9. Факторы, влияющие на исп-ие городских тер-рий

Основные факторы, влияющие на использование городских территорий можно разделить на: географические и хозяйственные.

Географические факторы многогранны.

1. территории и природные условия.

2. совместные интересы в хозяйственной деятельности, которые могут выражаться как в совместном использовании природных ресурсов, так и в однотипности производства, осуществляемого на данной территории, либо в его взаимодополняемости в рамках единого производственного цикла.

3. форма расселения населении на данной территории и его социальные характеристики (при этом определяющее влияние оказывают цели деятельности муниципального образования).

4. учет инфраструктурного единства территории, чрезвычайно важного при определении характеристик территории муниципального образования.

Однако само определение особенностей территории должно рассматриваться прежде всего с позиции тех задач, которые государство возложило на органы местного самоуправления, поэтому от объема предметов ведения и полномочий напрямую зависит оптимальность развития тех или иных территорий.

10. Роль ценового, правового и функц-го зонирования в исп-ии земель

Зонир-ие – деление тер-рии на зоны при градостр. планир-ии развития тер-рий и посел-ий с определением видов градостр. исп-ния установленных зон и ограничений на их исп-ние. Целями зонир-ия явл-ся обеспеч-е градостр. средствами благоприятных условий для проживания нас-я, в т.ч. ограничение вредного воздействия хоз. и иной деят-ти на окружающ. прир. среду и ее рац-ое исп-ние в интересах настоящего и будущего поколений.

Оценочное зонир-ие города – это зонир-ие тер-рии с учетом градостр. ценности, исп-ое для дифференцированного установления ставок зем. платежей, а также для осущ-ния мер экономич. стимулирования рац. ЗП-ния. В основу оценоч. зонир-ия тер-рии м. б. положено ее функц-ое зонир-ие, которое предст. собой распределение тер-рии в зависимости от вида наиб. распространенного исп-ния зем. уч-ов.

Оценоч. зоной признается часть земель, однородных по целевому назнач-ю, виду функц. исп-ния и близких по значению кад. стоимости зем. уч-ков. По результатам оценоч. зонир-ния сост-ся карта (схема) оценоч. зон и устанавливается кад. стоимость единицы площади в границах этих зон. Результатом оценоч. зонир-ния города явл-ся выделение на тер-рии города зон повышенной и пониженной ценности земель.

Полученные данные о стоимости земель на тер-рии города исп-ся: 1) для установления в городе экономически обоснованных размеров регулярных (арендн. плата за землю, зем. налог) и единовременных (цены продажи) платежей;

2) профессиональными оценщиками в кач-ве ориентира для определения части стоимости недв-ти, приходящейся на зем. уч-к, и стоимости незастроенных земе. уч-ов.

Правовое зонир-ие тер-рии города – это базовый юридич-ий инструмент регулир-ия отношений по поводу исп-ия и строит-го обустройства зем. уч-ов и иных объектов недв-ти в условиях рынка.

Правов. зонир-ие (согласно Град. кодексу РФ) – деят-ть органов местн. самоупр-ия в обл-ти разработки и реализации правил застройки тер-рий гор. и сельских поселений, других МО-ий.

Целью правов. зонир-ия явл-ся установ-ие правов. режима исп-ния каждой террит. зоны и обеспечение выполнения этих условий. В основе правов. зонир-ия лежит разделение тер-рии на определенное число зон с фиксированными границами. Правов. зонир-ие осущ-ся органами местн. самоупр-ия, а его результаты оформл-ся в виде местных нормативных правовых актов.

Функцион. зонир-ие – деление всей тер-рии города на спец. зоны, при котором за каждой зоной закрепл-ся определенные приоритетные ф-ции и соотв-щие режимы хоз. и градостр. исп-ия, закрепляемые в законодат. порядке.

Осн. цель функц. зонир-ия - выделение в пределах города относительно однородных по природн. особенностям и техногенной нагрузке уч-ов на предмет рац-го хоз-го исп-ия земель с учетом геоэкологической ситуации. Границы территор. зон определ-ся с учетом красных линий, естественных природн. объектов, границ зем. уч-ов и иных границ. Правов. режим, установленный для кажд. территор. зоны градостроит. регламентом, примен-ся в равной мере ко всем расположенным в ней зем. уч-ам, иным объектам недв-ти. На тер-риях гор. поселений, согласно Град. кодексу РФ, могут устан-ся территор. зоны следующ. видов: 1)жилые зоны; 2)общественно-дел. зоны; 3)произв. зоны; 4)зоны инж. и трансп. инфраструктур; 5)рекреационные зоны; 6)зоны с/х использования; 7)зоны спец-го назначения; 8)зоны военных объектов, иные зоны режимных тер-рий.

Территор. зоны могут включать в себя тер-рии общего польз-ия, занятые площадями, улицами, проездами, дорогами, набережными, скверами, бульварами и другими объектами.