![](/user_photo/2706_HbeT2.jpg)
- •Курсовая работа
- •Введение
- •Глава 1. Теоретические и методологические аспекты оценки стоимости бизнеса в целях управления собственным капиталом
- •Цель, задачи и информационная база оценки бизнеса
- •Анализ метода чистых активов в оценке стоимости бизнеса
- •Анализ метода капитализации дохода в оценке стоимости бизнеса
- •Применение метода сделок в оценке стоимости бизнеса
- •Глава 2. Оценка рыночной стоимости оао "Козельский механический завод" (оао "КоМз")
- •Организационно-экономическая характеристика оао "КоМз" как объекта оценки
- •2.2. Оценка рыночной стоимости оао "КоМз" методом чистых активов
- •2.2.1. Оценка рыночной стоимости объектов недвижимости оао "КоМз"
- •2.2.2. Оценка рыночной стоимости машин, оборудования и транспорта оао "КоМз"
- •Расчёт рыночной стоимости оао "КоМз" методом капитализации дохода
- •2.4. Оценка рыночной стоимости оао "КоМз" методом сделок
- •Глава 3. Обоснование рекомендаций по росту рыночной стоимости оао "КоМз"
- •Согласование результатов оценки рыночной стоимости оао "КоМз"
- •3.2. Разработка рекомендаций, направленных на совершенствование управления стоимостью в оао "КоМз"
- •Заключение
- •Список литературы
2.2. Оценка рыночной стоимости оао "КоМз" методом чистых активов
2.2.1. Оценка рыночной стоимости объектов недвижимости оао "КоМз"
Цель оценки рыночной стоимости ОАО "КоМЗ" – разработка рекомендаций, направленных на совершенствование управления стоимостью (собственным капиталом) в ОАО "КоМЗ".
Структура основных средств ОАО "КоМЗ" за 2007-2009 гг. приведена в таблице 2.5.
Таблица 2.5
Анализ структуры основных средств ОАО "КоМЗ" за 2007-2009 гг.
Группа основных средств |
2008 год |
2009 год |
Отклонение |
Здания и сооружения |
10 100 |
12 018 405 |
12 008 305 |
Машины и оборудование, транспортные средства, инвентарь |
10 512 |
8 180 595 |
8 170 083 |
Итого |
20 612 |
20 199 000 |
20 178 388 |
Характеристика объектов недвижимости ОАО "КоМЗ"
В собственности ОАО "КоМЗ" находится земельный участок площадью 14 250 кв. м. На данном участке располагаются 7 зданий, находящиеся в собственности ОАО "КоМЗ" и представленные в таблице 2.6.
Таблица 2.6
Здания и сооружения ОАО "КоМЗ"
№ |
Здания и сооружения |
Площадь, кв.м. |
Строительный объём, V (куб.м.) |
Общая полезная площадь, кв.м. |
1 |
Административно-хозяйственный комплекс |
2200,0 |
24200,0 |
1980,0 |
2 |
Цех приёма, хранения и отпуска комплектующих |
750,0 |
4875,0 |
675,0 |
3 |
Цех производственный №1 |
820,0 |
5330,0 |
738,0 |
4 |
Цех производственный №2 |
810,0 |
5265,0 |
4738,5 |
5 |
Цех производственный №3 |
800,0 |
5200,0 |
4680,0 |
6 |
Котельная |
220,0 |
1430,0 |
1287,0 |
7 |
Электроподстанция |
180,0 |
1620,0 |
1458,0 |
Оценка стоимости объектов недвижимости ОАО "КоМЗ" с помощью затратного подхода
1. Оценка стоимости земельного участка.
Площадь земельного участка составляет 14 250 м2. Участок относится к землям промышленного назначения. Кадастровая стоимость земельного участка №014 на территории кадастрового квартала №086 г. Козельск Калужской области составит 1200 руб./кв.м. Ставка налога составляет 1,5%.
Итого, сумма земельного налога = площадь земельного участка в м2* кадастровая стоимость 1 м2земли * ставка налога.
Примем период эксплуатации ОАО "КоМЗ" данного земельного участка равный 10 годам. Таким образом, стоимость земельного участка, рассчитанная с помощью затратного подхода, составит:
2. Оценка стоимости зданий и сооружений.
Оценка зданий и сооружений ОАО "КоМЗ"представлены в приложение 2. Рыночная стоимость зданий и сооруженийОАО "КоМЗ"составит 18 554 400 руб.
3. Рыночная стоимость зданий, сооружений и земельного участка ОАО «КоМЗ», оцененная затратным подходом составит 18 810 900 руб.
Оценка стоимости объектов недвижимости ОАО "КоМЗ" с помощью доходного подхода
Стоимость имущества на дату оценки рассчитывается по следующей формуле:
где:
ЧОД – чистый операционный доход, приносимый оцениваемым объектом;
- коэффициент капитализации.
Процедура расчетов имеет следующую последовательность:
1. Определим ожидаемый доход от всех источников для определения потенциального валового дохода (ПВД).
где:
- средняя ставка арендной платы;
– площадь здания.
Таблица 2.7
Расчет доходов от сдачи объектов недвижимости ОАО "КоМЗ" в аренду
№ |
Объект недвижимости |
Арендная ставка 1 кв.м. |
Месячный доход от сдачи в аренду |
Годовой доход от сдачи в аренду |
1 |
Административно-хозяйственный комплекс |
125р. |
247 500р. |
2 970 000р. |
2 |
Цех приёма, хранения и отпуска комплектующих |
135р. |
91 125р. |
1 093 500р. |
3 |
Цех производственный №1 |
150р. |
110 700р. |
1 328 400р. |
4 |
Цех производственный №2 |
150р. |
710 775р. |
8 529 300р. |
5 |
Цех производственный №3 |
150р. |
702 000р. |
8 424 000р. |
6 |
Котельная |
75р. |
96 525р. |
1 158 300р. |
7 |
Электроподстанция |
75р. |
109 350р. |
1 312 200р. |
|
Итого здания и сооружения |
|
2 067 975р. |
24 815 700р. |
8 |
Земельный участок |
50р. |
712 500р. |
8 550 000р. |
|
Итого |
|
2 780 475р. |
33 365 700р. |
На основании расчетов, произведенных в таблице 2.7, потенциальный валовый доход от сдачи объектов недвижимости ОАО "КоМЗ" в аренду составит 33 365 700 рублей в год.
ПВД = 33 365 700 руб.
2. Определим возможные потери от простоя (незагруженности) помещений и потери при сборе арендной платы и смене арендаторов для определения реального валового дохода (РВД):
При условии, что средняя загрузка составляет 90%, то потери от недозагрузки составят 10%:
ПН = ПВД * 10% = 33 365 700 * 10% = 3 336 570 руб.
Оценщик предположил, что риск недополучения (неуплата, длительная задержка платежей) арендной платы составит 5%, также как и размер возможных потерь при смене арендаторов. Таким образом, сумма вышеупомянутых потерь составит:
П = ПВД * 5% = 33 365 700 * 5% = 1 668 285 руб.
Реальный валовый доход составит:
РВД = ПВД - ПН - П (2.4)
РВД = 33 365 700 - 3 336 570 – 1 668 285 = 28 360 845 руб.
3. Определим все расходы для получения чистого операционного дохода (ЧОД):
Операционные расходы состоят из следующих статей:
Налог на имущество (2,2%) = 12 018 405 * 2,2% = 264 405 руб.
Коммунальные платежи (3,5 руб. за 1 зданий и сооружений в месяц) =3,5*12*(1980
+ 675 + 738 + 4738 + 4680 +1287 + 1458)= 142 506 руб. в
год.
Охрана (10 чел. с зарплатой 9 тыс. руб.) = 10*9000*12 = 1 080 000 руб.
Резервы на капитальный ремонт (1,1%) = 12 018 405 * 1,1% = 132 202 руб.
Резервы на текущий ремонт (1,1%) = 12 018 405 * 1,1% = 132 202 руб.
Таким образом, чистый операционный доход составит:
ЧОД = РВД – ОР = 28 360 845 –1 751 316 = 26 609 529 руб.
4. На следующем этапе определяется ставка капитализации.
Имеются данные капитализации аналогичных объектов недвижимости. Применим для расчёта ставки капитализации метод прямой капитализации:
Рыночная стоимость недвижимого имущества ОАО "КоМЗ", оцененная доходным подходом составит 28 308 010 руб.:
Оценка стоимости объектов недвижимости ОАО "КоМЗ" с помощью рыночного (сравнительного) подхода
Для расчета стоимости недвижимости рыночным методом мы будем использовать метод валового рентного мультипликатора, который заключается в таблице 2.8. В качестве объектов-аналогов были взяты цены сделок с аналогичными объектами недвижимости.
Таблица 2.8
Расчёт усреднённого валового рентного мультипликатора
аналог |
Цена продажи аналога |
: |
Предполагаемый валовый доход |
= |
Валовый рентный мультипликатор |
А |
30 000 000 |
|
27 100 000 |
|
1,107 |
В |
34 500 000 |
|
31 000 000 |
|
1,113 |
С |
45 600 000 |
|
43 500 000 |
|
1,048 |
Рыночная стоимость кондоминиума ОАО "КоМЗ", оценённого с помощью рыночного подхода составит 26 033 533 руб.:
Обоснование окончательной стоимости недвижимости ОАО "КоМЗ"
Обоснование окончательной стоимости недвижимостизатратным, доходным и рыночным подходами осуществляется с помощью следующей формулы:
где: αзатр, αдох, αрын. – оценка оценщиком достоверности результатов, полученных соответственно затратным, доходным и рыночным подходами.
- так как смета застройки 1м2
аналога в современных
условиях нам известна более точно.
- затраты собственника могут варьироваться.
- рынок недвижимости в современных
условиях очень изменчив.
Итак, рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости ОАО "КоМЗ", рассчитанная по методу чистых активов составила 21 432 585 руб.