4.4. Рынок промышленной недвижимости.

Значительная часть новых предпринимательских образований нуждается в площадях производственного назначения. В тоже время, для предприятий, созданных до начала рыночных реформ характерно перепрофилирование производственных площадей в пользу сферы услуг, торговли, а также использование их под склады.

Большая часть производственных площадей на первичном и на вторичном рынке недвижимости предлагается в долгосрочную аренду, так как организация любого производства требует установки оборудования, перепланировки и т.п.

Требования к производственным помещениям зависят от специфики и технологии производства, обеспечения пожарной и экологической безопасности.

Изменение прав собственности через продажу предприятий как имущественных комплексов и банкротство не получили распространения по причине, соответственно экономического кризиса и несовершенства законодательства.

Наибольший интерес к промышленной недвижимости проявляют крупные финансовые структуры, что связано с дефицитом предложения в других сферах.

Контрольные вопросы.

1. Какие сегменты можно выделить на рынке недвижимости?

2. Какими особенностями характеризуется рынок земельных участков?

3. Какими особенностями характеризуется рынок городского жилья?

4. Какими особенностями характеризуется рынок загородного жилья?

5. Какими особенностями характеризуется рынок офисов?

6. Какими особенностями характеризуется рынок складов?

7. Какими особенностями характеризуется рынок промышленной недвижимости?

8. Какими особенностями характеризуется рынок торговых помещений?

Лекция № 4. Особенности сделок с недвижимостью. (4 часа).

Первая особенностьвызвана значением земли и тесной связью с ней находящихся на ней объектов: предприятий, зданий, сооружений, которые не могут быть отделены без нарушения вида и цели вещи, что требует учета особенностей отчуждения как этих объектов, так и находящихся под ними земельных участков.

В статьях 549 - 558 ГК РФ определяются особенности купли-продажи объектов недвижимости: при продаже зданий сооружений и иной недвижимости покупателю одновременно передается право на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования, даже если в договоре специально не оговорено право покупателя на соответствующий участок земли.

Сложности возникают когда земельный участок принадлежит не собственнику - продавцу недвижимости, а другому лицу, а также в случае “самостроя”.

Вторая особенность вызвана существованием правоотношений, предметом которых могут быть только недвижимые вещи. Например такие правила предусмотрены в договорах купли-продажи, мены, дарения при установке сервитутов. Сервитут - право ограниченного пользования чужим земельным участком или иной недвижимостью. Может устанавливаться на основании договора между собственником недвижимости (или законным владельцем) и другим лицом (право прохода, проезда и т.п.).

Специальным законом определяется залог недвижимости - ипотека. Ипотека предоставляет кредитору реальные гарантии удовлетворения его требований должнику по времени наступления срока исполнения обязательства. Юридические препятствия распространения ипотеки:

1) Из средств, вырученных от реализации заложенного имущества преимущественно удовлетворяются требования залогодержателя, за исключением нужд первоочередных кредиторов (ущерб здоровью, алименты и т.п.).

2) Предметом ипотеки могут служить объекты не изъятые из оборота по принципу: “заложить можно все, что можно продать”, таким образом из оборота выпадает обширный круг объектов.

3) Обращение взыскания на заложенное имущество возможно только по решению суда или арбитражного суда в случае невыполнения должником своих обязательств (проблема в длительности принятия решения).

4) При обращении взыскания на жилые дома, квартиры, лица, постоянно проживающие в них не подлежат выселению (исключение в случае, если договор ипотеки был заключен в обеспечение кредита на покупку заложенного дома или квартиры).

5) Исполнение решения об обращении взыскания на заложенные участки земель сельскохозяйственного назначения подлежит отсрочке на один год.

Особенности отношений ипотеки: договор ипотеки подлежит государственной регистрации; здания могут быть предметом ипотеки только в случае одновременной ипотеки по тому же договору земельного участка, на котором находится здание, либо залога принадлежащего залогодателю права пользования этим участком; при ипотеке залогодатель сохраняет право пользования заложенным объектом, а право распоряжения осуществляет по согласованию с залогодержателем.

Третья особенность обусловлена ограничением права распоряжения недвижимым имуществом установленным для государственных и муниципальных предприятий в связи со значительной ценностью этого имущества для государства и общества.

Муниципальные и государственные предприятия и учреждения не являются собственниками закрепленного за ними имущества. Они владеют, пользуются и распоряжаются им на праве хозяйственного ведения или опреративного управления. Результаты хозяйственного использования имущества в виде продукции и доходов также являются государственной или муниципальной собственностью.

Собственником имущества является государство или муниципалитет и от их имени полномочия собственника (право распоряжения имуществом) осуществляют комитеты по управлению имуществом соответствующих органов власти.

Четвертая особенность обусловлена специальными правилами заключения и оформления сделок с недвижимым имуществом, обеспечивающими устойчивость прав собственников.

Гражданский кодекс предусматривает для сделок с недвижимостью строгие формальные правила. Сделки с недвижимостью должны оформляться в письменной форме в виде единого документа, подписанного сторонами, несоблюдение этого правила влечет недействительность договора.

В договоре должен быть четко определен предмет договора, те необходимо указать все данные, позволяющие идентифицировать имущество, подлежащее передаче.

В договоре о продаже недвижимости обязательно должна быть предусмотрена цена этого имущества.

Исполнение договора по продаже недвижимости требует составления сторонами специального передаточного акта или иного документа о передаче и вручении имущества покупателю, после чего покупатель должен осуществить государственную регистрацию своего права собственности на приобретение.

Контрольные вопросы.

1) Перечислите особенности сделок с недвижимостью.

2) Какие правовые последствия вызывает неразрывная связь объектов недвижимости с землей?

3) Какие правоотношения регулируются законодательством только для сделок с недвижимостью?

4) Назовите юридические ограничения развитию отношений ипотеки в России.

5) В чем особенности сделок с недвижимостью, закрепленной за муниципальными и государственными предприятиями и учреждениями?

6) В чем особенности оформления сделок с недвижимостью?

Лекция № 5. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним. (4 часа)