!!Экзамен зачет 2023 год / Второй семестр

(т.е. на тексте договора аренды) (п. 77).

Государственная регистрация договора аренды здания (сооружения) одновременно означает обременение права собственности или иного вещного права арендодателя на соответствующий объект, сданный в аренду. Соответствующие сведения о договоре аренды здания (сооружения) вносятся в подразд. III Единого государственного реестра - "Записи об ограничениях (обременениях) права собственности и других вещных прав на объект недвижимого имущества" (п. 8 Правил). В указанном подразделе имеется специальная часть (подразд. III-1) для записей сведений об аренде. На месте записи об аренде в графу "Описание предмета аренды" заносятся данные об арендуемом объекте недвижимости или его части, а в графе "Срок" указываются даты начала и окончания аренды или дата начала аренды и ее продолжительность; если срок аренды договором не определен, вместо продолжительности аренды пишутся слова "срок не определен" (пп. 44, 45 Правил).

В случае прекращения договора аренды здания или сооружения указанные записи об обременении права собственности или иного вещного права арендодателя погашаются специальным штампом погашения регистрационной записи, проставляемым на лицевой стороне листа записи об аренде. В штампе погашения регистрационной записи проставляется дата регистрации прекращения соответствующего обременения и имя регистратора, заверенные подписью последнего (п. 62 Правил).

2. Права на земельный участок при аренде строения

Взаимосвязь​ прав арендатора строения с правами на земельный участок закреплена п. 1 ст. 652 ГК, согласно которому по договору аренды здания (сооружения) арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят этой недвижимостью и необходим для ее использования.

Если​ арендодатель строения сам обладает лишь правом аренды земельного участка, на котором расположено арендуемое строение, арендатор может получить право субаренды земельного участка, занятого строением и необходимого для его использования. При этом судьба земельного участка, не принадлежащего арендодателю строения на праве собственности, решается независимо от

воли собственника данного участка. В соответствии с п. 3 ст. 652 ГК аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка.

​Если арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на земельный участок (п. 2 ст. 652 ГК), которое может оговариваться сторонами договора аренды строения с учетом требований земельного законодательства. Речь может идти о предоставлении арендатору безвозмездного срочного пользования

земельным участком (ст. 24 ЗК), но не иного ограниченного вещного права на землю, не предусмотренного действую щим земельным законодательством.

Если​ договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему на срок аренды здания или сооружения переходит право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования в соответствии с его назначением (п. 2 ст. 652 ГК). Подобный вид права на земельный участок неизвестен ни гл. 17 ГК, ни гл. IV ЗК, однако его надлежит признать легитимным, ибо согласно п. 1ст. 25 ЗК права на земельные участки возникают также по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством. Это право не может считаться вещным, поскольку в этом качестве не определено законом, следовательно, его можно считать обязательственным. Вместе с тем право пользования земельным участком сохраняется за арендатором строения при его продаже, т.е. следует за участком (ст. 653 ГК).

24​ . Согласно пункту 4 статьи 25 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на

основании, помимо прочего, документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком.

Судам​ следует иметь в виду, что указанное положение не препятствует государственной регистрации права собственности на созданный в период действия договора аренды объект незавершенного строительства, если к моменту подачи заявления о государственной регистрации срок аренды истек. В связи с этим отказ в регистрации права собственности на объект незавершенного строительства только на основании того, что срок аренды земельного участка, на котором был возведен объект незавершенного строительства, истек, противоречит закону.

Вместе​ с тем, если при проведении правовой экспертизы регистрирующий орган придет к выводу о том, что объект незавершенного строительства как самостоятельная недвижимая вещь отсутствует (например, на объекте не полностью завершены фундаментные работы и т.п.), то отказ в государственной регистрации прав является правомерным.

25​ . По смыслу статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Переход​ такого права при отчуждении одного или нескольких объектов недвижимости из принадлежащего продавцу множества таких объектов означает возникновение множественности лиц в правоотношении, которым связан продавец таких объектов с собственником земельного участка.

В​ частности лица, приобретшие в собственность помещения во вновь возведенных нежилых зданиях, с момента государственной регистрации перехода права собственности на помещения приобретают право на земельный участок, которое принадлежало продавцу помещений в здании.

3. Содержание и исполнение договора аренды строения

Существенное​ условие:

-​> о предмете аренды.

В​ соответствии с п. 3 ст. 607 ГК должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить, какое здание (сооружение) подлежит передаче арендатору в качестве объекта аренды. Для индивидуализации строения указывается его кадастровый номер. Все иные характеристики объекта недвижимости, позволяющие определить его индивидуализировать, содержатся в Кадастре недвижимости, являющемся составной частью ЕГРН. Государственная регистрация договора аренды строения производится только после внесения сведений о нем в Кадастр недвижимости.

При​ этом котельные, бойлерные, здания энергоподстанций, виадуки и иные подобные сооружения исключительно обслуживающего характера, зарегистрированные в качестве самостоятельных объектов недвижимости, но не указанные в качестве предмета договора, рассматриваются судебной практикой как принадлежности главной вещи, разделяющие ее юридическую судьбу в силу ст. 135 ГК.

-​> о размере арендной платы.

В​ соответствии с п. 1 ст. 654 ГК договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. Правила определения цены возмездного договора, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК, не применяются. Плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено (или его соответствующей частью), если иное не установлено соглашением сторон или предписанием закона (п. 2 ст. 654 ГК).

РЕГУЛИРУЕМАЯ​ АРЕНДНАЯ ПЛАТА 16. При рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.

В​ силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

17​ . Переход к публично-правовому образованию права собственности на земельный участок, находившийся в

частной собственности, сам по себе не означает, что арендная плата по заключенному ранее договору аренды этого участка становится регулируемой. Стороны вправе в общем порядке изменить договор и установить, что к нему подлежит применению соответствующее регулирование (пункт 1 статьи 450 ГК РФ).

Переход в частную собственность из публичной собственности земельного участка, который являлся предметом действующего договора аренды с регулируемой арендной платой, также не означает изменения условия этого договора об арендной плате. Стороны вправе в общем порядке изменить договор и установить иной размер или порядок определения арендной платы.

18​ . Судам следует учитывать, что по смыслу пункта 4 статьи 447 ГК РФ размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов. Исходя из этого, в тех случаях, когда по результатам торгов определяется ставка арендных платежей, уплачиваемых периодически (торги на повышение ставки арендной платы), регулируемая арендная плата не применяется.

В​ тех случаях, когда в соответствии с законом торги на право заключения договора аренды не проводились, условия договоров аренды государственного или муниципального имущества, предусматривающие взимание с арендатора дополнительно к регулируемой арендной плате платы за право на заключение договора аренды, являются ничтожными (статьи 168, 614 ГК РФ).

​19. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

​20. Если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы, отсутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публичноправового образования, судам надлежит учитывать следующее.

Акты​ , которыми устанавливаются такие правила, регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам,

осуществляющим управление. Поэтому их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором.

Если​ стороны распространили действие упомянутого акта на свои отношения из договора аренды, но договор содержит какое-либо условие, изначально противоречащее действовавшему в момент его заключения положению названного акта, предполагается, если не доказано иное, что стороны отдали приоритет данному условию договора (статья 431 ГК РФ).

Между​ тем если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публичноправового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды.

Передача​ здания (сооружения) арендодателем и принятие его арендатором производятся по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (п. 1 ст. 655 ГК).

Подписание​ сторонами передаточного акта или иного документа о передаче наряду с фактической передачей здания (сооружения) позволяет говорить о надлежащем исполнении обязательства по передаче и приему здания (сооружения) в аренду (абз. 2 п. 1ст. 655 ГК). Вслучаях, предусмотренных договором или законом, это обязательство будет считаться надлежаще исполненным при наступлении дополнительных фактов, например, оплаты арендодателем расходов по государственной регистрации права аренды.

При​ прекращении договора арендованное строение должно быть возвращено также по передаточному акту или иному документу о передаче. Возможны и дополнительные действия по проверке качественного состояния зданий и сооружений и т.п. Отказ какой-либо стороны от подписания акта передачи или иного документа, свидетельствующего о возврате здания или сооружения, будет рассматриваться как отказ от исполнения обязательств по возврату предмета аренды.

6​. Судам необходимо учитывать, что обязательства сторон по договору аренды зданий, сооружений и помещений прекращаются не позднее регистрации перехода права собственности на предмет аренды к покупателю (арендатору) вне зависимости от того, осуществлена

государственная регистрация такого договора аренды (договор аренды на срок год и более) или нет (договор аренды на срок менее года и на неопределенный срок).

Если​ в соответствии со статьей 651 ГК РФ договор аренды здания, сооружения или помещения был зарегистрирован, то по смыслу статьи 26 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" любая из сторон договора аренды вправе обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о внесении в ЕГРП записи о прекращении договора аренды. Сохранение в ЕГРП записи о договоре аренды не означает, что договор аренды не прекратился.

В​ тех случаях, когда выкуп имущества осуществлялся в порядке, предусмотренном Федеральным законом "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", судам следует учитывать, что по смыслу статей 3 и 5 названного Закона в силу особого характера права субъекта малого и среднего предпринимательства на выкуп арендуемого недвижимого имущества не допускается включения в договор продажи недвижимости (или иное соглашение) условий о сохранении обязательств по внесению покупателем (арендатором) арендной платы после его заключения.

4. Особенности договора аренды предприятия

​По договору аренды предприятия как имущественного комплекса арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование входящие в состав этого комплекса недвижимые вещи и движимое имущество, включая имущественные права, связанные с предприятием, в том числе права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права, а также уступить ему права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию (п. 1 ст. 656 ГК).

Рассматриваемый​ договор является двусторонним, взаимным и возмездным. Его предмет составляет предприятие в целом, т.е. весь имущественный комплекс,

используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Иными словами, речь идет об аренде предпринимательского дела - бизнеса.

Брагиниский + Витрянский: Объектом договора аренды предприятия является предприятие в целом как имущественный комплекс, за исключением прав и обязанностей, которые арендодатель не вправе передавать другим лицам. В этом смысле необходимо выделить две категории прав арендодателя, в отношении которых в ГК предусмотрены два противоположных правила (пп. 1, 2 ст. 656). К первой категории относятся права на фирменное наименование, товарный знак, знак обслуживания и другие средства индивидуализации арендодателя и его товаров, работ или услуг, а также принадлежащие ему на основании лицензии права на использование таких средств индивидуализации. Если иное не предусмотрено договором аренды предприятия, эти права переходят к арендатору.

Вторую категорию составляют права, полученные арендодателем на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью. Указанные права не подлежат передаче арендатору. Причем включение в состав передаваемого арендатору предприятия обязательств, исполнение которых арендатором невозможно при отсутствии у него разрешения (лицензии), не освобождает арендодателя от исполнения этих обязательств перед кредиторами и, следовательно, от ответственности за их неисполнение.

Юридически​ и экономически разнородный состав имущественных и не имущественных активов предприятия, передаваемых в аренду, позволяет говорить о нем как о сложном договоре, в котором содержатся элементы:

-​> классической аренды (недвижимых и движимых вещей)

-​> договоров займа (относительно передачи в составе предприятия оборотных средств: сырья, материалов, денежных средств и т.п. вещей, определяемых родовы ми признаками);

-​> уступки требований

-​> перевода долга (в части перевода на арендатора прав требования и долгов арендодателя)

-​> коммерческой концессии —франчайзинга (относительно предоставления арендатору права пользования исключительными правами).

Вместе​ с тем договор аренды предприятия

представляет собой не смешанный договор, а особый, само стоятельный вид договор ааренды.

​Арендодателем предприятия может быть только его

собственник - юридическое лицо или гражданинпредприниматель, но не унитарное предприятие — субъект права хозяйственного ведения или оперативного управления.

Арендаторами​ предприятия могут быть коммерческие организации (кроме унитарных предприятий) или индивидуальные предприниматели, поскольку аренда предприятия преследует предпринимательские цели.

В​ соответствии с п. 1 ст. 658 ГК договор аренды предприятия должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение этого требования влечет недействительность данного договора (п. 3 ст. 658 ГК).

​До подписания договора аренды предприятия его сторонами должны быть составлены или рассмотрены:

—акт инвентаризации;

—бухгалтерский баланс;

—заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия;

—перечень долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований.

Обязанности​ и расходы по проведению инвентаризации и аудиторской проверки определяются соглашением сторон.

​По регистрацию договора аренды (Брагинский +

Витрянкий):

Если исходить из того, что государственной регистрации подлежит не договор аренды, а принадлежащее арендатору право аренды соответствующего предприятия, мы столкнемся с необходимостью применения к указанным правоотношениям нормы, содержащейся в п. 2 ст. 22 Закона о государственной регистрации. Согласно данной норме зарегистрированное право на предприятие как имущественный комплекс является основанием для внесения записей о праве на каждый объект недвижимого имущества, входящий в состав данного предприятия, в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним в месте нахождения объекта.

Учитывая, что в составе предприятия может находиться множество земельных участков, зданий, сооружений и иных объектов недвижимого имущества, выполнение данного правила может оказаться чрезвычайно обременительным для арендатора.

С точки зрения технической государственная регистрация договора аренды предприятия как имущественного комплекса осуществляется соответствующим учреждением юстиции (регистрирующим органом) в месте регистрации арендодателя (собственника предприятия) как юридического лица. Проведение государственной регистрации договора аренды предприятия удостоверяется штампом регистрационной надписи на оригинале договора (п. 77 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним). Одновременно в подразд. III Единого государственного реестра вносится запись об обременении права собственности или иного вещного права арендодателя на переданное в аренду предприятие договором аренды (п. 44 Правил), а арендатору выдается свидетельство о государственной регистрации аренды предприятия.

По окончании срока аренды предприятия либо прекращении обязательств, вытекающих из договора, по иным основаниям запись в Едином государственном реестре об обременении права собственности либо иного вещного права арендодателя на предприятие погашается специальным штампом погашения регистрационной записи, в котором должны быть проставлены дата регистрации прекращения соответствующего обременения и имя регистратора, заверенные его подписью (п. 62 Правил).

5. Содержание и исполнение договора аренды предприятия

Основная​ обязанность арендодателя - предоставить арендатору предприятие в состоянии, соответствующем условиям договора и дающем возможность достижения предпринимательских целей, для достижения которых оно приобретается в пользование.

​Основное право арендодателя - возможность получения арендных платежей. Поэтому в силу п. 2 ст.

650 и п. 1 ст. 654 ГК условие об арендных платежах является здесь существенным. Могут использоваться любые формы платежей и расчетов, предусмотренные ст. 614 ГК.