- •Реферат
- •Введение
- •Аналитический обзор литературы
- •1 Объект исследования и его характеристика
- •1.1 Историческая справка Тюменской области
- •1.2 Климатические условия Тюменской области
- •1.3 Социально-экономическое развитие Тюменской области
- •2 Правовая и методическая основа проведения Государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений
- •2.1 Законодательная и нормативно-правовая база кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений
- •2.2 Основные принципы и методы кадастровой оценки земель поселений (населенных пунктов)
- •2.3 Методические подходы к кадастровой оценке
- •3 Проведение Государственной кадастровой оценки земель садоводческих и огороднических объединений
- •3.1 Правила проведения Государственной кадастровой оценке земель
- •3.2 Методологический подход к проведению Государственной оценке земель садоводческих и огороднических объединений
- •4 Анализ рынка садоводческих обществ и результатов кадастровой стоимости садоводческих и огороднических объединений
- •4.1 Перечень работ по Государственной кадастровой оценке земель садоводческих и огороднических объединений на территории Тюменской области
- •4.2 Формирование перечней земельных участков и садоводческих, огороднических объединений
- •4.3 Расчет кадастровой стоимости эталонных земельных участков садоводческих и огороднических объединений
- •Четвертый этап - это кластеризация эталонных земельных участков.
- •Пятым этапом расчета кадастровой стоимости эталонных земельных участков, осуществляется сбор достаточной и достоверной рыночной информации о земельных участках сформированной группы.
- •Шестой этап заключается в построение моделей расчета кадастровой стоимости земельных участков.
- •4.4 Применимость подходов к оценке садоводческих участков
- •Сравнительный подход
- •4.5 Обобщение результатов, полученных в рамках каждого из подходов к оценке
- •4.6 Результаты анализа рынка садоводческих обществ и результаты кадастровой стоимости садоводческих и огороднических объединений
- •5 Экологическая безопасность
- •5.1 Государственная политика в области экологической безопасности.
- •5.2 Экологическое значение земель различных категорий Российской Федерации
- •5.3 Экономическая оценка отводимых земель
- •6 Безопасность жизнедеятельности
- •6.1Анализ условий труда при выполнении камеральных работ
- •6.2 Меры безопасности при выполнении камеральных работ
- •6.3 Безопасность жизнедеятельности в чрезвычайных ситуациях
- •Заключение
- •Список использованной литературы
- •Приложения
Четвертый этап - это кластеризация эталонных земельных участков.
Анализа рынка показал, что только в Тюменском и Нижнетавдинском районах развит рынок садоводческих, огороднических объединений, а в других районах Тюменской области сделки с земельными участками данной категории практически отсутствуют. В связи с этим возникла необходимость разделения всех земельных участков, подлежащих государственной кадастровой оценке земель на два кластера «1. С достаточной рыночной информацией» и «2. С отсутствующей рыночной информацией». Разделение по кластерам провести по отнесению садоводческих и огороднических объединений к району. Диапазон (границы) изменения фактора, оказывающего наибольшее влияние на стоимость вида объединений, приводиться в таблице 4.4.
Таблица 4.4 - Описание диапазонов изменения факторов кластеризации для садоводческих, огороднических объединений
Наименование фактора кластеризации |
Единица измерения |
Диапазон изменения фактора кластеризации |
Закодированное значение |
Район, населенный пункт областного подчинения |
|
р-н Тюменский |
1587 |
Район, населенный пункт областного подчинения |
|
р-н Нижнетавдинский |
1599 |
р-н Армизонский |
1589 | ||
|
|
р-н Абатский |
1588 |
р-н Аромашевский |
1590 | ||
р-н Бердюжский |
1591 | ||
р-н Вагайский |
1592 | ||
р-н Голышмановский |
1594 | ||
р-н Викуловский |
1593 | ||
р-н Ишимский |
1597 | ||
р-н Заводоуковский |
1595 | ||
р-н Исетский |
1596 | ||
р-н Казанский |
1598 | ||
р-н Сорокинский |
1602 | ||
р-н Омутинский |
1600 | ||
р-н Уватский |
1604 | ||
р-н Тобольский |
1603 | ||
р-н Сладковский |
1601 | ||
р-н Упоровский |
1605 | ||
р-н Юргинский |
1606 | ||
р-н Ялуторовский |
1607 | ||
р-н Ярковский |
1608 |
Пятым этапом расчета кадастровой стоимости эталонных земельных участков, осуществляется сбор достаточной и достоверной рыночной информации о земельных участках сформированной группы.
Сбор рыночной информации включает следующие этапы:
– определение и выбор источников рыночной информации и проверка их достоверности;
– сбор информации о рыночных ценах и (или) величине рыночной арендной платы за объекты недвижимости;
– статистический анализ рыночных данных.
В целях выбора источников информации исполнителем работ проведен анализ их достоверности. Омским филиалом проведены работы по сбору рыночной информации из открытых источников: газета «Блиц», газета «Из рук в руки» и сайт www.irr.ru. В результате выполнения этого этапа работ выбраны наиболее доступные, полные и достоверные источники информации, сведения о которых предоставлены в таблице 4.5.
Таблица 4.5 - Сведения об используемых источниках информации
Наименование источника информации |
Тип источника (газета, журнал и т.д.) |
Периодичность |
Формат предоставления (текстовый или электронная база) |
Общее количество: |
3 |
|
|
«Блиц» (уточнение характеристик проводилось путем телефонных переговоров) |
Газета |
2 раза в неделю (вторник и четверг) |
Текстовый |
«Из рук в руки» (уточнение характеристик проводилось путем телефонных переговоров) |
Газета |
5 раз в неделю (по будним дням) |
Текстовый |
www.irr.ru (уточнение характеристик проводилось путем телефонных переговоров) |
Сайт |
Регулярно обновляемый |
Электронный |
Общее количество: 4 |
|
Исходная рыночная информация приводится в Приложении М.
Сбор рыночной информации осуществлялся в основном за 2007 год. В связи с тем, что рынок не достаточно развит и в ряде случаев проблематично найти информацию о сделках до 01. 01. 2008 г., использовалась информация о сделках 2008 года с соответствующей поправкой на дату продажи.
В качестве рыночной информации могли быть использованы:
- цены сделок (купля-продажа, аренда, ипотека);
- цены предложения (купля-продажа, аренда);
- цены спроса (купля-продажа);
- информация о рыночной стоимости объектов недвижимости в составе земель СОД, установленной в отчетах об оценке;
- коэффициенты и индексы, используемые для определения рыночной стоимости объектов недвижимости;
- иные показатели, используемые для определения рыночной стоимости объектов недвижимости.
Сбор рыночной информации об объектах недвижимости в садоводческих и огороднических объединения Тюменской области проводился в следующем порядке:
– сбор рыночной информации о ценах сделок, спроса и предложений купли-продажи (далее - рыночные цены) на незастроенные земельные участки;
– при недостаточности или отсутствии в группе информации о рыночной цене на незастроенные земельные участки осуществляется сбор дополнительной информации об арендной плате за незастроенные земельные участки, достаточной для построения модели;
– при недостаточности или отсутствии в группе информации о рыночных ценах и (или) арендной плате за незастроенные земельные участки осуществляется сбор дополнительной информации, достаточной для построения модели, о рыночных ценах за единые объекты недвижимости, включающих в себя земельные участки;
– при недостаточности или отсутствии в группе информации о рыночных ценах, и (или) арендной плате за земельные участки, и (или) рыночных ценах за единые объекты недвижимости, включающие в себя земельные участки, осуществляется сбор дополнительной информации, достаточной для построения модели, об арендной плате за единые объекты недвижимости, включающие в себя земельные участки.
В соответствии с п.28 Технических указаний информация считается достаточной, если количество земельных участков в кластере, по которым известна рыночная цена и (или) рыночная стоимость, превышает количество факторов кластеризации. Рекомендуется, чтобы количество земельных участков в группе, по которым известна рыночная цена и (или) рыночная стоимость, превышало количество факторов кластеризации более чем в три раза.
При сборе информации уточнялись все данные об объектах недвижимости. В случае, если в объявлении объект описан не полностью (не все факторы кластеризации указаны в тексте объявления), то производилось уточнение значений этих факторов кластеризации путем телефонных переговоров с лицами, подавшими данное объявление, либо с использованием других источников информации (картографических материалов, справочников и т.д.).
Рыночная информация в основном характеризовалась следующими параметрами: район, название садоводческого, огороднического или дачного объединения, площадь участка, площадь строения, застроенный или свободный земельный участок, дата предложения, цена предложения, частично в текстах объявлений встречаются значения факторов кластеризации. Для уточнения значений факторов кластеризации рыночных объектов исполнителем проведен устный опрос риэлтерских компаний по телефонам, указанным в объявлениях.
При анализе информации осуществлялась проверка информации по следующим критериям:
– правильность собранной рыночной информации;
– достоверность собранной рыночной информации;
– полнота собранной рыночной информации.
Проверка правильности собранной рыночной информации:
– проверка собранной рыночной информации на грамматические или фактологические ошибки.
Проверка достоверности собранной рыночной информации:
– проверка существования указанных источников информации;
– проверка на достоверность информации о местоположении объекта, относительно основных магистралей, указанных в данных об объекте;
– проверка на непротиворечивость данных об объекте (одинаковая размерность, правильность соотношений между факторами кластеризации);
– проверка даты объявления на актуальность.
Проверка полноты рыночной информации:
– проверка на наличие значений всех факторов кластеризации у всех объектов-аналогов.
На основе анализа указанных в текстах объявлений значений факторов кластеризации рыночных объектов и сведений о значениях факторов кластеризации по эталонным земельным участкам, предоставленных администрациями районов и другими официальными источниками, установлено их совпадение (за некоторым исключением), поэтому многие значения факторов кластеризации для рыночных объектов приняты такие же, как значения факторов кластеризации эталонных земельных участков, представленные официальными органами.
В соответствии с Методикой государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений от 26. 08. 2002г № П/307 объектом оценки является эталонный земельный участок, который может быть как реально существующим в объединении, так и гипотетическим, у которого значения факторов кластеризации совпадают со средними характеристиками в объединении. Объект аналог это, как правило, реальный земельный участок, который был продан или выставлен на продажу, поэтому ему соответствуют реальные значения факторов кластеризации, которые прописаны в тексте объявления.
По Тюменскому району значения факторов кластеризации объектов оценки, полученные из официальных источников (Администраций районов) и значения по факторам у объектов-аналогов различаются, поскольку по объектам-аналогам значения факторов заносятся в базу данных в соответствии с текстом объявления.
Таким образом, значения факторов кластеризации по объектам оценки и значения факторов кластеризации по объектам-аналогам по этим объявлениям различаются с факторами кластеризации из официальных источниках, а также при загрузке источников информации по факторам кластеризации использованных из газет и сайтов было занесено как «Текст объявлении, телефонные переговоры» В случаях, если в тексте объявления не указаны значения факторов кластеризации, а также в условиях невозможности установления некоторых характеристик путем телефонных переговоров значение факторов кластеризации устанавливалось по данным официальных источников. Проведен также анализ информации о факторах стоимости, указанных в объявлении, на их актуальность по состоянию на дату оценки.
В результате выполнения этого этапа работ собрано 67 объектов-аналогов с характеристиками, необходимыми для дальнейшего применения при ГКОЗ. В целях сопоставимости рыночной информации проведена оценка рыночной стоимости земельных участков по состоянию на 01. 01. 2008 г., выделение стоимости земельного участка из стоимости единого объекта недвижимости, а также внесение необходимых поправок.