!!Экзамен зачет 2023 год / Второй семестр

необходимости его государственной регистрации в качестве обременения недвижимого имущества

—​ > Законом или договором арендатору может быть предоставлено право выкупа арендованной вещи (п. 1 ст. 624 ГК). Если условие о выкупе не предусмотрено договором аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену (п. 2 ст. 624 ГК). Законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества.

5​. При рассмотрении споров, связанных со взысканием платы за пользование имуществом, переданным в аренду и впоследствии приобретенным арендатором на основании договора купли-продажи, судам необходимо руководствоваться следующим.

Согласно​ пункту 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя.

Если​ к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 ГК РФ). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора. При этом, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, риск случайной гибели вещи также лежит на покупателе с момента заключения договора купли-продажи ( статьи 458, 459 ГК РФ).

В​ связи с изложенным, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ). При этом если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися.

Вместе с тем соглашением сторон может быть предусмотрен иной момент, с которого прекращается

обязанность арендатора по внесению арендной платы.

8​. При рассмотрении споров из договоров аренды с выкупом (статья 624 ГК РФ) судам необходимо учитывать следующее.

Если​ предметом договора аренды с выкупом является недвижимое имущество, право собственности на него переходит к арендатору по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ.

При​ этом обязательство арендатора по внесению арендной платы прекращается с момента уплаты всей выкупной цены, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон. Вместе с тем, если предметом договора аренды является земельный участок, судам следует руководствоваться разъяснениями о прекращении обязательства по внесению арендной платы, содержащимися в пункте 7 настоящего Постановления.

Брагинский​ +Витрянский:

Особого рассмотрения заслуживает вопрос о выкупе арендованного имущества. ГК (ст. 624) предусматривает, что условие о выкупе арендованного имущества по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены может быть предусмотрено не только договором аренды, но и законодательством.

Примером выкупа имущества в силу закона могут служить имеющие широкое распространение факты приобретения образованными в ходе приватизации коммерческими организациями в собственность арендуемых ими помещений.

Государственной программой приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации (п. 5.14.6), утвержденной Указом Президента РФ от 24 декабря 1993 г. N 2284, установлено, что товарищество или акционерное общество, созданное на основе аренды государственного имущества и выкупившее арендованное имущество, имеет исключительное право приобретения в собственность или по его усмотрению право аренды на срок не менее 15 лет зданий, сооружений, нежилых помещений, которыми оно фактически владело и пользовалось.

В настоящее время названные правила выкупа арендованных нежилых помещений действуют в редакции Основных положений Государственной программы приватизации государственных и муниципальных

предприятий в РФ после 1 июля 1994 года, утвержденных Указом Президента РФ от 22 июля 1994 г. № 1535. Правом на приобретение арендованных нежилых помещений, зданий, сооружений наделены: физические и юридические лица, ставшие собственниками приватизированных государственных и муниципальных предприятий в результате приобретения их по конкурсу, на аукционе либо в результате выкупа государственного или муниципального имущества, ранее сданного в аренду; акционерные общества открытого типа, созданные путем преобразования государственных и муниципальных предприятий в процессе приватизации, при условии продажи в установленном порядке не менее 75% их акций; граждане и их объединения, осуществляющие предпринимательскую деятельность, в случае если договор аренды был ими заключен по результатам конкурса или аукциона; предприятия (юридические лица), не более 25% уставного капитала которых находится в государственной или муниципальной собственности, в случае если договор аренды был заключен ими на основании конкурса или аукциона объектов нежилого фонда; товарищества и акционерные общества, созданные на основе аренды государственного имущества, выкупившие его и фактически использующие объекты нежилого фонда в процессе своей деятельности.

Право​ следования и преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок, а также возможность вещно-правовой защиты арендатором своего права придают договору аренды вещные черты, не свойственные классической конструкции имущественного найма и создающие для арендатора вещи ряд привилегий в сравнении с ее собственником. Такое положение во многом обусловлено отсутствием в отечественном праве вещных прав застройки (суперфиция) и эмфитевзиса — ограниченных вещных прав пользования чужими недвижимыми вещами.

4. Прекращение договора аренды

1​. Истечение срока договора аренды. Однако если арендатор продолжает пользоваться вещью после окончания срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобнов ленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК).

От​ договора, заключенного на неопределенный срок,

арендодатель и арендатор вправе отказаться в любое время, предупредив об этом другую сторону при аренде движимого имущества за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца (п. 2 ст. 610 ГК).

Для отдельных видов договоров аренды законодатель может установить иные сроки (н: арендатор вправе отказаться от договора проката в любое время, письменно предупредив о своем намерении арендодателя не менее чем за 10 дней (п. 3

ст. 627 ГК)).

​Предупреждение об отказе от договора должно быть адресовано контрагенту и действительно тогда, когда оно им получено либо не дошло до контрагента по вине последнего

(п. 1ст. 165.1 ГК).

2​. Одностороннее расторжение без предупреждения

Если​ арендатор, не предупредив в надлежащем порядке арендодателя, выезжает из арендованного помещения, т.е. фактически прекращает договор аренды, заключенный на неопределенный срок, то при отсутствии согласия арендодателя на такое прекращение арендатор остается связанным арендными обязательствами.

Если​ арендодатель, не предупредив в надлежащем порядке арендатора, сдает помещение другому лицу, т.е. фактически прекращает договор аренды, заключенный на неопределенный срок, то при отсутствии согласия арендатора на такое прекращение арендодатель обязан возместить арендатору вызванные этим убытки (и вы платить неустойку, если она предусмотрена договором). При этом арендатор вправе требовать от арендодателя предоставления ему возможности использовать предмет аренды в течение вышеуказанных сроков —месячного либо трехмесячного.

​Согласно ст. 450.1 ГК договором аренды стороне может быть предоставлено право на односторонний отказ от договора (исполнения договора), которое осуществляется управомоченной стороной без обращения в суд путем уведомления другой стороны об отказе от договора. По общему правилу основания досрочного расторжения договора аренды по требованию одной из сторон, а также в результате одностороннего отказа от договора могут быть и

не связанные какими-либо нарушениями, допущенными другой стороной (п. 25 Обзора ВАС РФ № 66).

​

3​. Расторжение в судебном порядке

Договор​ аренды, заключенный на определенный срок, может быть расторгнут только по основаниям, предусмотренным законом или определенным в договоре в соответствии с законом. В судебном по рядке он может быть досрочно расторгнут по требованию одной из его сторон.

По​ требованию арендодателя суд в соответствии со ст. 619 ГК может досрочно расторгнуть договор аренды в случаях, когда арендатор:

1)​ пользуется имуществом, допуская существенные либо неоднократные нарушения условий договора или назначения имущества;

2)​ существенно ухудшает арендованное имущество; 3)​ не вносит арендную плату более двух раз подряд по

истечении установленного договором срока платежа; 23​ . Согласно статье 619 ГК РФ, если арендатор не

вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.

Судам​ следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

4)​ не производит капитального ремонта имущества в сроки, установленные договором аренды, а при их отсутствии в договоре —в разумные сроки, в случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

​+++ Необходимо досудебное урегулирование — ​> Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору

письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ст. 165.1 ГК).

​Согласно ст. 620 ГК суд может досрочно расторгнуть договор аренды потребованию арендатора в случаях,

когда:

1)​ арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия в его использовании в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2)​ переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки;

3)​ арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре —в разумные сроки;

4)​ в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, имущество окажется в состоянии, непригодном для использования.

​Приведенный перечень оснований досрочного расторжения договора аренды по требованию одной из сторон не является исчерпывающим. Закон (п. 2ст. 619 и

п. 2ст. 620 ГК) допускает, что договором аренды могут быть установлены другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя или арендатора в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК.

Последствия​ прекращения договора аренды

Если​ иное не предусмотрено договором, при досрочном прекращении договора аренды прекращается и заключенный в соответствии с ним договор субаренды. При этом субарендатор вправе требовать от арендодателя заключения с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды (п. 1ст. 618 ГК).

При​ прекращении арендных обязательств также прекращаются залог права аренды и отношения, возникшие в связи с внесением права аренды в уставный капитал юридического лица (в силу исчезновения предмета этих сделок).

При​ прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст. 622 ГК).

Если​ арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Если​ она не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Если​ за несвоевременный возврат арендованного имущества стороны установили неустойку, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное

не предусмотрено договором (штрафная неустойка). ​Требование арендодателя о возврате ему вещи после

прекращения аренды носит обязательственный, а не вещный характер, поэтому на него не распространяются нормы ст. 301 и 302 ГК.

Брагинский​ + Витрянский

При неисполнении указанной обязанности по возврату имущества арендодатель вправе потребовать вернуть свое имущество в принудительном порядке.

В практике возникла проблема, связанная с квалификацией подобных требований арендодателей, которые в исковых заявлениях обычно обозначаются как требования о выселении бывшего арендатора либо об освобождении последним помещений, занимаемых им без законных оснований. Нередко встречались случаи, когда такие требования квалифицировались судами как негаторные иски либо как иски о восстановлении положения, существовавшего до нарушения субъективного права; но чаще всего требования арендодателей о выселении арендатора или об освобождении им занимаемых помещений рассматривались в арбитражно - судебной практике в качестве виндикационных исков (об истребовании имущества из чужого незаконного владения). На примере одного из дел Высший Арбитражный Суд РФ признал подобную практику ошибочной и дал соответствующее разъяснение.

Речь идет о типичной ситуации, когда в арбитражный суд обратился собственник нежилого помещения с иском о выселении организации в связи с окончанием срока договора аренды. Арбитражный суд, обязав ответчика освободить нежилое помещение и передать его в пользование истцу, ошибочно мотивировал свое решение ссылкой на ст. 301 ГК. Применительно к данному случаю Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ указал, что ст. 301 ГК (виндикационный иск) применяется в том случае, когда лицо, считающее себя собственником спорного имущества, истребует это имущество из чужого незаконного владения, т.е. из владения лица, обладающего имуществом без надлежащего правового основания. В данном же случае ответчик занимал помещение на основании договора аренды (до его прекращения), поэтому его обязанность вернуть имущество в освобожденном виде арендодателю должна определяться в соответствии с условиями, предусмотренными законодательством об аренде.

Из данного разъяснения Высшего Арбитражного Суда РФ однозначно следует, что требование арендодателя о выселении арендатора из занимаемого помещения (либо о возврате последним движимого имущества) не относится к вещно - правовым способам защиты. Вопрос о том, как же квалифицировать такие требования, оставлен открытым. Представляется, что на указанный вопрос можно ответить следующим образом. Обязанность арендатора возвратить имущество при прекращении договора аренды входит в понятие "содержание правоотношения", вытекающего из данного договора (обязательство на стороне арендатора). В связи с этим требование собственника - арендодателя о возврате имущества (об освобождении помещений, о выселении арендатора) по своей правовой природе является требованием о присуждении к исполнению обязанности в натуре, не имеющим ничего общего с вещно - правовыми способами защиты.

ДОГОВОР ПРОКАТА

​По договору проката арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование для потребительских целей (п. 1 ст. 626 ГК).

​Главное отличие от договора аренды:

1​. Арендодатель - коммерческие организации,

которые осуществляют сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, т.е. речь идет о коммерческих организациях, профессионально занимающихся прокатом имущества.

2​. Предметом договора проката могут служить лишь разнообразные движимые вещи.

3​. По общему правилу имущество, предоставленное по договору проката, должно использоваться для потребительских целей. При этом закон устанавливает, что иное может быть предусмотрено договором или вытекать из существа обязательства (абз. 2 п. 1 ст. 626 ГК). По условиям договора проката его предмет может использоваться также для предпринимательских целей. (н: высокоточная измерительная аппаратура может использоваться для проведения временного контроля за производственными процессами, осуществляемыми арендатором).

Таким​ образом, наряду с бытовым (потребительским) прокатом допускается и небытовой (коммерческий)

прокат. Поэтому помимо граждан-потребителей,

составляющих основной контингент арендаторов по договору проката, в этом качестве также могут выступать ИП и ЮЛ.

4​. Относится к категории публичных договоров (п. 3 ст. 626 ГК). Это означает, что коммерческая организация, выступающая в роли арендодателя, при наличии возможности предоставить в прокат требуемое имущество не вправе отказать обратившемуся к ней лицу в заключении договора проката или оказать предпочтение кому-либо в отношении заключения договора. Условия договора проката, в том числе об арендной плате, должны устанавливаться одинаковыми для всех арендаторов. Льготы для отдельных категорий арендаторов допускаются лишь в случаях, указанных в законе или иных правовых актах.

5​. Форма договора проката должна быть письменной. Традиционно в сфере проката имущества используются различные формуляры, составленные арендодателями, и стандартные (типовые) формы договоров. Поэтому зачастую договор проката обладает признаками договора присоединения (ст. 428 ГК).

6​. Ни при каких условиях не может носить характер бессрочного обязательства. Более того, в императивном порядке определен максимальный срок действия такого договора - один год (п. 1 ст. 627 ГК).

7​. Не подлежат применению предусмотренные общими положениями об аренде (ст. 621 ГК) правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на возобновление договора аренды.

8​. Арендатор вправе в одностороннем порядке отказаться от договора проката в любое время, письменно предупредив о своем намерении арендодателя не менее чем за 10 дней (п. 3 ст. 627 ГК). Арендатор, досрочно возвративший имущество, вправе требовать от арендодателя возвращения ему соответствующей части полученной арендной платы, исчисляя ее со дня, следующего за днем фактического возврата имущества (п. 2 ст. 630 ГК).

Арендодатель​ может требовать досрочного расторжения договора проката только по основаниям,

предусмотренным для расторжения договора аренды, заключенного на определенный срок (ст. 619 ГК), с учетом специальных норм о договоре проката.

Содержание и исполнение договора проката

​Общая обязанность любого арендодателя предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества, дополняется в договоре бытового проката рядом иных обязанностей.

—​ > Арендодатель должен в присутствии арендатора проверить исправность сдаваемого в аренду имущества, ознакомить арендатора с правилами его эксплуатации либо передать вместе с имуществом инструкцию о правилах его использования (ст. 628 ГК).

—​ > Если во взятой напрокат вещи обнаружатся недостатки, полностью или частично препятствующие дальнейшему ее использованию, арендодатель обязан в 10дневный срок со дня заявления арендатора о недостатках (если более короткий срок не установлен договором проката) безвозмездно устранить их на месте либо заменить ее аналогичной вещью, находящейся в надлежащем состоянии.

-​> Если недостатки арендованного имущества явились следствием нарушения арендатором правил эксплуатации и содержания имущества, он оплачивает арендодателю стоимость ремонта и транспортировки имущества (ст. 629 ГК).

​-> На арендодателе лежит обязанность по осуществлению и капитального и текущего ремонта

имущества, сданного в аренду по договору проката (п. 1ст. 631 ГК).

-​> Арендные платежи могут вноситься арендатором периодически или единовременно только в твердой сумме (п. 1 ст. 630 ГК). Задолженность арендатора по арендной плате подлежит взысканию в бесспорном порядке по исполнительной надписи нотариуса (п. 3 ст. 630 ГК).

Однако требования о взыскании пени, процентов за просрочку внесения арендных платежей и любые иные требования о возмещении убытков, адресованные арендатору, подлежат удовлетворению лишь в судебном

порядке.

​Права арендатора по владению и пользованию