Лекция 1

Понятие и состав недвижимости

Деление имущества на движимое и недвижимое берет свое начало со времен римского права. В российском законодательстве термин "недвижимое имущество" появился довольно поздно. Его установил Петр I своим указом в 1714 году.

В начале 20-х годов прошлого столетия в связи с отменой частной собственности на землю понятие недвижимости было устранено. Вновь оно появилось лишь в 1991 году с принятием Верховным Советом СССР Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик. В Указе президента РФ №1767 от 27 октября 1993 года "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России" в параграфе 1 дано определение: "Земельные участки и все, что с ними связано, относится к недвижимости".

В дальнейшем недвижимости были посвящены разделы в Законе "О залоге", "Основных положениях об ипотеке". В настоящее время понятие недвижимости закреплено в первой части Гражданского кодекса РФ, принятого Государственной Думой 21 октября 1994 г. и вступившего в силу с 1 января 1995 г. Согласно ст. 130 п.1 ГК "К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в т.ч. леса, многолетние насаждения, здания, сооружения".

Кроме того, "К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество".

В ГК недвижимость определяет правовые отношения объекта недвижимости как объекта собственности, то и рассмотрение терминологической сущности недвижимости необходимо начать с этой точки зрения:

«Недвижимое имущество – это любое имущество, состоящее из земли, а также зданий и сооружений на ней» - толковый словарь.

«Недвижимое имущество – реальная земельная и вся материальная собственность. Включает все материальное имущество под поверхностью земли, над ее поверхностью или прикрепленное к земле» - Розенбург «терминологический словарь»

К недвижимости относятся земельные участки, участки недр и все то, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых невозможно без несоизмеримого ущерба их назначению.

Классификация ОН

Классификационный признак	По физической природе	По физическим свойствам	По необходимости государственной регистрации прав
Состав объектов недвижимости	Земельные участки, участки недр	Улучшения на земельных участках: здания, сооружения, объекты незавершенные строительством	Космические объекты, воздушные суда, морские суда, суда внутреннего плавания
	Предприятия как имущественный комплекс

Схема 1. Недвижимость как физический, экономико-правовой и социальный комплекс отношений

Недвижимое имущество

Физический объект Объект экономических отношений Объект правовых отношений

♦ местоположение ♦ товар ♦ право собственности

♦ площадь и границы ♦ капитал в вещной форме ♦ вещные права:

♦ объем ♦ полезность -право пожизнен­ного наследуемого владения

♦ размер (высота, длина, ширина) ♦ доходность -право постоянного пользования

♦ форма ♦ издержки содержания -право хозяйствен­ного ведения

♦ ландшафт ♦ ликвидность -право оператив­ного управления

♦ залежи ископаемых ♦ финансовый актив -траст

♦ тип почвы ♦ стоимость -право залога, аренды, застройки

♦ физические характеристики ♦ цена -сервитуты

♦ внешняя среда ♦ налогообложение -право на земель­ный участок

собст­венника здания, расположенного на нем

♦ инвестирование - специальное право "золотая акция"

на участие в управле­нии предприятием

♦ спрос и предложения - иные права

Объект общих социальных отношений (земля)

♦ место обитания людей всех поколений ♦ основа свободы

♦ условие жизни людей и независимости людей

♦ невосполнимый природный ресурс ♦ престижность владения

♦ источник благ ♦ основа гордости и славы

♦ пространственный базис размещения других объектов ♦ многофункциональное назначение

♦ защищается на благо всех людей ♦ условие формирования среднего слоя общества

Схема 2. Основные признаки недвижимости

N п/п	Признаки	Содержание (состояние)
1	Сущностные (родовые) Степень подвижности	Абсолютная неподвижность, неперемещаемость в пространстве без ущерба функ­циональному назначению
2	Связь с землей	Прочная физическая и юри­дическая
3	Форма функционирования	Натурально-вещественная и стоимостная
4	Состояние потребительской формы в процессе использо­вания	Не потребляется, сохраняется натуральная форма в течение всего срока эксплуатации
5	Длительность кругооборота (долговечность)	Многократное использова­ние, а земли — бесконечно при правильном использовании
6	Способ переноса стоимости в производственном процессе или потери потребительских свойств	Постепенно по мере износа и накопления амортизацион­ных отчислений
7	Общественное значение	Пользование объектом часто затрагивает интересы многих граждан и других собствен­ников, интересы которых за­щищаются государством
8	Видовые (частные) Технические и технологи­ческие характеристики (местоположение, функцио­нальное назначение, состояние и др.)	Определяются конкретными частными показателями в зависимости от вида недви­жимости и целесообразности распространения особого режима использования на другое имущество. Нераз­рывное единство с функцио­нальным назначением

Схема 3. Недвижимость как объект экономических и государственных интересов

Вещная форма капитала

Экономические интересы:

НЕДВИЖИМОСТЬ

• Принудительный выкуп

• Возврат бесхозных объектов

• Целевое назначение

• Зонирование

• Налогообложение

• Лицензирование

• Ипотечное кредитование

• Приватизация

• Национализация

• Страхование

• Ценообразование

• Инвестирование

• информация

Государственная регистрация и учет

Правовое регулирование сделок

Защита прав

Общественные интересы:

Схема 4. Сущностные характеристики объектов недвижимости

Объект недвижимости

Социальная потребность

Экономическая потребность

Основные характеристики

Как благо

Как источник дохода

• Полезность

• Совокупность юридических прав

• Характеристики статуса человека

• Стоимость

• Цена

• Совокупность юридических прав

• Показатели спроса и предложения

• Средство производства

Схема 5. Состав экономики недвижимости как учебной дисциплины

Предмет – совокупность основных проблем и решаемых задач:

Методология – система приемов исследования

Экономика недвижимости

Совокупность методов:

Общенаучные методы:

Специальные методы:

Методы смежных наук:

Логический;

Системный;

Классификации

Индукция;

Дедукция;

другие

Экспертный

Монографический

Рыночных сравнений

Капитализации дохода

Другие

Статистические

Аналитические

Правового регулирования

Ситуационный

Другие

Факты – описание эмпирических данных о проведении субъектов на рынке, сделках, условиях и т. д.

Принципы или теория – обобщение фактов, прогнозирование, основа выработки решений и поведения на рынке недвижимости

Стратегия экономическая и финансовая – совокупность мер, обеспечивающих выбор эффективных альтернатив

педагогика

Поточные лекции:

Проблемные

Обзорные

Консультативные

Демонстрационные

аудиовизуальные

Групповые занятия:

Семинарские

Решение ситуационных задач

Экскурсии

Выездные на бирже

консультации

Самостоятельная работа:

Курсовая работа

Контрольная работа

Решение задач

Производственная практика

Индивидуальные консультации

доклады

Недвижимое имущество и его виды

Общая модель рынка недвижимости

Приватизация государственной недвижимости

Рынок аренды недвижимости и прав аренды

Рынок жилых и нежилых помещений

Рынок земельных участков

Залог недвижимости

Управление недвижимостью

Организационно – правовой механизм сделок на рынках недвижимости

Способы контроля усвоения содержания тем

Тестирование

Промежуточные аттестации

Зачет

Экзамен

диплом

Схема 6. Признаки объектов недвижимости

ОБЪЕКТЫ НЕДВИЖИМОСТИ

Основные родовые признаки

Функциональные признаки

Стационарность неподвижности

Материальность

Долговечность

Производственные объекты

Непроизводственные объекты

Связь с земной поверхностью

Невозможность перемещения в пространстве

Натурально – вещественная форма

Стоимостная форма

Частные признаки

Разнородность, уникальность неповторимость и др. определяются конкретными показателями в зависимости от объектов недвижимости

Обеспечивают условия для проживания и обслуживания людей

Участие в создании продукции, оказании услуг

Схема 7. Укрупненная классификация объектов недвижимости

Объекты недвижимости

Естественные (природные)

Искусственные (постройки)

Земельные участки

Леса и многолетние насаждения

Участки недр и водные объекты

Жилая недвижимость

Коммерческая недвижимость

Общественная недвижимость

Готовые к использованию

Требующие реконструкции или капитального ремонта

Требующие завершения строительства («незавершенка»)

происхождение

н азначение

масштаб

Готовность к использованию

«Недвижимая собственность» - это пакет юридических прав, принадлежащих собственнику недвижимости.

Кондоминиум – единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные ОН. В которых отдельные части, предназначенные для жилых и иных целей, находятся в частной, муниципальной и гос. Собственности, а остальные части в долевой собственности граждан и/или юр. Лиц.

Сущность ОН заключается в триединстве категорий: материальная (физическая), правовая и экономическая