20. Рынок городской земли

Факторы, влияющие на цену земельного участка

1. Факторы общей экономической конъюнктуры

1.1. численность города / место города в иерархии городов (чем больше численность города, тем выше цена земельных участков);

1.2. налоги на землю (стоимость земельного участка оценивается его функциональным назначением);

1.3. мероприятия, регламентирующие землепользование (если есть возможность присоединения земельных участков к существующему, то стоимость земельного участка будет выше; если существует возможность перевода жилого помещения в нежилое, то стоимость будет выше).

2. Факторы местоположения участка земли

2.1. доступность центральных и деловых районов;

2.2. плотность населения;

2.3. средние доходы семьи;

2.4. средняя стоимость застройки (наличие инженерной и коммунальной инфраструктуры; обуславливает распространение точечной застройки);

2.5. плотность транспортной сети и ширина улиц;

2.6. норматив показателя максимально допустимого значения коэффициента использования территории (площадь пола здания делится на площадь участка земли; чем выше коэффициент, тем выше стоимость земельного участка).

3. Локальные факторы

3.1. загрязнение воздуха;

3.2. социально-культурная ситуация (определяет престиж территории);

При выборе квартиры домохозяйство руководствуется следующим:

1. транспортная доступность;

2. наличие детских садов, школ;

3. наличие продовольственных магазинов, аптек;

4. престижность территории.

Муниципальные органы власти при определении стоимость земельных участков никогда не должны рассматривать рынок городской земли как рынок, к которому можно применить концепцию ренты, так как рентный платеж – это платеж за использование редкого ограниченного ресурса, а городская земля не является таковым.

Рынок городской земли практически не ограничен, так как предложение земли составляют не только уже урбанизированные территории, но и территории, потенциально пригодные для урбанизации. В исключительных случаях природные или политические факторы делают невозможным выход города за некоторые границы (например, когда город расположен на острове или окружен высокими горами).

В случае, когда спрос на центральные земли превышает его предложение, цена на них резко возрастает. Освоение периферийных территорий, существенно удаленных от общегородского центра, является экономически малопривлекательным, так как основную роль начинает играть фактор местоположения. Возникает ограниченность предложения, что приводит к появлению рентных платежей. Преодолеть рентные платежи можно с помощью конкуренции центральных земель и земель, приближенных к центру, за счет снижения цены последних. Также способом преодоления рентных платежей является развитие транспортной системы, повышающее доступность центра для отдаленных территорий.