Добросовестность залогодержателя может сыграть ключевую роль при признании договора ипотеки недействительным

В соответствии со статьей 335 ГК РФ «залогодателем может быть как сам должник, так и третье лицо. Залогодателем вещи может быть ее собственник либо лицо, имеющее на нее право хозяйственного ведения».

Судебная практика толковала эту норму практически единообразно: признание недействительной сделкой договора, на основании которого у залогодателя возникло право собственности на предмет ипотеки, признание права собственности на предмет ипотеки, а также иные аналогичные обстоятельства вели к признанию договора ипотеки недействительной сделкой либо к прекращению ипотеки.

Некоторые различия в судебной практике, правда, были, но они не носили кардинального характера. В одних случаях договор ипотеки признавали недействительной сделкой, в других признавали, что ипотека прекратилась. В одних случаях суды считали, что решение о признании права собственности за третьим лицом или о признании сделки недействительной являются основанием для погашения записи об ипотеке, в других случаях – что для погашения записи об ипотеке нужно отдельное решение. Но дел, в которых суд сказал бы, что ипотека сохранилась, не было.

В настоящее время подход арбитражных судов изменился, это можно проиллюстрировать на примере постановления Президиума ВАС РФ от 26.07.2011 № 2763/11.

Президиум вас не признал залогодержателя недобросовестным, поскольку последний использовал данные егрп

Так, между двумя обществами был подписан двухсторонний документ, который они назвали соглашением о сотрудничестве. В нем стороны закрепили, что одно общество окажет другому содействие в приобретении зданий и сооружений. Кроме того, в соглашении содержались положения о том, что после приобретения недвижимости общество передаст их в залог в обеспечение исполнения заемщиком обязательств по кредитному договору, который будет им заключен в будущем.

Недвижимое имущество было приобретено залогодателем по договору купли-продажи, который был впоследствии квалифицирован арбитражными судами как сделка с заинтересованностью и признан недействительной сделкой по иску акционера продавца. Но в тот период, когда право собственности на имущество было зарегистрировано за покупателем, он успел передать это имущество банку под залог. При оспаривании договора купли-продажи в суде возник спор о недействительности договора ипотеки.

Президиум ВАС в признании договора ипотеки недействительной сделкой отказал. Свое решение он мотивировал следующим. Исходя из положений статьи 84 Закона об акционерных обществах² (в том числе в редакции, действовавшей на момент заключения договора купли-продажи) с учетом положений пункта 2 постановления Пленума ВАС от 20.06.2007 № 40 при рассмотрении иска о признании сделки с заинтересованностью недействительной подлежит исследованию вопрос о добросовестности контрагента акционерного общества.

В рассматриваемом случае разрешение вопроса о действительности сделки купли-продажи, послужившей основанием для регистрации права собственности покупателя (залогодателя), поставлено в зависимость от добросовестности последнего. Исходя из общего принципа равенства участников гражданских отношений (ст. 1 ГК РФ) и необходимости обеспечения стабильности гражданского оборота суд признал, что залогодержатель вправе самостоятельно использовать аналогичный способ защиты своего права залога, ссылаясь на собственную добросовестность.

В противном случае на добросовестного залогодержателя при отсутствии к тому должных оснований будут возлагаться риски последствий, связанных с нарушением обществом, его акционерами и органами управления при отчуждении имущества по договору купли-продажи требований, предусмотренных Законом об акционерных обществах и определяющих внутренние взаимоотношения в обществе.

Банк, предоставляя денежные средства под залог недвижимости, полагался на записи о праве собственности залогодателя. В силу закона это является единственным подтверждением зарегистрированного права, пока судом не будет установлено иное (п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

В материалах дела отсутствовали доказательства того, что банк, принимая недвижимость в залог, знал о существовании связывающего залогодателя и заемщика соглашения о сотрудничестве, которому участники соглашения придали конфиденциальный характер, включив в его текст положения о неразглашении условий договоренности третьим лицам.

Также отсутствуют документы, свидетельствующие об осведомленности банка о факте владения заемщиком контрольным пакетом акций предыдущего собственника объекта залога.

Из материалов дела не следует, что банк, действуя разумно и проявляя требующуюся осмотрительность, мог установить наличие признаков приобретения залогодателем объекта ипотеки по сделке с заинтересованностью. В связи с этим Президиум указал, что не имеется оснований для выводов о признании банка недобросовестным залогодержателем и о прекращении ипотеки.

Итак, в данном деле суд по аналогии со сделками с заинтересованностью применил понятие добросовестности к залогодержателю и поставил возможность признания договора ипотеки недействительной сделкой в зависимость от того, мог ли залогодержатель, действуя разумно и проявляя требующуюся осмотрительность, установить наличие признаков приобретения залогодателем объекта ипотеки по сделке с заинтересованностью.

В данном деле суд счел, что залогодержатель был добросовестным, потому как полагался на записи в ЕГРП. А это дает основания полагать, что и при признании недействительной сделкой договора, из которого возникло право собственности залогодателя, при признании права собственности на предмет ипотеки за третьими лицами и при иных аналогичных обстоятельствах суды не будут автоматически признавать недействительными договоры ипотеки.

Скорее всего, в подобных ситуациях судьи будут применять правила о добросовестности залогодержателя.