1) Цель и этапы анализа рынка недвижимости.

Анализ рынка недвижимости - вид деятельности, имеющий целью обеспечение объективной информацией лиц, принимающих решения о проведении тех или иных операций на рынке и включающий в себя следующие частные цели: анализ и прогноз состояния рынка, ценовой ситуации, доступности и ликвидности объектов, эффективности инвестиций.

Перечисленные цели определяют основные направления исследования рынка недвижимости, причем эти направления являются взаимосвязанными.

1) Анализ и прогноз состояния рынка включает следующие этапы:

- изучение состава (объема и структуры) и состояния фонда объектов недвижимости города (по видам);

- изучение состава и состояния приватизированного фонда, стоимости и темпов приватизации;

- изучение состава строящегося фонда и темпов строительства;

- анализ законодательной и нормативной базы;

- анализ состояния корпоративной деятельности;

- анализ объема и структуры спроса и предложения, соотношения спрос/предложение;

- анализ объема и структуры сделок, отношения сделки/спрос, сделки/предложение, сделки/фонд;

- анализ ценовой ситуации на первичном и на вторичном рынке;

- прогнозирование конъюнктуры рынка.

2) Анализ ценовой ситуации включает следующие этапы:

- типизация объектов недвижимости по качеству, размерам и местоположению;

- исследование влияния параметров качества и размеров на цену;

- исследование влияния расположения на цену;

- оперативная оценка стоимости;

- анализ состояния рынка;

- изучение экономической ситуации в регионе и макроэкономической ситуации в стране;

- прогнозирование стоимости.

3) Анализ доступности и ликвидности включает:

- анализ характера развития и состояния экономики региона;

- анализ демографической ситуации, состава и структуры населения, темпов и характера миграции;

- анализ ценовой ситуации;

- изучение уровня дохода и накоплений, наличия потребности в конкретных видах объектов и платежеспособного спроса на них;

- оперативная оценка доступности и ликвидности объектов;

- прогнозирование доступности и ликвидности.

4) Анализ эффективности инвестиций включает:

- анализ цен на объекты-аналоги;

- прогнозирование цен на объекты инвестиций;

- изучение макроэкономических параметров и прогноз их изменения;

- оценка и прогнозирование затрат на проект;

- расчет потока доходов;

- расчет налогов и отчислений;

- прогнозирование эффективности инвестиционного проекта.

2) Интересы участников рынка недвижимости в процессе анализа рынка.

1) Покупателю необходимы ответы на следующие основные вопросы:

- достаточно ли широк выбор объектов недвижимости?

- обладает ли какой-либо из них нужными покупателю характеристиками?

- приемлема ли цена объекта?

- выглядит ли продавец (агент) старающимся помочь покупателю, располагающим к себе и честным?

- есть ли гарантия конфиденциальности и существует ли надежная система защиты прав на приобретаемый в собственность объект недвижимости?

2) Продавцу необходимо разрешить следующие проблемы:

- каких характеристик ждут покупатели от объекта?

- какие группы потребителей и какие именно нужды необходимо удовлетворить?

- какими должны быть параметры и цена объекта?

- услугами каких агенств или лиц следует воспользоваться для скорейщей продажи объектов?

- какие меры в области рекламы и взаимодействия с покупателем могли бы способствовать продаже объекта?

3) Муниципальные органы власти как законодателей по охране интересов граждан и общества в целом интересуют следующие вопросы:

- безопасен и надежен ли предлагаемый объект для проживания, отдыха и работы граждан?

- оформлено ли право собственности на объект недвижимости в соответствии с законом, существующим порядком, установленным местными органами?

- не наносит ли объект вреда окружающей среде?

- точно ли описывает продавец (застройщик) характеристики объекта в документах?

Контрольные вопросы.

1) Перечислите цели анализа рынка недвижимости.

2) Какие этапы включает в себя анализ и прогноз состояния рынка?

3) Какие этапы включает в себя анализ ценовой ситуации?

4) Какие этапы включает в себя анализ доступности и ликвидности?

5) Какие этапы включает в себя анализ эффективности инвестиций?

6) Охарактеризуйте интересы участников рынка недвижимости в процессе анализа рынка.

Лекция № 7. Методы обработки данных при анализе рынка недвижимости. (2 часа)