2.2. Обоснование стоимости бизнеса методом чистых активов

2.2.1. Оценка стоимости недвижимого имущества ооо "Теплотекс апв"

Цель оценки рыночной стоимости ООО "Теплотекс АПВ" – продажа бизнеса.

Краткая характеристика объектов недвижимости:

Земельный участок.

В собственности ООО "Теплотекс АПВ" находится здание, площадь которого составляет 2090 м²(38 м*55 м). Балансовая стоимость комплекса составляет 370300 руб.

Здания.

Объект представляет собой 3-х этажный комплекс площадью и высотой 10,5 м. (табл. 2.5). В текущем состоянии объект эксплуатируется.

Строительный объем (V) рассчитывается как произведение площади (S) здания и его высоты (h):

V = S*h = 2090*10.5 = 21 945 м³.

Общая полезная площадь комплекса = 2090 - (2090*0,1) = 1881 м².

Таблица 2.5

Технологическая характеристика конструкции здания

Конструктивный элемент	Характеристика	Техническое состояние
Наружные и внутренние капитальные стены	Блоки, кирпич	Удовлетворительное
Проемы (оконные, дверные)	Окна - стеклопакет, двери деревянные	Хорошее
Отделка внутренняя	Стены покрашены. Потолки окрашенные.	Хорошее
Инженерные коммуникации	Водопровод, канализация, электричество, отопление от городских сетей, телефон	Хорошее

Оценка стоимости объектов недвижимости затратным методом:

1 этап. Оценка стоимости земельного участка.

Стоимость земельного участка рассчитывается по формуле:

где Ц_зем– стоимость земельного участка, руб.;

С – стоимость единицы площади земельного участка за 1кв.м, руб.;

S_уч– площадь земельного участка, кв.м.

Площадь земельного участка составляет 2090 м².

Ставка земельного налога составляет 6 руб. за 1м². Таким образом, стоимость земельного участка составит:

2 этап. Оценка стоимости зданий и сооружений.

На основе данных об издержках строительства аналогичных объектов разрабатываются нормативы затрат на строительные работы (на 1 м², на 1 м³здания).

Стоимость 1м²аналогичной конструкции равна 5 000 руб. Т.о. восстановительная стоимость оцениваемого здания составит 10,45 млн. руб.:

V_восст= 2090*5 000 = 10 450 000 руб.

3 этап. Определение износа зданий и сооружений.

1. По результатам визуального осмотра оценщиком зданию требуется внутренний косметический ремонт. Физический износ здания составил 35%.

И_ФИЗ= 10 450 000 * 35% = 3 657 500 руб.

2. Функциональный износ составил 5% от восстановительной стоимости здания, т.е.:

И_ФУНКЦ= 10 450 000* 5% = 522 500 руб.

3. Экономический износ определяется методом связанных пар продаж, который заключается в следующем: берутся 2 объекта – наш стоимостью 370300 руб. и аналог стоимостью 820 000 руб.

И_ЭКОН = 820 000 – 370 300 = 449 700 руб.

Рыночную стоимость анализируемого объекта, оценённого с помощью затратного подхода составит 5 945 900 руб.:

Оценка стоимости объектов недвижимости доходным методом:

Стоимость имущества на дату оценки рассчитывается по следующей формуле:

где: ЧВД – чистый валовый доход, приносимый оцениваемым объектом;

- коэффициент капитализации.

Процедура расчетов имеет следующую последовательность:

1. Определим ожидаемый доход от всех источников для определения потенциального валового дохода (ПВД).

Все доходы для оцениваемого объекта прогнозируются на основе арендной платы для помещений функционального различного назначения. Предположим, что размер рыночной арендной ставки, найденной в результате исследования рынка составляет 450 руб. за квадратный метр в месяц с учетом коммунальных платежей. Следовательно, годовой размер арендной платы составляет:

ПВД = 450*1881*12 = 10 157 400 руб.

Следовательно, прогнозный валовый доход объекта площадью 1881 кв.м. составит 10 157 400 руб.

2. Определим возможные потери от простоя (незагруженности) помещений и потери при сборе арендной платы и смене арендаторов для определения реального валового дохода (РВД):

При условии, что средняя загрузка составляет 90%, то потери от недозагрузки составят 10%:

ПН = 10 157 400 * 10% = 1 015 740 руб.

Оценщик предположил, что риск недополучения (неуплата, длительная задержка платежей) арендной платы составит 5%, также как и размер возможных потерь при смене арендаторов. Таким образом, сумма вышеупомянутых потерь составит:

П = ПВД * 0,05 = 507 870 руб.

РВД = ПВД - ПН - П (2.5)

РВД = 10 157 400 – 1 015 740 – 507 870 = 8 633 790 руб.

3. Определим все расходы для получения ЧВД.

Эксплуатационные расходы состоят из следующих статей:

Налог на имущество (2,2 %) = 370300* 0,022 = 8 147 руб.

Коммунальные платежи (3,45 руб. за 1 в месяц) =1881*3,45*12= 77 873 руб.

Охрана (3 чел. с зарплатой 7,5 тыс. руб.) = 3*7500*12 = 270 000 руб.

Резервы на капитальный ремонт (1,5%) = 370 300 * 1,5% = 5555 руб.

Резервы на текущий ремонт (1,5%) = 370 300 * 1,5% = 5555 руб.

Эксплуатационные расходы составят 367 129 руб. в год.

Таким образом, чистый валовой доход составит :

ЧВД = РВД – Расходы = 8 633 790 – 367 129 = 8 266 661 руб.

4. На следующем этапе определяется ставка капитализации.

Рыночная стоимость объекта, оценённого с помощью доходного подхода составит 7 070 171 руб. (форм. 2.2):

Оценка стоимости объектов недвижимости рыночным методом:

Для расчета стоимости недвижимости рыночным методом мы будем использовать метод валового рентного мультипликатора, который заключается в таблице 2.6.

Таблица 2.6

Расчёт усреднённого валового рентного мультипликатора

аналог	Цена продажи аналога	:	Предполагаемый валовый доход	=	Валовый рентный мультипликатор
А	6 900 000		7 100 000		0,972
В	5 500 000		6 000 000		0,917
С	6 700 000		7 150 000		0,937

Рыночная стоимость объекта, оценённого с помощью рыночного подхода составит 9 166 807 руб.:

Обоснование окончательной стоимости недвижимости:

Обоснование окончательной стоимости недвижимостизатратным, доходным и рыночным подходами осуществляется с помощью следующей формулы:

где: α_затр, α_дох, α_рынок. – оценка оценщиком достоверности результатов, полученных соответственно затратным, доходным и рыночным подходами.

- так как смета застройки 1м² аналога в современных условиях нам известна более точно.

- затраты собственника могут варьироваться.

- рынок недвижимости в современных условиях очень изменчив.

Итак, рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости по методу чистых активов составила 6 549 058руб.