4.5. Последствия нарушений, допущенных при отводе

земельного участка под строительство

Нередко встречаются ситуации, когда по тем или иным причинам решения органов местного самоуправления о предоставлении земельных участков признаются незаконными. К этому моменту с земельными участками совершаются сделки, на них возводятся постройки, подводятся коммуникации и пр. Одновременно с оспариванием решения о выделе земельного участка предъявляются и требования о сносе самовольно возведенных строений, которые нередко удовлетворяются судами <1>. В то же время правомерность предъявления иска о сносе построек и демонтаже коммуникаций вызывает сомнения.

--------------------------------

<1> См., например: Определение Верховного Суда РФ от 22 августа 2006 г. по делу N 4-Г06-33.

В основе самовольного строительства - публичный деликт (самоуправное занятие земельного участка, нарушение градостроительных норм и т.п.). В ст. 222 ГК РФ говорится о том, что земельный участок не отведен, но не о нарушении порядка выделения (предоставления) земли. Если орган местного самоуправления или исполнительный орган государственной власти принял решение о предоставлении земельного участка, то нельзя утверждать, что участок не был выделен.

Самовольная постройка квалифицирует действия застройщика, нарушающего установленную процедуру, эта норма не может применяться к действиям публичных органов, поскольку они не относятся к деятельности по застройке. Недействительность сделки по предоставлению земельного участка, состоящая в нарушении прав собственности, не тождественна отсутствию отвода участка под строительство, и поэтому не позволяет квалифицировать поведение застройщика как самовольную постройку <1>.

--------------------------------

<1> Скловский К.И. Режим строения, возведенного на спорном земельном участке // Хозяйство и право. 2007. N 1. С. 64.

С отводом земельного участка могут быть связаны и другие проблемы. Например, компания построила автомобильную стоянку, состоящую из двухэтажного нежилого здания, замощенного покрытия и металлического забора. Она была возведена на собственные денежные средства компании, но без получения необходимых разрешений. Суд отказался признать право собственности компании на самовольную постройку, поскольку договор аренды земельного участка, на котором была возведена стоянка, не прошел необходимую государственную регистрацию. Поэтому такой договор не считается заключенным, следовательно, строительство осуществлено без отвода земельного участка <1>. Этот пример позволяет предположить недобросовестное поведение арендодателя, который изъявил желание предоставить земельный участок, но (намеренно или случайно) неверно его оформил в виде незарегистрированного договора аренды. В процессе рассмотрения спора арендодатель отказался осуществить надлежащее оформление отвода земельного участка.

--------------------------------

<1> Постановление ФАС Поволжского округа от 14 февраля 2006 г. N А55-4426/05-14.

При выяснении соблюдения установленного порядка предоставления земли в первую очередь определяется целевое назначение земельного участка. Если участок предоставлялся в аренду для возведения временных строений, то нет оснований признавать право собственности на самовольно возведенное строение капитального типа.

Так, индивидуальный предприниматель построил мини-магазин и обратился в учреждение юстиции с заявлением о регистрации права собственности. Отказ в регистрации им был обжалован в арбитражном суде. В ходе судебного разбирательства было установлено, что мини-магазин был зарегистрирован в бюро технической инвентаризации, на него был заведен технический паспорт, присвоены кадастровый и инвентарный номера. Конструктивные элементы торгового объекта, его оснащенность центральным водоснабжением, канализацией и электроэнергией свидетельствовали о его принадлежности к объектам недвижимости. Однако объект был возведен на земельном участке, предоставленном для установки и эксплуатации временного строения, а не для строительства объектов недвижимости. Это самовольная постройка, право собственности на которую не может быть зарегистрировано без соответствующего решения суда о признании права собственности на нее <1>.

--------------------------------

<1> Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 17 июля 2006 г. N А82-3350/2005-45.

Аналогичным образом, если участок был предоставлен под индивидуальное жилищное строительство, то возведение на нем павильона для размещения зала игровых автоматов считается самовольной постройкой <1>.

--------------------------------

<1> Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 20 сентября 2006 г. N Ф08-4484/2006.

В заключение следует обратиться к правовой природе расходов, подлежащих возмещению застройщику, если право собственности на самовольную постройку будет признано за собственником земельного участка.

Безусловно, расходы застройщика не следует считать убытками, поскольку возмещение убытков производится лицу, право которого нарушено (п. 2 ст. 15 ГК РФ). В случае самовольного строительства застройщик является правонарушителем, который осуществил постройку на земельном участке, не отведенном для этих целей, либо без получения необходимых разрешений на строительство, либо с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Таким образом, расходы самовольного застройщика не содержат в себе реальный ущерб и упущенную выгоду, так как они понесены им добровольно в своих интересах. В судебно-арбитражной практике принят подход, согласно которому эти расходы расцениваются как фактические документально подтвержденные застройщиком затраты, так как самовольная постройка рассматривается как совокупность строительных материалов. Бремя доказывания факта понесенных затрат на возведение самовольной постройки возлагается на застройщика.

Продемонстрированные в настоящей статье проблемы и пробелы в правовом регулировании многих спорных ситуаций, связанных с объектами самовольного строительства, требуют выработки единообразного подхода к разрешению споров. В связи с этим на сегодняшний день назрела необходимость обобщения судебно-арбитражной практики по делам о сносе самовольных построек и признании права собственности на них и подготовки руководящих разъяснений со стороны высших судебных инстанций.