо оценить стоимость нового строительства зда- ния офисного центра, если цена аналогичного здания с эффективным воз- растом 50 лет и общей экономической жизнью 100 лет составляет 200 тыс. руб. Стоимость земельного участка 15 тыс. руб.

Задача 8. Необходимо оценить срок общей экономической жизни административного здания, если цена продажи аналогичного здания (уча- сток с улучшениями) $ 90 000, стоимость земельного участка $ 21 000, стоимость нового строительства $ 90 000, эффективный возраст здания

35 лет.

Задача 9. Необходимо оценить эффективный возраст здания индиви- дуального дома, если цена продажи аналогичного здания 75 тыс. руб., стоимость земельного участка – 17 тыс. руб., стоимость нового строитель- ства – 74 тыс. руб., общая экономическая жизнь объекта 120 лет.

Задача 10. Необходимо оценить величину накопленного износа зда- ния исходя из данных о сопоставимых продажах. Цены продаж объектов 1, 2, 3 соответственно – 100 тыс. руб., 120 тыс. руб., 80 тыс. руб. Стоимость земельных участков объектов соответствен но – 20 тыс. руб., 25 тыс. руб., 15 тыс. руб. Стоимость нового строительства соответственно – 105 тыс. руб.

6 ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

Рассмотрим часто применяемый для оценки стоимости застроенных и незастроенных единичных земельных участков метод остатка. Суть данного метода заключается в том, что весь доход, приписываемый земле, определя- ется как остаточный, после оплаты остальных факторов производства.

Для застроенных участков реализация метода остатка предполагает, во-первых, определение стоимости улучшений (СТул) в соответствии с

наиболее эффективным использованием оцениваемого земельного участка. Затем рассчитывается чистый операционный доход от единого объекта не- движимости (ЧОДобщ ) за определенный период времени на основе ры-

ночных ставок арендной платы. Далее расчеты выполняются по следую- щей схеме:

21

где Ккапз – коэффициент капитализации доходов от земельного участка.

Задачи

Задача 1. Объект недвижимости приносит ЧОД равный 200 тыс. руб. Общие коэффициенты капитализации на рынке составляют 0,15. Земель- ный участок, входящий в состав объекта был продан за 500 тыс. руб. и пе- редан в аренду бывшему владельцу за 50 тыс. руб. в год. Необходимо оп- ределить коэффициент капитализации для улучшений.

Задача 2. Имеется следующая информация: стоимость земельного участка 100 тыс. руб. Ожидаемый ЧОД от объекта составит 45 тыс. руб. в год. Коэффициенты капитализации для земли и улучшений составят соот- ветственно 0,10 и 0,15. Необходимо определить стоимость объекта, общий коэффициент капитализации и земельную составляющую.

Задача 3. По мнению оценщика, при одном из возможных вариантов использования земельного участка с улучшениями ожидается ЧОД в раз- мере 50 тыс. руб. за первый год. Затраты на создание улучшений составят 200 тыс. руб. Коэффициенты капитализации для земли и улучшений соста- вят соответственно 0,15 и 0,20. Необходимо определить стоимость земель- ного участка, общий коэффициент капитализации и земельную состав- ляющую.

Задача 4. От объекта недвижимости за первый год ожидается ЧОД в размере 80 тыс. руб. Коэффициенты капитализации для земли и улучше- ний составят соответственно 0,15 и 0,20. Величина земельной составляю- щей 25%. Необходимо определить стоимость объекта, общий коэффициент капитализации и стоимость земельного участка.

Задача 5. Застройщик планирует снести существующий объект не- движимости и разбить освободившийся земельный участок общей площа- дью 40 соток на 5 участков по 8 соток каждый. Предполагаемая суммарная цена продажи участка площадью 8 соток составит $ 2 000, издержки освое- ния и продажи составляют $ 1 200. Необходимо определить стоимость уча- стка площадью 40 соток, если известно, что застройщик продает один уча- сток в конце каждого 6 месяца, а месячная ставка дисконта составляет 1%.

22

Библиографический список

1.Вечер Н. Ф. Инвестиции в коммерческую недвижимость. Жиз- ненный цикл объекта : учеб. пособие для вузов / Н. Ф. Вечер, А. А. Ольховский. – СПб. : Бизнес-пресса, 2005. – 176 с.

2.Владимиров В. В. Экономика недвижимости : учеб. пособие для вузов / В. В. Владимиров, М. Г Лапаева. – Оренбург: ГОУ ВПО, 2006. – 109 с.

3.Горемыкин В. А. Экономика недвижимости : учеб. пособие для вузов / В. А. Горемыкин. М.: Дашков и К, 2003. – 836 с.

4.Гранова И. В. Оценка недвижимости : тесты, задачи, практиче- ские ситуации. учеб. пособие / И. В. Гранова. – СПб. : Питер, 2001. – 256 с.

5.Оценка бизнеса : учебник / под ред. А. Г. Грязновой. – М : Финан- сы и статистика, 2002. – 512 с.

6.Оценка рыночной стоимости недвижимости : учеб. пособие / под. ред. В. И. Рутгайзера. – М. : Дело, 1998. – 250 с.

7.Тэпман П. Н. Оценка недвижимости / П. Н. Тэпман. – М. : ЮНИ-

ТИ-ДАНА, 2004. – 303 с.

8.Балабанов, И. Т. Экономика недвижимости : учеб. пособие для вузов / И. Т. Балабанов. – СПб. : Питер, 2002. – 208 с.

23

Учебное издание

Труханов

Илья Сергеевич

ЭКОНОМИКА НЕДВИЖИМОСТИ

Методические рекомендации по выполнению практических работ

Книга выходит в авторской редакции

Подп. в печать 06.04.09. Формат 60х84 1/16.

Бум. офсетная. Гарнитура «Times». Печать оперативная. Объем 0,95 уч.-изд. л. Тираж 100 экз. Заказ № 063.

Отпечатано в типографии ГОУВПО «ОГИМ» 460038, г. Оренбург, ул. Волгоградская, д. 16.

Тел./факс: (3532) 36-19-62, 36-48-18.

26