I. Легальное определение (п.9 ст.1 ГрК рф)

Градостроительный регламент устанавливает (принцип 3+2):

1. виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства (виды – основные, вспомогательные и условно разрешенные. Вспомогательные применяются только вместе с основными, а условно разрешенные – могут стать основными после публичных слушаний)

2. предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков. Как правило, минимальный размер – 4 сотки. В рамках данного пункта важно, какой стороной участки будут обращены к дороге: узкой или широкой. Это зависит от вида разрешенного использования земельного участка. Если личное подсобное хозяйство – узкой стороной; если профессиональная предпринимательская деятельность – широкой. Зачем устанавливаются? Для того, чтобы, например, при разводе супруги не могли разделить это имущество (ЗУ) на маленькие части. Устанавливается ПЗЗ;

3. предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции. Речь идет прежде всего об этажности и высотности. Устанавливается ПЗЗ;

4. ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства. Отображаются в ГР, но не устанавливаются самим муниципалитетом;

5. расчетные показатели при КРТ – комплексное развитие территории (с 2017 года). Отображаются в ГР, но не устанавливаются самим муниципалитетом.

1, 2, 3) – устанавливаются ПЗЗ (прежде всего самим муниципалитетом)!

4, 5) – устанавливаются извне (как правило, установление осуществляется на федеральном уровне), не устанавливаются муниципалитетом! Например, СЗЗ (санитарно-защитная зона) – устанавливается Главным государственным санитарным врачом РФ. Отображаются в регламенте, но не устанавливаются самим муниципалитетом.

II. Универсальные принципы градостроительного зонирования. Градостроительное зонирование существует в условиях рынка недвижимости, когда у объектов недвижимости могут меняться субъекты владения, то есть в условиях наличия оборота недвижимости.

• градостроительные регламенты (ГР) предписываются земельным участкам и объектам недвижимости, а не их собственникам. От смены владельца регламент разрешенного использования объекта не изменится;

• ГР использования недвижимости обязательны для использования всеми субъектами градостроительной деятельности;

• ГР должны быть гласно предъявлены и общедоступны. В их разработке присутствует стадия участия общественности при подготовке ПЗЗ;

• ГР, устанавливаемые применительно к территориальным зонам, распространяются в равной мере на все земельные участки и иные объекты недвижимости, в этих зонах расположенные (зональный подход).

9. Виды земель и территорий, на которые градостроительные регламенты не устанавливаются и не распространяются

Градостроительные регламенты не устанавливаются:

1. земли лесного фонда

2. земли, покрытые поверхностными водами

3. земли запаса

4. земли особо охраняемых природных территорий (за исключением лечебно-оздоровительных местностей и курортов)

5. с/х угодья

6. ЗУ в границах особых экономических зон+зон опережающего соц-эк. Развития

В ПЗЗ это просто белая территория, изредка черная. Все унитарно, свободы выбора нет.

Градостроительные регламенты не распространяются:

1. в границах территорий объектов культурного наследия

2. в границах территорий общего пользования

3. занятые линейными объектами

4. предоставленные для добычи полезных ископаемых

Если есть объект культурного наследия, на него регламенты в части свободы выбора не распространяются. То же самое в границах территорий общего пользования, линейных объектах.

10. Понятие и содержание планировки территории

Планировка территории является одним из видов градостроительной деятельности, предусмотренной ГрК РФ и предшествующей строительству в обязательном порядке в установленных ГрК РФ случаях.

ГрК РФ не содержит понятия «планировка территории», а только определяет ее назначение, содержание и порядок осуществления.

Синонимичное определение – планировочное проектирование

Назначение и содержание планировки территории установлены в ч. 1 ст. 41 ГрК РФ, где сказано, что подготовка документации по планировке территории направлена на обеспечение устойчивого развития территорий путем:

— выделения элементов планировочной структуры,

— установления границ земельных участков и земель общего пользования,

— установления границ зон планируемого размещения объектов капитального строительства, которые планируется построить на соответствующей территории.

Планировку территории можно определить как вид градостроительной деятельности, направленный на реализацию документов территориального планирования и градостроительного зонирования путем подготовки и утверждения документации по планировке территории, состоящей из проекта планировки и проекта межевания территории, в которых определяются зоны размещения и параметры объектов капитального строительства, объектов инженерной и коммунальной инфраструктуры, границы земельных участков и земель общего пользования.

Документация по планировке территории состоит из: проекта планировки территории; проекта межевания территории.

Следует обратить внимание, что до 01.07.2017 к документации по планировке территории был отнесен также градостроительный план земельного участка (ГПЗУ), однако данный документ по своей правовой природе не обладал признаками документации по планировке территории, не имел разрешительного характера, а только воспроизводил правовую информацию по использованию земельного участка в целях строительства, то есть имел информационный характер. Поэтому в целях устранения правовой неопределенности нормы, посвященные ГПЗУ, были перенесены в главу ГрК РФ «Информационное обеспечение градостроительной деятельности»!

11. Проекты планировки территории: назначение и состав

Виды документации по планировке территории:

1. Проект планировки территории (ППТ)

2. Проект межевания территории (ПМТ)

3. Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ)

ППТ имеет форму правового акта.

Подготовка проектов планировки территории осуществляется для:

1. выделения элементов планировочной структуры,

2. установления границ территорий общего пользования (ТОПы),

3. границ зон планируемого размещения объектов капитального строительства,

4. определения характеристик и очередности планируемого развития территории.

В чем отличие от проектов межевания территории?

ППТ: выделение элементов планировочной структуры, установление границ зон планируемого размещения объектов капитального строительства.

ПМТ: установление границ земельных участков.

ППТ – основа для ПМТ. Когда идет освоение территории – разрабатывается одновременно.

С 2004 г по 2017 год ППТ подготавливались ко всем элементам планировочной структуры. В 2017 г. законодатель решил, что это избыточно. (Бандорин считает, что более правильный подход, когда ППТ готовятся сплошным образом).

Сейчас только 5 случаев обязательной подготовки ППТ:

1. Необходимо изъятие ЗУ для государственных или муниципальных нужд.

2. Необходимы установление, изменение или отмена красных линий. Красные линии отделяют территории общего пользования от тех территорий, которые могут быть сформированы в земельные участки и переданы гражданам в частную собственность.

3. Планируется строительство, реконструкция линейного объекта. Для линейных объектов нет земельных участков, просто они указываются в ППТ.

4. Планируется размещение объекта на территориях двух и более муниципальных образований. Объекты на территориях двух и более МО: в качестве примера, электростанции, но наиболее часто – аэропорт. Как правило, речь идет об объектах некоммерческой недвижимости. Сюда же относятся гидротехнические сооружения (по воде проводят границы МО, субъектов).

5. При реализации проекта по комплексному развитию территории. В Москве это реновация, в других регионах это КРТ жилой застройки, КРТ нежилой застройки, КРТ незастроенных территорий, КРТ по инициативе правообладателя. Все это вы могли слышать в рамках изучения ГЧП. КРТ – это вид ГЧП в недвижимости.

Условие подготовки ППТ и ПМТ – необходимо провести инженерные изыскания

1. Инженерно-геодезические изыскания

2. Инженерно-геологические изыскания

3. Инженерно-гидрометеорологические изыскания

4. Инженерно-экологические изыскания

(ППРФ от 31.03.2017 №402)

СОСТАВ:

Проект планировки территории состоит из основной части, которая подлежит утверждению, и материалов по ее обоснованию. (см. ст. 42 ГрК)

Основная часть проекта планировки территории включает в себя:

1) чертеж или чертежи планировки территории, на которых отображаются:

а) красные линии;

б) границы существующих и планируемых элементов планировочной структуры;

в) границы зон планируемого размещения объектов капитального строительства;

2) положение о характеристиках планируемого развития территории, в том числе о плотности и параметрах застройки территории и т.д.

3) положения об очередности планируемого развития территории

Материалы по обоснованию проекта планировки территории содержат:

1. карту (фрагмент карты) планировочной структуры;

2. результаты инженерных изысканий, если требуется;

3. обоснование определения границ зон планируемого размещения объектов капитального строительства;

4. схему организации движения (транспорт, пешеходы и т.д.);

5. схему границ территорий объектов культурного наследия;

6. схему границ зон с особыми условиями использования территории и т.д.

12. Проекты межевания территории: назначение и состав НАЗНАЧЕНИЕ: Проект межевания территории (ПМТ) предназначен для установления или уточнения границ земельных участков или местоположения красных линий в установленных ГрК РФ случаях.

Согласно ч. 6 ст. 41 ГрК РФ осуществляется либо в составе проекта планировки территории (в таком случае соответствующий документ носит название Проект планировки и межевания территории), либо в виде отдельного документа.

При этом, ПМТ может разрабатываться в виде отдельного документа как в рамках ППТ (в отношении территории, расположенной в границах элемента или элементов планировочной структуры, утвержденных ППТ) так и в установленных законом случаях самостоятельно.

Самостоятельно:

1) по отношению к территории, в границах которой не предусматривается деятельность по комплексному и устойчивому развитию территории, а также размещение линейных объектов.

2) такой проект разрабатывается в целях, определенных частью 2 статьи 43 ГрК РФ, а именно:

• для определения местоположения границ образуемых и изменяемых земельных участков;

• для установления, изменения, отмены красных линий для застроенных территорий, в границах которых не планируется размещение новых объектов капитального строительства, а также для установления, изменения, отмены красных линий в связи с образованием и (или) изменением земельного участка, расположенного в границах территории, применительно к которой не предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории, при условии, что такие установление, изменение, отмена влекут за собой исключительно изменение границ территории общего пользования.

Особенностью проекта межевания территории является то, что данный документ регулирует не только градостроительные, но и земельные отношения.

Проект межевания территории готовится с учетом ряда требований, установленных ГрК РФ, важнейшим из которых является обязательное проведение в отношении проекта межевания территории общественных обсуждений или публичных слушаний в соответствии с частью 1 статьи 5.1 ГрК РФ.

Содержание проекта межевания территории определено в статье 43 ГрК РФ и включает в себя основную утверждаемую часть и материалы по ее обоснованию. Основная часть проекта межевания территории состоит из графической и текстовой части, материалы по обоснованию проекта межевания территории — только из графической части.

Графическая часть основной утверждаемой части ПМТ состоит из чертежей по межеванию соответствующей территории!

Материалы по обоснованию ПМТ включают в себя чертежи, отображающие существующие на соответствующей территории границы, которые повлияли на определение границ образуемых или изменяемых проектом межевания территории земельных участков и земель общего пользования!

13. Понятие инженерных изысканий, их виды

Понятие инженерных изысканий дано в глоссарии (ГрК) – изучение природных условий и факторов техногенного воздействия. ФЗ о ЧС природного и техногенного характера в целях:

1. -рационального и безопасного использования территорий и земельных участков в их пределах

2. подготовки данных по обоснованию материалов, необходимых для (территориального планирования, планировки территории и архитектурно-строительного планирования) п. 15 ст. 1 ГрК РФ.

Также статья 47 того же ФЗ формализует, что «инженерные изыскания выполняются для подготовки проектной документации, строительства, реконструкции объектов капитального строительства. Подготовка проектной документации, а также строительство, реконструкция объектов капитального строительства в соответствии с такой проектной документацией не допускаются без выполнения соответствующих инженерных изысканий.»

ПП РФ от 19.01.2006 N 20 «Об инженерных изысканиях для подготовки проектной документации, строительства, реконструкции объектов капитального строительства» выделяет основные и специальные виды такой экспертизы.

Основные виды:

• инженерно-геодезические

• инженерно-геологические

• инженерно-гидрометеорологические

• инженерно-экологические

Специальные виды:

• Геотехнические исследования

• Обследования состояния грунтов оснований зданий и сооружений, их строительных конструкций

• Поиск и разведка подземных вод для целей водоснабжения

• Локальный мониторинг компонентов окружающей среды

• Разведка грунтовых строительных материалов

• Локальные обследования загрязнения грунтов и грунтовых вод

Примечание. Минстрой России при необходимости может вносить изменения в настоящий перечень.

(на лекции Б. Говорил про этот НПА и только про общие виды : ПП РФ от 31.03.2017 года №402)

Геодезия (измеряют наклон земли, нивелиры), геология (человек с базукой изучает почву), гидрометеорология (роза ветров в каждом конкретном квартале разная), экология.

Результаты инженерных изысканий – предмет экспертизы (касается того, что подлежит обязательной гос.экспертизе: это дороги, атомные станции, военные объекты итд)

Результаты инженерных изысканий также должны соответствовать техническим регламентам.

Деятельность инженерных изысканий попадает в саморегулируемую деятельность (не лицензируемая). Тезисно информация об этой деятельности: установление профессиональных требований к профессии и контроль за их соблюдением, имеют региональную привязку, все 220 СРО входят в единую систему – Национальное объединение строителей, ответственность СРО перед работниками (причинение вреда на стройке третьим лицам только!) и членами СРО должны быть те, у кого контракты выше 3 млн, ниже – необязательно.

14. Понятие архитектурно-строительного проектирования, его отличие от архитектурно-планировочного проектирования

Архитектурно-строительное проектирование является обязательным видом градостроительной деятельности, предваряющим строительство, реконструкцию и капитальный ремонт объектов капитального строительства.

Это четвертый элемент градостроительного законодательства. Регулируется гл. 6 ГрК РФ, ФЗ № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в РФ», ФЗ от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», другими техническими регламентами, НПА в сфере обеспечения безопасности.

Различия (по лекции)

Род деятельности	Архитектурно-планировочное проектирование	Архитектурно-строительное проектирование
Кто это делает	«Планировщики»	«Проектировщики», «объемщики» (сленг)
Что они разрабатывают	Ген. планы (карты, чертежи, схемы) будущих кварталов, микрорайнов	Проекты зданий, сооружений

Планировщики и проектировщики учатся на разных факультетах архитектурных вузов.

Архитектурно-строительное проектирование

1. Легального определения нет. Раскрывается через понятие «проектной документации» в ст. 48 ГрК РФ: архитектурно-строительное проектирование осуществляется путем подготовки проектной документации, рабочей документации.

2. Проектная документация (ПД) - документация, содержащая материалы в текстовой и графической формах и (или) в форме информационной модели и определяющую архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, реконструкции объектов капитального строительства, их частей, капитального ремонта.

3. Кто вправе принять решение о подготовке ПД? Правообладатель земельного участка. Исключит. право принимать решения о подготовке ПД имеют не органы публичной власти, а застройщики – частные лица, имеющие права на земельные участки. Органы публичной власти могут принимать указанные решения только в случае, когда они сами правообладатели (т. е. застройщики).

4. Когда её подготавливают? Возникновение права на зем. участок порождает неотчуждаемое от правообладателя участка право самостоятельно (без доп. разрешения публичной власти) принимать решения о подготовке ПД и обеспечивать такую подготовку.

5. Кто вправе выполнять? Имеющее членство в СРО лицо (но не любое лицо, а именно застройщик, либо лицо по договору с застройщиком или техническим заказчиков). Также выделяется такое лицо, как «генеральный проектировщик».

6. Что учитывается при подготовке ПД? Результаты инженерных изысканий, требования тех. регламентов, в т.ч. требования механической, пожарной, иной безопасности, санитарно- эпидемиологические требования и др.

7. ВАЖНО Осуществление подготовки ПД не требуется при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов ИЖС (отдельно стоящих жилых домов с количество этажей не более чем три, предназначенных для проживания одной семьи). Объект индивидуального жилищного строительства- государство за это не отвечает! А вот если крыша обвалится в гостинице- будут другие последствия. 15. Экспертиза проектной документации и результатов инженерных изысканий

Экспертиза – это внешняя рецензия по отношению к тому проекту, который вам подготовило архитектурное бюро. Проведение экспертизы регулируется статьей 49 ГрК РФ.

2 формы экспертизы:

· государственная;

· негосударственная.

Выбор формы принадлежит застройщику (правообладателю ЗУ) либо его представителю по доверенности (техническому заказчику), но есть перечень серьезных объектов, которые подлежат обязательной государственной экспертизе (Госграница, атомные станции, военные объекты, все дороги общего пользования, объекты культурного наследия).

Надо знать 5 случаев, когда экспертиза не проводится (их больше, но эти надо запомнить): (1) объекты ИЖС, (2) таунхаусы, (3) многоквартирные дома не более 3 этажей и 4 подъездов, (4) то, на что не требуется получения разрешения на строительство, (5) то, что спроектировано на основании проектной документации повторного применения.

Предмет экспертизы - проверка соответствия проектной документации нормативно установленным требованиям:

а) технических регламентов, в том числе санитарно-эпидемиологическим, экологическим требованиям, требованиям государственной охраны объектов культурного наследия, требованиям пожарной, промышленной, ядерной, радиационной и иной безопасности;

б) результатам инженерных изысканий;

в) оценка соответствия результатов инженерных изысканий требованиям технических регламентов.

До 2006 года было около 10 отдельных экспертиз, это были отдельные экспертизы и отдельные проектные документации. В Москве в начале 2000-х годов по инициативе Лужкова внедрили систему «одного окна». Единое окно – пункт приема документов в одном месте для всех разношерстных экспертиз. Это сделали для удобства граждан, чтобы заявители не бегали по 10 адресам в разных районах Москвы, теперь рассылку документов делали не заявители, а сотрудники аппарата Москвы. Это был прорыв. Концепция «одного окна» удобна, но нелепа, все зарубежные авторы удивлялись, почему нельзя передать все одному органу. Только в 2006 году после многолетних обсуждений в обществе перешли к схеме единого органа, в последние 5 лет стало возможно подать все документы в электронном виде в ходе цифровизации.

Система государственных экспертиз делится на 2 уровня:

1. По общему правилу государственную экспертизу проводят на региональном уровне –- органы исполнительной власти субъектов РФ.

2. В особых случаях по особым объектам - федеральный уровень:

· ФГАУ «Главгосэкспертиза»;

· Минобороны – по объектам обороны;

· Росатом – по атомным станциям;

· Уникальные объекты в Москве - ГУ«Мосгосэкспертиза»;

Для Москвы предусмотрено уникальное положение: объекты, которые должны исследоваться на федеральном уровне, исследуются на региональном уровне в ГУ «Мосгосэкспертиза». Если строительство в любом другом субъекте РФ, то экспертизу будет проводить «Главгосэкспертиза», в Москве - «Мосгосэкспертиза». Считается, что «Мосгосэкспертиза» как региональный орган умнее и квалифицированее, чем Главгосэкспертиза, это нелогично.

Допуск на рынок имеют только аккредитованные Минстроем организации (сейчас их в РФ – 151) + аттестация для ФЛ. Где-то 70% застройщиков выбирают негосударственную экспертизу. Если проект бюджетный, культурный, вариантов нет – идете в госэкспертизу. А все остальные случаи – есть конкуренция.

Порядок проведения государственной экологической экспертизы установлен в Постановлении Правительства РФ от 05.03.2007 № 145 (перечень необходимых документов, само проведение, статус экспертов, определено понятие «этапы строительства» и др.). Государственная экспертиза начинается со следующего дня после внесения платы за ее проведение и завершается выдачей результата заявителю, продолжительность – не больше 3 месяцев (в некоторых случаях 45 дней + субъекты РФ могут установить меньшие сроки). Положения о негосударственной экспертизе нет, ее проводят как угодно.