1.Проблеми набуття права власності на земельні ділянки (Стаття: Жилінкова і., Шульга м. Проблеми переходу прав на земельну ділянку при переході права на будівлю (будинок, споруду) 2008 рік.)

У квітні 2007 р. до Земельного кодексу (ЗК) були внесені зміни, й окремі його положення приведені у відповідність до цивільного законодавства, а саме норми ст. 120 ЗК "Перехід права власності на земельну ділянку при переході права на житловий будинок, будівлю або споруду". Однак це не призвело до остаточного розв'язання проблем набуття і здійснення прав на земельну ділянку, на якій розташовані об'єкти штучної нерухомості. (Під об'єктами штучної нерухомості у цій статті розуміються житлові будинки, будівлі, споруди.)

Земля і розміщені на ній житлові будинки, будівлі» споруди фізично та географічно нерозривно пов'язані між собою. У юридичному ж розумінні земельна ділянка і нерухомість на ній це, як правило, окремі об'єкти, кожен з яких має власний правовий режим.

Проблеми:

1) власник земельної ділянки і власник нерухомості, розташованої на ній, не співпадають в одній особі; останній продає житловий будинок (будівлю, споруду), а власник відповідної земельної ділянки не бажає укладати договір оренди земельної ділянки з новим власником житлового будинку (будівлі, споруди); (Або ж на практиці мала місце інша подібна ситуація, коли особа купила будівлю, а земельну ділянку під нею приватизувала. Потім склалося так, що договір купівлі -продажу будівлі було визнано недійсним, а власник приватизованої земельної ділянки відмовився надати у користування власникові нерухомості.)

Вирішення:

Одні науковці вважають, що законодавець мав на увазі автоматичний перехід права користування земельною ділянкою. Інші ж дослідники вказують, що право користування земельною ділянкою не може переходити до нового власника автоматично. Такий перехід має опосередковуватися відповідним договором із власником земельної ділянки.

Однак, як би там не було, чинне законодавство (в першу чергу земельне) не дає можливості говорити про автоматичний перехід права користування земельною ділянкою. Виходячи з положень глави 15 ЗК, право користування земельною ділянкою виникає на підставі договору оренди (виняток становить право постійного користування земельною ділянкою для окремих категорій суб'єктів). Відповідно до ст. 126 ЗК України право оренди земельної ділянки посвідчується договором оренди землі, зареєстрованим відповідно до закону. Отже, земельне законодавство вимагає, щоб мав місце окремий договір оренди земельної ділянки.

Крім того, можна припустити, що для подолання колізії прав власності за вказаних умов можна скористатися також положеннями глави 32 ЦК "Право користування чужим майном (сервітут)" і глави 16 ЗК "Право земельного сервітуту". Так, у ч. 1 ст. 404 ЦК (ст. 99 ЗК) наданий лише примірний перелік сервітутних прав (право проходу, проїзду через чужу земельну ділянку, прокладання та експлуатації ліній електропередачі тощо). До того ж згідно з ч. 1 ст. 402 ЦК (ч. 1 ст. 100 ЗК) сервітут може бути встановлений у тому числі й за рішенням суду.

2) також має місце "розщеплення" права власності на земельну ділянку і розташовану на ній нерухомість; при цьому строк дії договору оренди відповідної земельної ділянки спливає, і орендодавець не бажає укладати договір оренди на новий строк;

Вирішення:

Вирішити питання про правові наслідки припинення права орендного користування земельною ділянкою можна, застосувавши аналогію закону — правові наслідки припинення права користування земельною ділянкою за суперфіцієм. Так, коли договором не визначена доля будівлі (споруди) на випадок припинення договору, абз. 2 ч. 1 ст. 417 ЦК надає власникові земельної ділянки право вимагати від власника будівлі (споруди) її знесення. При цьому в ч. 2 цієї статті зазначається: якщо знесення будівлі (споруди), що розміщена на земельній ділянці, заборонено законом (житлові будинки, пам'ятки історії та культури тощо) або є недоцільним у зв'язку з явним перевищенням вартості будівлі (споруди) порівняно з вартістю земельної ділянки, суд може: 1) постановити рішення про викуп земельної ділянки власником будівлі (споруди); 2) постановити рішення про викуп власником земельної ділянки відповідної будівлі (споруди); 3) визначити умови користування земельною ділянкою власником будівлі (споруди) на новий строк.

3) заповідач, маючи на праві власності земельну ділянку і розташовану на ній нерухомість, розпоряджається своєю власністю таким чином, що житловий будинок заповідає одній особі, а інший об'єкт нерухомості (будівлю) і всю земельну ділянку, на якій розміщений у тому числі й житловий будинок, іншій.

Вирішення:

Відповідно до ч. 2 ст. 1225 ЦК, якщо до спадкоємців переходить право власності на житловий будинок (будівлю, споруду), до них переходить і право на земельну ділянку під ним і земельну ділянку, необхідну для його обслуговування, яке належало спадкодавцеві. Виходячи зі змісту цієї норми, вона є імперативною, а отже, не може бути змінена на рівні правочину.

У зв'язку з викладеним виникає запитання: яким чином має діяти спадкоємець, до якого за заповітом перейшло право власності на житловий будинок (будівлю, споруду) без переходу права на відповідну земельну ділянку. Вважаю, що він може вимагати визнання за ним права власності на земельну ділянку під будинком і на земельну ділянку, необхідну для його обслуговування, із заміною свідоцтва про право на спадщину.

Пропозиції:

Доцільним видається законодавче оформлення правової концепції "єдиного об'єкта нерухомості", елементами якого є земельна ділянка і нерухомі об'єкти, розташовані на ній. (Такий підхід тотожний розумінню нерухомості у римському праві, де пов'язані із землею й скріплені з її поверхнею предмети не визнавалися самостійним об'єктом нерухомості, а розглядалися як окладом частина поверхні землі.

До речі, приклад такого комплексного об'єкта на законодавчому рівні вже існує. Це садиба земельна ділянка разом з розміщеними на ній житловим будинком, господарсько-побудовими будівлями, наземними і підземними комунікаціями, багаторічними насадженнями (ст. 381 ЦК).

Але застосування положень про садибу на сьогодні є неможливим, оскільки принцип "єдиного об'єкта" не знаходить свого вираження ні в нормах про облік об'єктів нерухомості, ні у правилах про державну реєстрацію прав на нерухоме майно і правочинів із ним. І стосовно земельних ділянок, і стосовно нерухомих об'єктів, розташованих на них, ведеться окремий облік. Він здійснюється різними органами за особливими для кожного виду нерухомості правилами.

Таким чином, для того, щоб уможливити існування "єдиного об'єкта нерухомості", необхідно повністю реформувати систему реєстрації права власності на нерухоме майно запровадити єдиний реєстр і єдиного реєстратора.