Процесс оценки недвижимости
Процесс оценки — это последовательность действий, выполняемых в ходе определения стоимости.
Оценка недвижимости — это определение стоимости недвижимости в соответствии с поставленной целью, процедурой оценки и требованиями этики оценщика.
Оценка недвижимости – это упорядоченный процесс, в основу которого положены принципы.
Оценка недвижимости бывает массовая и индивидуальная.
Массовая оценка недвижимости — это оценка большого числа объектов недвижимости на конкретную дату с использованием стандартных методик и статистического анализа. При этом унифицируется процедура оценки большого числа объектов. При массовой оценке на заключительном этапе проверяется используемая для расчетов модель и контролируется качество получаемых результатов. При этом результаты, полученные с помощью модели массовой оценки, сравниваются с реальными ценами продаж и оцениваются отклонения уровня оценки по каждой группе аналогичных объектов.
Индивидуальная оценка недвижимости — это оценка конкретного объекта на определенную дату. Индивидуальная оценка проводится в несколько этапов, объединенных в понятие «процесс оценки», на заключительном этапе которого осуществляется согласование результатов, полученных с использованием различных подходов к оценке недвижимости.
Процесс оценки обычно включает 8 этапов.
Постановка задачи;
Составление плана работ;
Сбор и обработка данных;
Оценка стоимости земельного участка;
Оценка стоимости объекта на основе трех общепринятых методов;
Определение варианта наилучшего и наиболее эффективного использования;
Согласование результатов;
Составление отчета об оценке.
На этапе постановки задачи:
идентифицируется и подробно описывается оцениваемый объект;
устанавливаются: цель оценки; вид оценочной стоимости (рыночная, инвестиционная и т.д.); дата.
Идентифицируя оцениваемый объект, следует, прежде всего определить и письменно зафиксировать его местоположение, статус и физический состав.
Цель оценки — использование заключения об оценочной стоимости. Она во многом предопределяет вид оценочной стоимости, характер используемых данных, принципы, суждения подходы, которыми руководствуется оценщик, поэтому однозначное определение и фиксация цели оценки проводятся именно на этапе постановки задачи.
Вид оценочной стоимости, фиксируемый при постановке задачи, должен соответствовать цели оценки и определяться в соответствии с законодательными стандартами, общепринятыми правилами оценочной деятельности. Так, например, для налогообложения недвижимости, принадлежащей физическим лицам, определяется инвентаризационная стоимость, а для принятия решения о совершении сделки, в которой имеется заинтересованность, — рыночная стоимость имущества.
На этапе составления плана работ определяются:
график работ по оценке;
источники и способы сбора информации;
затраты на сбор и обработку информации;
оценочная методология, соответствующая цели оценки избранному виду оценочной стоимости;
вознаграждение оценщика.
Информация, необходимая для проведения оценки, может быть получена из периодических изданий и другой литературы посвященной рынкам недвижимости, в специализированных базах, данных, в государственных и муниципальных органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимость в риэлтерских и строительных фирмах, у других оценщиков. Большинство профессионалов обладают собственными базами данных. Для получения информации могут потребоваться соответствующие специалисты, командировки в другие регионы, маркетинговые, социологические и другие исследования.
Затраты на сбор и обработку информации могут включать:
расходы на доступ к платным базам данных и иных источников информации;
оплату услуг специалистов, привлекаемых к оценке (в зависимости от обстоятельств оценщик может воспользоваться услугами юристов, бухгалтеров, строителей, архитекторов и других специалистов);
командировочные расходы;
оплату маркетинговых, социологических и других исследований;
расходы на изготовление материалов к отчету об оценке (карты, схемы, чертежи, таблицы, фотоматериалы и т.д.)
Вознаграждение оценщика устанавливается, исходя из все запланированных затрат с учетом сложности задачи и работ.
Далее идет этап сбора и обработки данных, касающихся не только самого оцениваемого объекта, но и его ближайших окрестностей, а также района, поселения (поселка, города) и региона его местоположения. В зависимости от природы оцениваемого объекта может потребоваться информация об аналогичных объектах в других регионах или даже других странах.
Оценщику могут потребоваться данные о продажных цен аналогичных объектов, о расценках на строительные работы, другие экономические данные, информация об окружающей природной среде (климате, экологии, геологии и т.д.), данные о социальных (демографических, религиозных, культурных и др.), правовых, политических и других факторах, влияющих на стоимость оцениваемого объекта.
Особое внимание следует уделить проверке полноты и достоверности собранной информации. Данные, в отношении которых имеются неустранимые сомнения в их полноте или достоверности, отбрасываются.
Собранные данные обрабатываются и готовятся для дальнейшего использования в оценочном процессе. Могут быть внесены обоснованные корректировки, уточняющие и дополняющие данные.
Следующий этап — оценка земельного участка.
Если земельный участок входит в состав оцениваемого объекта, оценка его стоимости проводится, как правило, отдельно от оценки стоимости расположенных на нем зданий и сооружений.
К трем общепринятым методам оценки недвижимости относятся методы прямого сравнения продаж, затратный и доходный.
Метод прямого сравнения продаж (рыночный) основан на сопоставлении оцениваемого объекта и аналогичных ему по своим свойствам объектов, относительно недавно проданных на рынке.
В затратном методе оценочная стоимость определяется, исходя из затрат на воспроизводство или замещение оцениваемого объекта с учетом износа — снижения стоимости в результате негативного воздействия всевозможных внутренних и внешних факторов.
Основа доходного метода — представление о стоимости как текущем эквиваленте всех ожидаемых чистых доходов, которые оцениваемый объект при разумном использовании может принести своему собственнику в будущем. При этом учитываются не только размеры доходов, но и время их поступления, а также уровень риска, связанного с их получением.
Рыночный, затратный и доходный методы будут подробно рассмотрены в последующих главах.
На этапе согласования проводятся:
итоговая проверка данных, на которых основывается оценка;
проверка обоснованности допущений, положенных в основу оценки;
проверка правильности всех математических расчетов;
синтез оценочных стоимостей, полученных с использованием трех общепринятых методов оценки, в единое окончательное заключение об оценочной стоимости объекта.
Отчет об оценке — итоговый документ, представляемый оценщиком клиенту и содержащий заключение об оценочной стоимости недвижимости (в том объеме, в каком это предусмотрено договоренностью между клиентом и оценщиком) и любую другую информацию, имеющую отношение к оценке. В зависимости от потребностей клиента в отчет об оценке может быть включена более или менее детализированная информация об использовании данных: допущения, принципы, подходы и суждения, которыми руководствовался оценщик.
Отчет может также содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.
Отчет должен быть пронумерован постранично, прошит, скреплен печатью, а также подписан оценщиком.
В соответствии с законодательством стоимость, отраженная в отчете об оценке, может быть признана и рекомендована для осуществления операций с недвижимостью, если с даты составления отчета до даты совершения сделки или иного акта с объектом прошло не более 6 месяцев.
Таким образом, отчет об оценке объекта недвижимости документирует его стоимость в соответствии с поставленными целями оценки.
Темы для самостоятельного изучения: «Рыночная стоимость и цена продажи недвижимости»; «Особенности расчета видов стоимости недвижимости»; «Учет факторов стоимости недвижимости на основе принципов оценки».