Министерство образования и науки РФ

Казанский государственный архитектурно-строительный университет

Кафедра

Экономики и

предпринимательства

в строительстве

Реферат

по теме: «Способы приобретения права собственности на землю»

Выполнила:

Губайдуллина Р.Р.

студент гр. 9ЭС51а

Проверил:

к.э.н. Кульков А.А.

Казань 2014

Содержание

Введение

Во все времена земля представляла собой один из важнейших природных ресурсов и относилась к числу самых ценных видов недвижимости.

Высокое значение земельных ресурсов и сложность законодательства, регулирующего земельные отношения, объясняет то значение, которое имеет строгое соблюдение правовых процедур при оформлении прав собственности на землю. При оформлении прав собственности на землю не должны нарушаться требования законодательства, права третьих лиц и требования охраны окружающей среды.

Особенности приобретения прав на земельные участки установлены Земельным кодексом Российской Федерации (далее – ЗК РФ), и прежде всего его главой V «Возникновение прав на землю». При приобретении определенного права на земельный участок следует обращаться также к нормам Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) (глава 14 «Приобретение права собственности»; глава 17 «Право собственности и другие вещные права на землю»). Приобретение прав на земельные участки определенных категорий на основании и в соответствии с ЗК РФ может быть дополнительно урегулировано иными федеральными законами.

Тема моего реферата – «Способы приобретения прав собственности на землю». Объектом исследования является уча­сток земли, как пространственный базис в определенных гра­ницах фиксированной площади и местоположения. Субъектом - собствен­ники конкретных земельных участков, наделенные земель­ными правами и несущие обязанности в соответствии с зе­мельным законодательством.

Достижение поставленной цели обуславливает необходимость решения следующих задач:

• проанализировать основы права собственности на землю;

• выявить способы приобретения права собственности на землю.

1. Основы права собственности на землю

1.1 Субъекты и объекты права собственности на землю

Субъекты права собственности на землю — это собствен­ники конкретных земельных участков, наделенные земель­ными правами и несущие обязанности в соответствии с зе­мельным законодательством.

Выделяются три основных груп­пы субъектов:

• Российская Федерация и субъекты РФ в лице органов государственной власти; города, районы, населенные пунк­ты в лице органов местного самоуправления;

• граждане, объединения людей, семьи, народ, населе­ние, социальная группа, в том числе иностранные граждане и лица без гражданства;

• юридические лица — коммерческие и другие органи­зации, в том числе иностранные, не могут быть субъектами земельных правоотношений филиалы и представительства предприятий.

Объект права собственности - это уча­сток земли как пространственный базис в определенных гра­ницах фиксированной площади и местоположения.

Но в зависимости от компетенции органов государствен­ного управления объектов земельных правоотношений мо­жет быть:

• весь земельный фонд страны (кадастровая оценка, мо­ниторинг и др.);

• земля в пределах территориально-административной единицы (предоставление, изъятие земель, зонирование, пла­нировка и др.);

• отдельный земельный участок (в части использования)

1.2 Виды собственности на землю

Согласно гл. 3 ЗК РФ собственность на землю подразделяется:

• Государственная собственность: федеральная собственность, собственность субъектов РФ;

• Муниципальная собственность: собственность городов и сельских поселений, собственность других муниципальных образований;

• Частная собственность: собственность граждан, собственность юридических лиц, общая собственность (совместная, долевая)

Государственной собственностью в РФ является имущество, в том числе недвижимое, принадлежащее на праве собственности РФ (федеральная собственность), и имущество, принадлежащее на праве собственности субъектам РФ: республикам, краям, областям, городам федерального значения, автономной области, автономным округам (собственность субъекта РФ).

Земля и другие природные ресурсы, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц либо муниципальных образований, являются государственной собственностью.

Разграничение государственной собственности на землю в качестве собственности Российской Федерации (федеральная собственность), собственности субъектов Российской Федерации, собственности муниципальных образований (муниципальная собственность) осуществляется в соответствии ФЗ «О разграничении государственной собственности на землю».

Основанием отнесения земель к объектам государственной собственности являются:

• наличие на земельных участках недвижимого имущества, принадлежащего РФ;

• предоставление земельных участков органу государственной власти РФ, его территориальному органу, а также государственному унитарному предприятию, государственному учреждению и другой государственной некоммерческой организации, которые созданы органами государственной власти РФ;

• включение земельных участков в состав лесного фонда, земель особо охраняемых территорий, земель водного фонда, занятых водными объектами, земель обороны, участков недр, земель запаса;

• наличие на земельных участка приватизированного недвижимого имущества, находящегося до его приватизации в собственности РФ.

Муниципальная собственность – это собственность муниципальных образований. ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» предусматривает, что финансово-экономическую основу местного самоуправления составляет муниципальная собственность, в состав которой входят муниципальные земли [1].

Объектами права муниципальной собственности на землю являются земельные участки в границах муниципальных образований, отнесенных к муниципальной собственности на основании законодательных актов. Т. е. в муниципальной собственности находятся все земли в пределах черты города (поселения), за исключением земель, находящихся в государственной собственности и переданных в частную собственность, также земельные участки за чертой города, переданные в муниципальную собственность органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

В собственность муниципальных образований для обеспечения их развития могут дополнительно безвозмездно передаваться земли, находящиеся в государственной собственности.

Субъектами права муниципальной собственности на землю являются городские, районные, поселковые и другие муниципальные образования в лице органов местного самоуправления, наделенные в соответствии с уставом муниципального образования собственной компетенцией в решении вопросов владения, пользования и распоряжения землями, находящимися в муниципальной собственности.

Основанием отнесения городских земель к объектам муниципальной собственности являются:

• решение об отводе земельных участков под объекты муниципальной собственности;

• решение органов местного самоуправления о предоставлении земельных участков в постоянное (бессрочное) пользование, за исключением земель, занятых объектами государственной собственности и необходимых для их обслуживания;

• решения о предоставлении органами местного самоуправления земли в аренду юридическим и физическим лицам, кроме земельных участков, на которых размещены объекты государственной собственности;

• решения органов местного самоуправления о предоставлении земельных участков в срочное пользование;

• решения о предоставлении органами местного самоуправления земельных участков физическим лицам в пожизненное наследуемое владение;

• договоры о приобретении земельных участков в муниципальную собственность, как в границах, так и за пределами территории муниципального образования, в том числе посредством выкупа;

• отсутствие правоустанавливающих документов на земельные участки (включая земли общего пользования, инженерной инфраструктуры), кроме земель, отнесенных действующим законодательством к государственной собственности;

• отсутствие собственника или отказ собственника от права владения земельным участком (бесхозная недвижимая вещь);

• решения органов государственной власти о передаче земельных участков, находящихся в государственной собственности в муниципальную собственность.

Споры, возникающие в связи с отнесением земельных участков к объектам права муниципальной собственности на землю, разрешаются посредством согласительных процедур или в судебном порядке.

Органы местного самоуправления в соответствии с законодательством вправе передавать земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, другим лицам в собственность, срочное или постоянное пользование, сдавать в аренду, отчуждать, передавать гражданам в пожизненное наследуемое владение, а также совершать с ними иные сделки. Безвозмездная передача земель, находящихся в муниципальной собственности, в государственную собственность не допускается.

Нормативные правовые акты органов местного самоуправления по вопросам регулирования земельных отношений, не противоречащие действующему законодательству и изданные в соответствии с их полномочиями, действуют на всей территории муниципального образования и обязательны для всех владельцев земельных участков, независимо от формы собственности и других прав на земельный участок.

Общая собственность представляет собой принадлежность имущества не одному, а одновременно двум или более лицам (сособственникам). Отношения общей собственности характеризуются множественностью субъектов права собственности на конкретный объект.

Право общей собственности является правом двух и более лиц сообща, по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим им имуществом, составляющим единое целое. В этом случае сособственники, как и любые собственники, владеют, пользуются и распоряжаются принадлежащим им имуществом, но не обладают всей полнотой права, будучи ограниченными правами других участников.

Общая собственность в соответствии с правилом п. 4 ст. 244 ГК РФ возникает, прежде всего, при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи), или имущества, которое не подлежит разделу в силу закона. Общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, прямо предусмотренных законом или договором.

Современному российскому законодательству известны два вида права общей собственности: долевая и совместная. Общая собственность с определением доли в праве собственности на общее имущество называется долевой собственностью, тогда как общая собственность без определения долей именуется совместной.

В отношениях долевой собственности законом или договором определяются принадлежащие участникам точные доли в праве на общее имущество. Во избежание путаницы необходимо четко уяснить, что участнику общей долевой собственности принадлежит доля в праве, но отнюдь не доля (часть) самой вещи.

В отношениях совместной собственности между участниками право на общую вещь не делится — оно принадлежит им сообща, совместно. Никто из участников заранее не знает своей доли, которая определяется только в случаях раздела или выдела. Отношения совместной (бездолевой) собственности возможны при наличии между сособственниками лично-доверительных отношений, которые не предполагают и не требуют полной определенности в объеме правомочий их участников. Такие отношения складываются между супругами либо членами крестьянского (фермерского хозяйства), т.е. между лицами, связанными близкими семейными узами.

2. Способы приобретения права собственности на землю

Основания приобретения права собственности - это различные правопорождающие юридические факты, т.е. обстоятельства реальной действительности, с которыми закон связывает возникновение права собственности на определенное имущество у конкретного лица (рис. 1). Имущество в собственность может приобретаться различными способами, которые принято подразделять на две группы (рис. 2):

1. первоначальные – т.е. не зависящие от прав предшествующего собственника на данную вещь;

2. производные – право собственности на вещь переходит к последующему собственнику от его предшественника [14].

Рис. 1. Основания (способы) возникновения права собственности.

Рис. 2. Классификация оснований (способов) приобретения и прекращения права собственности.

2.1 Первоначальные способы приобретения права собственности

К первоначальным способам приобретения права собственности на недвижимое имущество относятся:

• создание (строительство) в установленном порядке нового объекта, на который ранее не существовало ничьих прав;

• при выполнении определенных условий - самовольная постройка;

• приобретение права собственности на бесхозяйное недвижимое имущество;

• приобретательная давность.

Объект нового строительства как объект права признается существующим с момента государственной регистрации права. До момента государственной регистрации, вновь создаваемая недвижимая вещь юридически не существует. В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здание, сооружение и другое вновь создаваемое недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации права. Объектом права собственности с момента государственной регистрации становится и объект незавершенного строительства.

На государственную регистрацию вновь возведенного объекта представляются документы, подтверждающие факт создания объекта, а также права на земельный участок для создания данного объекта недвижимости [9]. Собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение или иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему земельном участке, при условии соблюдения в ходе строительства требований закона и иных правовых актов, в том числе градостроительных и строительных норм и правил. Соблюдение соответствующих норм и правил обеспечивается на стадиях:

1. Осуществление подготовки проектной документации – не требуется при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов индивидуального жилищного строительства. Застройщик по собственной инициативе вправе обеспечить подготовку проектной документации применительно к объектам индивидуального жилищного строительства [2].

2. Выдача разрешения на строительство – документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт.

3. Выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию – документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации [3]. Выдача разрешения на строительство не требуется в случае.

1. строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства;

2. строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования [5].

Для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию представляются такие документы, как:

• акт приемки объекта капитального строительства (в случае осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта на основании договора); документ, подтверждающий соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и подписанный лицом, осуществляющим строительство;

• документ, подтверждающий соответствие параметров построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства проектной документации и подписанный лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или заказчиком в случае осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта на основании договора);

• документы, подтверждающие соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства техническим условиям и подписанные представителями организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения (при их наличии);

• схема, отображающая расположение построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка и подписанная лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или заказчиком в случае осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта на основании договора);

• заключение органа государственного строительного надзора, органа государственного пожарного надзора (в случае, если предусмотрено осуществление государственного строительного надзора, государственного пожарного надзора) о соответствии построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации и ряд других.

Таким образом, в соответствии с п. 1 ст. 218, ст. 263 и с учетом требований ст. 222 ГК РФ право собственности на вновь созданные объекты недвижимости возникает на основании совокупности следующих юридических фактов:

• для строительства объекта в установленном порядке отведен земельный участок либо осуществление строительства объекта на участке, находящемся в собственности, не противоречит целевому назначению последнего;

• получено разрешение на строительство, за исключением случаев, когда такого разрешения не требуется;

• при возведении объекта соблюдены градостроительные, строительные, природоохранные нормы;

• объект возведен застройщиком для себя с целью приобретения права собственности, а не для других лиц [4].

Самовольная постройка недвижимости не порождает возникновения права собственности на нее. Сама постройка не становится объектом гражданских прав и не может участвовать в гражданском обороте. Самовольным признается строительство при наличии любого из нарушений, указанных в п. 1 ст. 222 ГК РФ:

• нарушение порядка землеотвода или его целевого назначения;

• отсутствие необходимой проектной документации и, как следствие, разрешения на строительство;

• существенное нарушение строительных норм и правил.

Однако признание права собственности на самовольную постройку возможно. Застройщик может приобрести право собственности на самовольно возведенное строение, если при этом не нарушаются законные интересы других лиц и не создается угроза жизни и здоровью граждан, что подтверждается наличием необходимых разрешений органов пожарного и санитарного надзора, архитектурного или строительного контроля, а лицо, осуществившее такую постройку, надлежащим образом оформило право на соответствующий земельный участок [13]. При наличии перечисленных условий суд может признать право собственности на данную постройку за собственником или иным законным владельцем земельного участка, на котором она осуществлена [7].

Приобретение права собственности на бесхозяйные вещи - один из первоначальных способов приобретения этого права. Под бесхозяйным понимается имущество, собственник которого неизвестен, либо отказался от него, либо утратил на него право.

Бесхозяйное недвижимое имущество должно быть принято на государственный учет по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого оно находится. Принятие на учет и снятие с учета объектов недвижимого имущества осуществляют: Росрегистрация - в отношении объектов недвижимого имущества, расположенных на территории более одного регистрационного округа; территориальные органы Росрегистрации - в отношении иных объектов недвижимого имущества, расположенных на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимого имущества. Объект недвижимого имущества снимается с учета в качестве бесхозяйного в случае государственной регистрации права собственности на данный объект или принятия вновь этого объекта ранее отказавшимся от права собственности собственником во владение, пользование и распоряжение. Государственная регистрация права собственности осуществляется в соответствии с порядком, установленным ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В соответствии с п. 3 ст. 225 ГК РФ государственная регистрация права муниципальной собственности на объект недвижимого имущества осуществляется по истечении года со дня принятия на учет этого объекта недвижимого имущества, на основании вступившего в силу решения суда. В этом случае объект недвижимого имущества считается снятым с учета с момента государственной регистрации права муниципальной собственности [12]. Бесхозяйная недвижимая вещь, не признанная по решению суда поступившей в муниципальную собственность, может быть вновь принята во владение, пользование и распоряжение оставившим ее собственником либо приобретена в собственность в силу приобретательной давности. Недвижимое имущество, принятое на учет как бесхозяйное, может находиться в фактическом владении, осуществляемом добросовестно, открыто и непрерывно, в течение 15-летнего срока, предусмотренного для установления перехода в собственность недвижимого имущества в силу приобретательной давности [10], сущность которой кратко можно выразить так: «время возводит владение в право» [11]. Право собственности на недвижимость в силу истечения срока приобретательной давности возникает только с момента его государственной регистрации. Государственная регистрация права собственности на находящийся на учете объект недвижимого имущества за каким-либо лицом в силу приобретательной давности может быть осуществлена независимо от даты принятия на учет этого объекта. В этом случае объект недвижимого имущества считается снятым с учета в качестве бесхозяйного с момента регистрации права собственности на него в силу приобретательной давности [6].