!!Экзамен зачет 2023 год / Второй семестр
.pdf
ГК).
При этом продавец недвижимости может обладать различными вещными и обязательственными правами на земельный участок под строением.
Если продавец собственник:
Отчуждение строения производится вместе с земельным участком (п. 2 ст. 552 ГК и п. 4 ст. 35 ЗК), а предмет договора купли-продажи должен быть определен как земельный участок и возведенная на нем постройка.
ВАЖНО! У нас это не единый объект и презумпция единой судьбы через жопу! Поэтому обязательно указывать в договоре два предмета под страхом недействительности. (Попытка заигрывать с принципом superficies solo credit
пп.5 п. 1 ст. 1 ЗК).
Искл.: 1) отчуждение части строения, которая не может быть выделена в натуре вместе с земельным участком, 2) либо отчуждение строения, находящегося на земельном участке, изъятом из оборота (если покупатель по закону не может иметь в собственности такой ЗУ).
Если продавец НЕ собственник:
Покупатель приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях, что и продавец (п. 3 ст. 552 и п. 2 ст. 271 ГК), например, если была аренда, то и покупатель будет арендатором.
Бевзенко: частая ситуация когда права на землю необоротоспособны по ЗК (например право беспорочного пользования). Президиум ВАС сказал, что принцип единства судьбы сильнее чем запрет на оборот прав. И в ЗК речь идёт только о предоставлении, но не о переходе этих прав. Поэтому действует общая норма.
Такая передача прав пользования происходит в силу закона и в договоре не указывается. Юридическим фактом. Порождающим право пользования у покупателя будет регистрация перехода права собственности на строение за ним.
Согласие собственника ЗУ не требуется, если это не противоречит условиям пользования им, установленным законом или договором (п. 3 ст. 552 ГК).
Купив строение на чужом ЗУ собственник строения приобретает преимущественное право покупки или аренды этого ЗУ (п. 3 ст. 35 ЗК).
Если земельный участок находится в государственной или
муниципальной собственности, покупатель строения приобретает исключительное право на его приватизацию или аренду (ст. 39.20 ЗК).
Исполнение договора:
Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче (п. 1 ст. 556 ГК). Это такое же обязательное условие, как и передача вещи.
Уклонение от подписания этого документа будет считаться отказом от исполнения (продавца – обязанности передачи вещи, покупателя – обязанности принять вещь). В этом случае применяются общие правила 398 ГК
Договором и законом могут устанавливаться дополнительные условия передачи вещи, например, передача всех принадлежностей, инструктаж, проведение контрольных и проверочных мероприятий и т.д.
Качество товара:
Качество недвижимой вещи определяется внутренними и внешними факторами
Внутренние факторы:
Качество недвижимой вещи определяется по общим правилам купли-продажи, т.е. согласно ст. 469 ГК, такой объект недвижимости должен быть пригодным для целей, для которых он обычно используется, т.е. пригодный для использования его по назначению.
Назначение объекта недвижимости определяется исходя из проекта строительства и последующих документами, оформляющими его перепланировку, переустройство или реконструкцию.
Внешние факторы:
Это характеристики, оказывающие значительное воздействие на индивидуальную определённость объекта, например, близость к дорогам, вид из окон, близость объектов городской инфраструктуры и т.д.
Продавец отвечает только за внутренние факторы, однако если он введет в заблуждение покупателя относительно внешних факторов, влияющих на качество недвижимости, покупатель может потребовать признания договора куплипродажи недействительным (ст. 178 и 179 ГК).
В отношении ЗУ действует правило установленное
Земельным кодексом: Если информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке земельного участка и требования о предоставлении которой установлены законом информация будет заведомо ложной, покупатель вправе потребовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков (п. 3 ст. 37 ЗК).
Оплата:
Форма, порядок и способ оплаты определяется договором.
Если оплата в кредит, то недвижимость признается находящейся в залоге у продавца (п.5 ст. 488). Регистрация обременения происходит одновременно с регистрацией перехода прав без доп. заявления.
Ответственность:
По общим правилам.
Искл:
1)принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора
(п. 2 ст. 556 ГК).
2)при передаче продавцом покупателю недвижимости с существенным нарушением условий договора о качестве недвижимости покупатель не вправе требовать замены некачественной недвижимой вещи на качественную однородную вещь (ст. 557 ГК)
Расторжение:
До регистрации и исполнения – можно безусловно
После регистрации, но до исполнения – можно безусловно
После регистрации и после исполнения – можно, ППВС 10/22: Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.
Бевзенко:
Способы защиты:
Ситуация — оплатили, зарегистрировали, но не передали
Иск по 395 — о понуждении к передачи вещи. Потому что обязательственный иск всегда вытесняет вещный.
Ситуация — вещь передана, но в день регистрации продавец не явился.
Иск о государственной регистрации перехода права собственности. Иск о признании нельзя, потому что право на иск возникает с момента возникновения собственности, а в ситуации оно ещё не возникло.
Ситуация — передача произошла, право зарегистрировали, но оплаты не было
Иск о расторжении договора.
Ст. *о расторжении в силу существенных нарушений* расторжение возможно когда сторона лишается того на что расчитывала и когда это существенно лишает ее ожидаемого. ВС: Вы рассчитывали на деньги, но деньги вы не потеряли, это несущественнее нарушение.
ВАС: толкует широко, раз денег не получила а рассчитывал, то можешь расторгнуть.
НО
П. 4 ст. 453: при расторжении договора сторона не может требовать исполненного по договору.
ВАС: эта норма для случаев когда произошло равное предоставление, а когда неравное — как неосновательное обогащение можно вернуть (но это неправильная конструкция потому что были основания получения!) Понимая абсурдность суд начинает толковать эту норму так: П. 65 ППВС 10/22 «в связи с отпадением экономического основания получения имущества».
П. 62 10/22
Ситуация — продажа чужой вещи.
Иски из нарушения договора.
Договор действительный (иначе несправедливо), потому что п. 43 10/22 «продавец отвечает за нарушение договора» нарушить недействительна договор нельзя. По сути возникают обязательственные отношения, которые возможны и в отсутсвие права собственности.
Ситуация — было заключено две купли и второй знал! о существовании первой купли.
Нужно различать намерения второй стороны, если только из злобы или безнравственна, то вторая купля недействительна, если же это в рамках нормального оборота
— все ок. Все через тест на объективную добросовестность.
Особенности продажи жилых помещений
Жилое помещение – жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры; комната (ст. 15 ЖК РФ) и иное жилье.
Существенные условия:
Перечень лиц, которым в соответствии с законом предоставлено право пользования продаваемым помещением (п. 1 ст. 558 ГК).
Пример таких лиц:
•наниматель жилого помещения по договору коммерческого найма жилого помещения и постоянно проживающие с ним граждане (ст. 677 ГК);
•поднаниматель жилого помещения в пределах срока действия договора найма жилого помещения (ст. 685 ГК, ст. 77 и 79 ЖК);
•временные жильцы, которым нанимателем и гражданами, постоянно с ним проживающими,
по общему согласию и с предварительным уведомлением наймодателя предоставлено право безвозмездного проживания сроком до шести месяцев;
•лицо, обладающее правом пожизненного пользования жилым помещением в порядке завещательного отказа (ст. 1137 ГК, ст. 33 ЖК);
•получатель ренты по договору пожизненного содержания с иждивением, если в договоре
оговорено проживание его в данном жилом помещении (п. 1 ст. 602 и п. 1 ст. 586 ГК, ст. 34 ЖК)
Если лица не были указаны в договоре купли-продажи жилья, такой договор считается незаключенным (п. 1 ст. 432 ГК)
Могут быть доп. условия в зависимости от обстоятельств
•
•
•
согласие ООП
соблюдение преимущественного права покупки
и т.д.
Вступление в силу:
Договор продажи жилого помещения государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 558 ГК).
Государственная регистрация договора купли-продажи жилой недвижимости не исключает необходимости отдельной государственной регистрации перехода права собственности по такому договору
Понятие договора продажи предприятия
БВ: Под договором продажи предприятия разумеется договор купли-продажи, в соответствии с которым продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс, за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам, а покупатель обязуется принять этот имущественный комплекс и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (п. 1 ст. 454, п. 1 ст. 559 ГК).
Регулирование:
Нормы о продажи предприятия => нормы о продаже недвижимости => нормы о к-п
БВ: это не разновидность договора продажи недвижимости, а выбор такого способа регулирования лишь проявление законодательной техники, поскольку законодатель предельно четко выразил свою волю, назвав договор продажи предприятия среди отдельных видов договора купли-продажи наряду с договором продажи недвижимости
(п. 5 ст. 454 ГК).
Предмет:
БВ: 1) продаваемое предприятие как единый имущественный комплекс; 2) действия продавца по передаче предприятия в собственность покупателя, а также действия последнего по его принятию и оплате
Предприятие как обьектом права признаётся имущественный комплекс, используемый для предпринимательской деятельности. Предприятие признаётся обьектом недвижимости.
В состав предприятия входят не только вещи, но и права и обязанности, в том числе исключительные права.
НЕ ВХОДЯТ:
Клиентела
Права по лицензии (если в составе предприятия есть обязательства продавца, которые он может выполнить только по лицензии, такие обязанности не переходят, а продавец продолжает быть обязанным, НО в случае неисполнения продавец и покупатель несут солидарную ответственность).
По договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс, за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам (п. 1 ст. 559 ГК).
Часть предприятия.
Ст. 132 ГК допускает продажу в части, НО 559 ГК исходит из возможности продажи в виде единого имущественного комплекса, т.е. целиком. Продажа по частям плохо, потому что теряется клиентела, рабочие места, производственное единство и т.д. Часть предприятия может быть продана по правилам о договоре продажи предприятия только после ее оформления в качестве самостоятельного дела (бизнеса)
путем присвоения ей коммерческого обозначения, передачи клиентуры и т.д.
Продавец:
Граждане-предприниматели, ЮЛ, уполномоченные государственные органы.
Покупатель:
- // -
Особые требования к покупателям предприятия могут устанавливаться законодательством о приватизации и о несостоятельности (банкротстве).
Заключение и исполнение договора продажи предприятия
Перед заключением необходимо удостоверить состав продаваемого проверку, провести аудиторскую проверку его деятельности и осуществить оценку предприятия как бизнеса, т.е. произвести полную инвентаризацию (п. 1 ст. 561 ГК). Акт инвентаризации дополняется заключением независимого аудитора.
Таким образом, в результате сторонами должны быть составлены и рассмотрены:
1)
2)
3)
акт инвентаризации;
бухгалтерский баланс;
заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия;
4) перечень долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований;
5) документ об оценке предприятия (ст. 561 ГК).
Цена = цена имущества + цена знаков индивидуализации (как выражение деловой репутации)
Форма:
Письменная, путем составления одного документа с
приложением вышеуказанных документов.
При отсутствии какого-либо из указанных документов письменная форма договора будет считаться нарушенной, что повлечет его недействительность (п. 2 ст. 560 ГК)
Момент заключения:
БВ: Договор продажи предприятия считается заключенным с момента государственной регистрации.
Исполнение:
1)
2)
3)
уведомление кредиторов по обязательствам, включенным в состав предприятия;
передача продавцом предприятия покупателю;
оплата покупателем стоимости предприятия.
Уведомление кредиторов:
В письменно форме в порядке ст. 562 ГК до передачи предприятия продавцом покупателю, т.е. делается предложение о переводе долга с продавца на покупателя.
Кредитор, не согласный с переводом, вправе в течение 3 месяцев со дня получения уведомления потребовать либо 1) прекращения или досрочного исполнения обязательств и возмещения продавцом причиненных этим убытков, либо 2) признания договора продажи предприятия недействительным полностью или в соответствующей части (п. 2 ст. 562 ГК). Срок - сокращенный срок исковой давности.
Если кредитор не совершил ничего, то он считается кредитором, не давшим согласия на перевод долга, а значит стороной такого обязательствам остается продавец предприятия (остальное см. по общей части).
В договор продажи предприятия может быть включено условие, обязывающее покупателя исполнить кредиторам продавца обязательства, включенные в состав предприятия. Если кредитор не согласится с этим, по долгам, включенным в состав данного предприятия, которые были переданы покупателю без согласия кредиторов на перевод этих прав, продавец и покупатель после передачи предприятия последнему несут солидарную ответственность (п.4 ст. 562 ГК).
Если уведомления не было или было ненадлежащим, кредитор может в течении года заявить требования 1) о прекращении или досрочном исполнении обязательств и возмещении продавцом причиненных этим убытков либо 2) о признании договора продажи предприятия недействительным полностью или в соответствующей
части. Срок – исковой.
БВ: Разница состоит в том, что кредитор, получивший уведомление, может воспользоваться своими правами в течение трех месяцев со дня получения уведомления о продаже предприятия, а кредитор, не получивший такого уведомления, – в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия покупателю
Передача:
По передаточному акту. Его подготовка – обязанность продавца, осуществляется за его счет. Отказ от подписания
– отказ от исполнения обязанности (аналогично общим нормам о недвижимости).
Момент перехода предприятия = момент подписания передаточного акта. С этого времени можно пользоваться, все плоды считаются имуществом перешедшего предприятия.
С этого момента переходит риск случайной гибели.
БВ: Однако, не являясь собственником переданного предприятия (до регистрации), покупатель получает право распоряжаться имуществом предприятия в той мере, в какой это необходимо для целей, для которых приобреталось предприятие. И, соответственно, продавец, сохраняющий право собственности на переданное предприятие до момента государственной регистрации, лишается такого права (ст. 564).
Момент перехода права = момент регистрации.
Производится непосредственно после передачи.
БВ: право на предприятие (переход права) подлежит государственной регистрации по месту нахождения юридического лица – правообладателя. Что же касается отдельных объектов недвижимости, входящих в состав этого предприятия, то в отношении них осуществляется не государственная регистрация, а внесение записей в Единый государственный реестр о новом собственнике (владельце) предприятия, а следовательно, и субъекте права на соответствующие объекты недвижимости. Основанием для внесения таких записей применительно к каждому из входящих в состав предприятия объектов недвижимо сти по месту их нахождения является государственная регистрация предприятия в целом как имущественного комплекса.
Передача осуществляется в том числе путем совершения сторонами массы различных сделок по отчуждению
отдельных элементов.
В обязанности продавца по передаче входит введение покупателя в сферу приобретенного бизнеса.
Недостатки:
Если предприятие передано и принято по передаточному акту, в котором указаны сведения о выявленных недостатках и об утрате имущества, покупатель вправе требовать соответствующего уменьшения покупной цены (п.2 ст. 565 ГК)
Покупатель вправе требовать уменьшения покупной цены и при передаче ему в составе предприятия долгов (обязательств) продавца, не указанных в договоре или в передаточном акте (если продавец не докажет, что покупатель знал о таких долгах во время заключения договора и передачи предприятия) (п. 3 ст. 565 ГК).
Покупатель может в судебном порядке требовать расторжения или изменения договора и возвращения исполненного сторонами по договору, если предприятие ввиду недостатков, за которые продавец отвечает, непригодно для целей, названных в договоре продажи, и эти недостатки не устранены продавцом на условиях, в порядке и в сроки, которые установлены законом, иными правовыми актами или договором, либо устранение таких недостатков невозможно (п. 5 ст. 565 ГК).
Существенные условия:
Аналогично недвижимости. НО! Если договором предусмотрено сохранение за продавцом права собственности на переданное предприятие до его оплаты, покупатель может распоряжаться имуществом и правами, входящими в состав переданного предприятия, в той мере, в какой это необходимо для целей, для которых предприятие было приобретено (п. 3 ст. 564 ГК).
Следовательно, цель приобретения предприятия, в этом случае приобретает характер существенного условия, необходимого для договоров данного вида.
Качество:
Определяется надлежащим качеством составляющего его имущества + его пребыванием в состоянии, пригодном для целей использования, а именно для производства товаров или оказания услуг.
Доходность (прибыльность) и объем товарооборота предприятия не считаются обычными показателями его