1.13.4. Оценка объектов залога.

Одним из важнейших моментов ипотечного кредитования является оценка собственности, предлагаемой в качестве залога. Дело в том, что расчеты на платежеспособность должника могут не оправдаться, и тогда для погашения долга банк вынужден будет обратиться к стоимости залога.

Оценка недвижимости затруднена тем, что некоторые ее качества подвержены влиянию многих факторов. А другие качества не поддаются точному определению. Два совершенно одинаковых дома могут иметь разную стоимость из-за их архитектурных особенностей или стиля. Влияют и такие факторы, как местоположение, тип строения, расположение комнат и др.

Оценка недвижимости зависит от четырех основных факторов, действующих на рынке: спрос на недвижимость со стороны платежеспособных покупателей; полезность объекта; ограниченность предложения; отчужденность объектов недвижимости.

Эксперты Российского общества оценщиков и Национальной ассоциации магистров оценки США выделяют следующие принципы оценки недвижимости:

– спрос и предложение;

– изменение;

– замещение;

– лучшее и наиболее эффективное использование;

– падающая и растущая продуктивность;

– вклад;

– конкуренция;

– соответствие;

– ожидание.

Процедура оценки включает следующие этапы

1. осмотр объекта;

2. исследование рынка продаж и аренды аналогичных объектов в данном или аналогичных регионах;

3. сравнительный анализ аналогов;

4. работа эксперта-проектировщика по определению восстановительной стоимости объекта;

5. исследование рынка подобных объектов, емкость этого рынка, уровня расходов по содержанию объекта;

6. использование трех традиционных методов оценки для определения рыночной стоимости объекта.

Процесс оценки начинается с общего осмотра месторасположения объекта, его состояния и выделения особенностей оцениваемой собственности. Анализируются возможные варианты использования объекта с целью нахождения оптимального.

Следующий этап оценки – определение стоимости. Оно проводится с учетом всех факторов, существенно влияющих на рынок недвижимости в целом и непосредственно на ценность рассматриваемого объекта.

Обычно используют три основных метода оценки:

• метод калькуляции;

• метод прямого сравнительного анализа продажи;

• метод капитализации дохода.

Метод калькуляции включает три основных подхода.

Первый подход – оценка по балансовой стоимости. Определяет стоимость на основе бухгалтерской отчетности. Скорректированная балансовая стоимость хорошо отражает нижнюю границу цены.

Второй подход определяет ликвидационную стоимость недвижимости и возможную сумму дохода, которую получил продавец при быстрой распродаже недвижимости. Этот подход широко распространен. Он показывает оценку восстановительной стоимости объекта за вычетом износа, увеличенную на цену земли, и состоит из пяти этапов:

1. Расчет стоимости возведения нового аналогичного объекта с целью получения восстановительной стоимости.

2. Определение величины физического и морального износа объекта.

3. Уменьшение восстановительной оценки на сумму износа для получения реальной стоимости объекта.

4. Расчет стоимости приобретения или имеющейся в распоряжении земли.

5. Суммирование расчетной реальной стоимости здания и "стоимости" земли.

6. Второй метод – прямого сравнительного анализа продаж – включает сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам недвижимости, сходным с оцениваемыми. Затем цены на объекты-аналоги корректируются с учетом параметров, по которым объекты отличаются друг от друга. После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемого объекта.

Этот метод также включает пять этапов:

1. Сбор информации о совершенных сделках, котировках, предложениях по продаже объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому.

2. Отбор информации с целью повышения ее достоверности и получения подтверждения, что совершенные сделки производились в свободных рыночных условиях (не было, к примеру, спешной распродажи перед отъездом за границу и т.п.).

3. Подбор подходящих единиц измерения (квадратные метры, кубические метры и др.) и проведение сравнительного анализа для каждой выбранной единицы измерения.

4. Сравнение оцениваемого объекта и его аналогов, проданных или продаваемых на рынке по отдельным элементам и корректировка цены оцениваемого объекта.

5. Установление стоимости оцениваемого объекта путем анализа сравнительных характеристик и сведение их к одному стоимостному показателю или группе показателей.

Метод капитализации дохода – основывается на принципе ожидания. При нем исходят из того, что типичный инвестор или покупатель приобретает недвижимость с целью получения в будущем доходов или выгод. Стоимость объекта может быть определена как его способность в будущем приносить доход.

Основные этапы этого метода:

1. Оценка потенциального дохода на основе ставок и тарифов на рынке для сравнимых объектов.

2. Оценка возможных потерь. Производится на основе анализа рынка оцениваемой недвижимости и его динамики.

3. Расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости (на основе фактических затрат).

4. Полученный таким образом чистый доход пересчитывается затем в текущую стоимость объекта.

Заключительным элементом оценки является сравнение оценок, полученных указанными тремя методами, и сведение полученных стоимостных оценок к единой стоимости объекта.

Особую сложность представляет оценка земли, особенно в условиях неразвитости этого рынка. Земля, как всем ясно, не является продуктом труда, но покупается и продается. В классическом варианте цена земли - это капитализированная рента, т.е. рента, превращенная в капитал.

Но у нас нет развитого рынка земли и развитой аренды. Поэтому рассчитывать только на спрос и предложение не приходится.

Подводя итог сказанному, можно заключить, что потенциал ипотеки в России поистине огромный. Делаются серьезные первые шаги к его освоению. Однако на этом пути существуют глубокие завалы.

Для того чтобы преодолеть их и осваивать огромную целину ипотечного кредитования, необходимо:

• во-первых, вывести страну на путь стабильного роста экономики и преодолеть инфляцию;

• во-вторых, начать повышение уровня платежеспособности населения;

• в-третьих, расширять рынок долгосрочных капиталов;

• в-четвертых, осуществлять активную поддержку ипотеки государством, начиная с обеспечения правовой базы и кончая предоставлением налоговых льгот ипотечным банкам