Тема 7. Продажа недвижимости. Продажа предприятия

Вопросы

1. Понятие договора продажи недвижимости, его особенности.

2. Форма договора продажи недвижимости.

3. Содержание договора продажи недвижимости.

4. Права и обязанности сторон и их исполнение. Передача недвижимости.

5. Особенности продажи жилых помещений.

6. Понятие договора продажи предприятия, его особенности.

7. Форма и государственная регистрация договора продажи предприятия.

8. Содержание договора продажи предприятия.

9. Права и обязанности сторон по договору. Права кредиторов при продаже предприятия. Исполнение обязательств.

10. Ответственность сторон по договору продажи предприятия.

Контрольные вопросы (7 тема):

1. Какие объекты гражданского права признаются объектами недвижимого имущества?

2. Каковы особенности договора купли-продажи недвижимости?

3. Как оформляется договор купли-продажи недвижимости? Какие договоры купли-продажи с объектами недвижимого имущества подлежат государственной регистрации?

4. Может ли быть предметом договора купли-продажи будущий недвижимый объект?

5. Каковы особенности договора купли-продажи жилого помещения?

6. Каково значение передаточного акта по договору купли-продажи недвижимости?

7. Каково соотношение предприятия как имущественного комплекса с другими имущественными комплексами?

8. Что включается в состав предприятия?

9. С какого момента предприятие как имущественный комплекс признается объектом недвижимости?

10. В каком порядке и какой государственный орган осуществляет регистрацию договора купли-продажи предприятия?

11. Какие документы необходимы для заключения договора купли-продажи предприятия?

12. Каковы права кредиторов при продаже предприятия?

13. Каковы правовые последствия при уклонении одной из сторон договора купли-продажи недвижимости от регистрации договора, от регистрации перехода права собственности на недвижимость?

Нормативные правовые акты

1. О приватизации государственного и муниципального имущества в РФ: Федеральный закон от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ (в посл. ред.) // СЗ РФ. 2002. № 4. Ст. 251; 2007. № 49. Ст. 6079.

2. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122- ФЗ (в посл. ред.) // СЗ РФ. 1997. № 30. Ст. 3594; 2007. № 48 (2 ч.). Ст. 5812.

3. О государственном кадастре недвижимости: Федеральный закон от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ (в посл. ред.) // СЗ РФ. 2007. № 31. Ст. 4017.

4. Об ипотеке (залоге недвижимости): Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ (в посл. ред. ) // СЗ РФ. 1998. № 2. Ст. 3400; 2004. № 27. Ст. 2711; 2009 № 29. Ст. 3603.

5. О концессионных соглашениях: Федеральный закон от 21 июля 2005г. №115-ФЗ // СЗ РФ. 2005. №30 (2ч.). Ст.3126 .

6. Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры): Федеральный закон от 25 июня 2002г. № 73-ФЗ // СЗ РФ. 2002. № 26. Ст. 2519.

7. О несостоятельности (банкротстве): Федеральный закон от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ // СЗ РФ. 2002. № 43. Ст. 4190.

Судебная практика

1. О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав: Пост. Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010г. // Вестник ВАС РФ. 2010. № 6.

2. О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства: Пост. Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005г. № 11 // Вестник ВАС РФ. 2005. № 5.

3. О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания: Пост. Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009г. № 64// Вестник ВАС РФ. 2009. №9.

4. О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем: Пост. Пленума ВАС РФ от 11июля 2011 г. № 54// Вестник ВАС РФ. 2011.№9.

5. О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации: Пост. Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009г. №14 // Бюлл. Верх. Суда РФ. 2009. №9.

6. О некоторых вопросах подсудности дел по искам о правах на недвижимое имущество: Пост. Пленума ВАС РФ от 12 октября 2006 г. № 54 // Вестник ВАС РФ. 2006. № 11.

7. Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости: Инф. Письмо Президиума ВАС от 13 ноября 1997 г. № 21 // Вестник ВАС РФ. 1998. № 1.

Литература

1. Алексеев В.А. Сделки с недвижимостью: практ. пособие / В.А. Алексеев. - М.: ТК «Велби», Изд-во «Проспект», 2005.

2Витрянский В.В. Договор продажи предприятия / В.В. Витрянский // Вестник ВАС РФ. 1999. № 11.

2.Витрянский В.В. Основные направления развития гражданского законодательства о предприятии как объекте гражданских прав / В.В. Витрянский // Вестник ВАС РФ. 2003. № 3.

3.Грибанов А. Государственная регистрация прав на предприятие как имущественный комплекс в свете последних изменений в законодательстве / А. Грибанов // Хозяйство и право. 2006. № 2.

4.Ем В.С. Договор продажи предприятия как форма отчуждения и приобретения бизнеса / В.С. Ем // Законодательство. 1999. № 11.

5.Качур Н.Ф. Новое в законодательстве о понятии недвижимости//Актуальные проблемы юридической науки: тезисы докл. Всерос. науч.-практ. конф. / Отв. ред. А.Н. Тарбагаев. Красноярск, 2005.

6.Качур Н.Ф. Понятие недвижимости по законодательству России и Германии: сравнительно-правовой анализ // Сравнительное правоведение: наука, методология, учебная дисциплина: в 2 ч. Ч. 1: материалы междунар. науч.-практ. конф., Красноярск: ИПК СФУ, 2008.

7.Киндеева Е.А., Пискунова М.Г. Недвижимость: права и сделки (новые правила оформления, государственная регистрация, образцы документов) / Е.А. Киндеева, М.Г. Пискунова. М., 2004.

8.Козырь О.М. Понятие недвижимого имущества в российском гражданском праве. Сделки с недвижимостью / О.М. Козырь // Закон. 1999. № 4. С. 18.

9.Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе / Под ред. В.В. Витрянского, О.М. Козырь, А.А. Маковского. М., 2004.

10.Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации// Вестник ВАС РФ. 2009. № 11; http://www.civilista.ru/civillaw.php

11. Невзгодина Е.Л. Сделки с недвижимостью (понятие, виды, правовое регулирование): Учеб. Пособие / Е.Л. Невзгодина. Омск, 2004.

12. Пятков Д. Государственное предприятие как предмет договора купли-продажи / Д. Пятков // Хозяйство и право. 1998. № 1.

13. ­­­­­­­­Романова Е.Н., Зелик В.А. Категория "недвижимое имущество" в частном праве: история вопроса / Е.Н. Романова, В.А. Зелик //Общество и право. - 2009. - № 5.

14. Суханов Е.А. О понятии недвижимости и его влиянии на иные гражданско-правовые категории //Е.А. Суханов / Вестник гражданского права. - 2008. – № 4.

15.Чубаров В.В. Проблемы правового регулирования недвижимости / В.В.Чубаров. М., 2006.

Задача 1

Петров (продавец) договорился с Сидоровым (покупателем) о том, что сделку купли-продажи 3-х комнатной квартиры они совершат без посредников, а для большей надежности обратятся к нотариусу для ее нотариального удостоверения. С целью избежать налогообложения цену квартиры они указали заниженную – 1 000 000 руб., по оценке БТИ, а не рыночную, по которой эта квартира и была продана – 2 500 000 руб.

После того как договор купли-продажи был подписан, квартира передана по акту приема-передачи, а договор купли-продажи квартиры и переход права собственности на нее также и зарегистрированы, продавец подал в суд иск о признании договора купли-продажи недействительным и применении последствий недействительности сделки. Истец мотивировал свои действия тем, что был введен в заблуждение покупателем насчет высокого налога за продажу недвижимости.

Решением суда заявленные требования были удовлетворены, и продавцу была возвращена квартира, а покупателю – уплаченные в соответствии с условиями договора деньги в размере 1 000 000 руб.

Соответствует ли закону решение суда? Были ли основания для признания договора купли-продажи недействительным?

Какое значение имеет нотариальное удостоверение данной сделки?

Каким образом покупатель может защитить свои права?

Задача 2

Васечкин получил выгодное предложения о работе за рубежом и согласился его принять. Прибыть по месту работы было необходимо в короткие сроки, и времени для продажи принадлежащей ему на праве собственности квартиры за рыночную цену у него не было. Поэтому он разместил объявление о продаже квартиры на очень выгодных для покупателей условиях, на которое откликнулись одновременно два покупателя, готовые купить данную квартиру.

Васечкин в течение 3-х дней сделал дубликаты приватизационных документов и на следующий день в разных нотариальных конторах нотариально удостоверил договоры купли-продажи квартиры и доверенности на государственную регистрацию договоров купли-продажи и переход права собственногсти, получил деньги за квартиру с двух покупателей и на следующий день улетел за границу.

Кто станет собственником данной квартиры?

Как покупатели могут защитить свои нарушенные права?

Задача 3

Кузнецова и Еременко заключили договор купли-продажи квартиры, по которому Кузнецова продала, а Еременко купила 3-х комнатную квартиру. Данный договор и переход права собственности на покупателя были зарегистрированы в регистрационном органе.

Утверждая, что Кузнецова не заплатила определенную договором сумму, Еременко обратилась в суд с иском о расторжении указанного договора купли-продажи, признании права собственности на квартиру за ней и выселении ответчицы с членами семьи из упомянутого жилого помещения.

В соответствии с условиями договора передача денег продавцу за покупаемую квартиру осуществляется после государственной регистрации этого договора и перехода права собственности на квартиру, однако форма и порядок расчетов за квартиру в договоре не были определены.

Какие доказательства могут подтвердить факт передачи покупателем продавцу денег за квартиру?

Будет ли выписка из банковского счета о снятии Еременко денег в размере стоимости покупаемой квартиры накануне исполнения обязательства свидетельствовать об оплате ею квартиры по договору?

Какое решение должен вынести суд?

Задача 4

Между двумя гражданами продавцом и покупателем был подписан договор купли-продажи нежилого помещения, оборудованного под магазин на 1 этаже жилого дома и акт приема-передачи данного нежилого помещения.

Полагая, что договор является незаключенным ввиду отсутствия в нем данных о месте расположения земельного участка под спорным помещением, а также о нахождении нежилого помещения в составе другого недвижимого имущества, истец (продавец) обратился в суд с иском о признании незаключенным договора купли-продажи нежилого помещения и об истребовании спорного имущества из незаконного владения ответчика.

Какое значение при купле-продаже недвижимости имеет акт приема-передачи?

Что изменится, если бы акт приема-передачи нежилого помещения не был составлен?

Какое решение должен вынести суд?

Задача 5

Стороны обратились в арбитражный суд с заявлением к регистрирующему органу об обжаловании отказа в государственной регистрации прав.

Из представленных суду документов следовало, что стороны, заключившие договор купли-продажи здания, обратились с заявлением о его государственной регистрации, сославшись на содержащееся в договоре условие о том, что он вступает в силу с момента государственной регистрации. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, отказал в регистрации данного договора, поскольку он не подлежит государственной регистрации.

Правомерен ли отказ органа по государственной регистрации прав в регистрации договора купли-продажи здания?

Какое решение должен вынести суд?

Задача 6

Между истцом (покупателем) и ответчиком (продавцом) был заключен договор купли продажи здания. Однако продавец после заключения первого договора и до того, как был зарегистрирован переход прав по нему, заключает последующие договоры об отчуждении этого же здания другим лицам, при этом владение зданием сохраняется за продавцом.

Первый покупатель обратился в суд ко всем последующим покупателям о признании ими заключенных с продавцом сделок недействительными. Продавец, возражая против иска, сослался на то, что в данном случае прямого запрета на такие действия ГК РФ не содержит.

С какими требованиями должен обратиться покупатель в суд для защиты своих нарушенных прав?

Изменится ли решение задачи, если владение спорным зданием будет передано первому; последнему покупателю?

Какое решение должен вынести суд?

Задача 7

ООО обратилось в арбитражный суд с иском к Агентству по управлению государственным имуществом Красноярского края о внесении изменений в договор купли-продажи предприятия. ООО просило включить в договор пункт о том, что покупатель становится правопреемником прав и обязанностей приобретаемого предприятия в соответствии с условиями конкурса. При этом ООО сослалось на то, что согласно опубликованным сведениям, продаваемое предприятие должно было иметь кредиторскую задолженность в размере 10 млн. руб. После оформления договора купли-продажи выяснилось, что фактически она составляет 40 млн. руб.

Какое решение должен вынести суд?

Как следовало поступить в данном случае ООО, если несоответствие было обнаружено до подписания акта приема-передачи и после его подписания?

Задача 8

Внешний управляющий 03.04.2010г. обратился в арбитражный суд с требованиям к ИП о расторжении заключенного 27.07.2009г. между ними договора купли-продажи предприятия как имущественного комплекса. В обоснование заявленных требований внешний управляющий сослался на то, что по условиям договора, заключенного на публичных торгах, ИП обязан был оплатить проданное ему предприятие в установленный договором срок, не позднее 27.08.2009г. Поскольку на дату подачи в арбитражный суд искового заявления предприятие не было оплачено, ООО отказалось от передачи его ИП. Письмом от 13.10.2009г. ООО предложило ИП подписать соглашение о расторжении договора, на которое ИП направил ООО встречное предложение о заключении дополнительного соглашения к договору, устанавливающего иные порядок и сроки расчетов за указанное имущество.

Суд первой инстанции заявленные требования о расторжении договора купли-продажи предприятия удовлетворил. Суд кассационной инстанции своим постановлением данное решение отменил, ссылаясь на то, что условиями договора и законодательством не предусмотрено расторжение договора купли-продажи недвижимого имущества (предприятия) в связи с неоплатой покупателем стоимости проданного ему имущества. Суд не признал данное нарушение существенным и указал, что по п. 3 ст. 486 ГК РФ ООО вправе требовать от ИП исполнения условия договора об оплате приобретенного имущества.

Оцените доводы суда кассационной инстанции.

Какое решение должен вынести суд надзорной инстанции?