Объект недвижимости

ОБЪЕКТ ГРАЖДАНСКИХ ПРАВ:

- очерченные границы;

- размер;

- площадь;

- объем;

-качественные параметры

ОБЪЕКТ ГРАЖДАНСКИХ ПРАВ:

- право собственности;

- право хозяйственного ведения;

- право оперативного управления;

- право доверительного управления;

- право застройки;

- право залога;

- право имущественного приобретения;

- реальная повинность;

-сервитуты;

- право по закону на земельные участки для лиц, в собственности которых находятся здания, сооружения или иные объекты недвижимости, расположенные на этом участке;

-право пожизненного наследования и владения;

- право бессрочного постоянного пользования и аренды;

- бремя содержания

ЭКОНОМИЧЕСКИЙ ОБЪЕКТ:

- товар;

- источник дохода для собственника;

- источник финансовой устойчивости собственника

Правовые основы недвижимости

С недвижимостью тесно связано понятие собственности. Термин «собственность» означает правовое (в отличие от физического) господство над материальным объектом физического или юридического лица.

Собственник может получать от материального объекта экономическую выгоду в форме ренты, прибыли, арендной платы или просто удовлетворять личные потребности. В юридическом плане собственность обозначает комплекс прав, которые могут быть распределены между различными лицами. Возникновение права собственности происходит по основаниям, предусмотренным законом. К их числу относятся, например: договор о приватизации, заключение договора о переходе (передаче) имущества в собственность, переход имущества между гражданами в порядке наследования.

В соответствии с ГК (часть 1, ст. 131, п.1) "Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном учреждении юстиции".

Право собственности определяет отношение физических и юридических лиц к недвижимости – как к своей, так и к чужой. Закон устанавливает правомочия на недвижимости путем установления традиционной для русского гражданского права "триады" прав: владения, пользования и распоряжения.

Право владения означает определенную законом возможность физического контроля над объектом, обладания недвижимостью (иметь у себя данное имущество, содержать его в своем хозяйстве, числить на балансе и т.д.). При этом следует иметь в виду, что кроме собственников законными владельцами недвижимых вещей могут быть лица владеющие имуществом по договору, например, в силу соглашения об аренде, либо по иным основаниям, к примеру, в результате предоставления права пожизненного пользования.

Право пользования представляет собой основанную на законе возможность жилищного, хозяйственного, коммерческого либо иного использования имущества путем извлечения из него полезных свойств, его потребления. Оно тесно связано с правомочиями владения, поскольку по общему правилу, пользоваться имуществом, можно только владея им. Как правило, использование недвижимости носит строго целевой характер. Например, жилые помещения могут использоваться только для проживания.

Право распоряжения означает возможность совершать действия, определяющие юридическое положение недвижимости, путем изменения его принадлежности, состояния или назначения, отчуждения, развития (реконструкции) и т.д. в пределах оговоренных законодательством или иными правовыми актами. Собственник может распоряжаться принадлежащей ему недвижимостью через такие гражданско-правовые акты как куплю-продажу, мену, дарение, обмен, завещание и залог.

Гражданские правоотношения делятся на:

– имущественные, которые можно определить как экономические отношения, урегулированные нормами гражданского права, и приобретшие правовую форму, и

– неимущественные или личные правоотношения.

Имущественные правоотношения, в свою очередь можно разделить на вещные и обязательные.

Вещное право – это право, дающее юридическую власть над вещью. Различные виды вещных прав различаются именно объемом этой власти, т.е. набором конкретных правомочных действий лица-правообладателя. За исключением права собственности, все другие вещные права являются правами на чужие вещи. Различают следующие виды вещных прав:

1. Право собственности.

2. Вещные права лиц, не являющихся собственниками:

– право полного хозяйственного ведения;

– право оперативного управления имуществом;

– сервитуты;

– право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком;

– право пожизненного наследуемого владения земельным участком.

Базовым объектом недвижимости является земля как единственное место проживания всех людей, основной фактор в любой сфере бизнеса, прямо или косвенно участвующий в производстве всех других товаров и благ. При этом земля – ограниченный невоспроизводимый ресурс.

Наряду с делением на типы недвижимость классифицируется по ряду признаков. Классификация по наиболее часто встречающимся признакам представлена в табл. 1

ОСНОВНЫЕ ТИПЫ НЕДВИЖИМОСТИ

Земля

Жилье

Нежилые помещения

– свободные земельные участки (под застройку или другие цели использования поверхности земли); – природные комплексы (месторождения и т.п.) для их эксплуатации и др.

– элитное жилье; – типовое жилье; – городское, загородное жилье и др.

– офисные помещения; – складские помещения; – торговые помещения; – производственные помещения и др.

Общая классификация недвижимости

Тип классификации	Виды недвижимости
по характеру использования	– для жилья: дома, коттеджи, квартиры; – для коммерческой деятельности: отели, офисные помещения, магазины, рестораны, пункты сервиса; – для производственной деятельности: фабрики, заводы; – для сельскохозяйственных целей: фермы, сады; – для специальных целей: школы, церкви, монастыри, больницы, ясли-сады, дома престарелых, здания правительственных и административных учреждений
по целям владения	– для ведения бизнеса; – для проживания владельца; – в качестве инвестиций; – в качестве товарных запасов и НЗП; – для освоения и развития; – для потребления истощимых ресурсов
по степени специализации	– специализированная – которая в силу своего специального характера редко (если вообще продается) на открытом рынке для продолжения ее существующего использования, кроме случаев, когда она реализуется как часть ее использующего бизнеса: нефтеперерабатывающие и химические заводы,

Тип классификации	Виды недвижимости
	электростанции; собственность с такими конструктивными особенностями, размерами и спецификой, что рынок таких зданий не существует вообще или в данной местности;     – неспециализированная – вся другая недвижимость, на которую существует всеобщий спрос на открытом рынке для использования в существующих или аналогичных целях
по степени готовности к эксплуатации	– введенные в эксплуатацию;     – требующие реконструкции или капитального ремонта;     – незавершенное строительство.
по воспроизводимости в натуральной форме	– не воспроизводимые: земельные участки, месторождения полезных ископаемых;     – воспроизводимые: здания, сооружения, многолетние насаждения

 

Важным шагом в развитии российского рынка недвижимости стало принятие Федерального закона от 17.16.97 «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (ред. федеральных законов от 05.03.2001 № 20-ФЗ, от 12.04.2001 № 36-ФЗ). В соответствии с этим законом государственной регистрации подлежат права на «земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, леса и многолетние насаждения, кондоминиумы, предприятия как имущественные комплексы». Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке.

Правовое обеспечение оказывает огромное влияние на функционирование рынка недвижимости. Могут выполняться многие виды сделок с недвижимостью: купля-продажа, залог, наследование, дарение, мена, аренда и др. В соответствии с Гражданским кодексом РФ и Федеральным законом от 17.16.97 «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», при совершении таких сделок необходима государственная регистрация, что способствует нормальному функционированию рынка недвижимости.

Государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним теперь осуществляют вновь созданные учреждения юстиции по регистрации прав - самостоятельные юридические лица, подотчетные и контролируемые Министерством юстиции РФ.

Факт государственной регистрации возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется выдачей свидетельства, и на документах, выражающих содержание сделки, делается специальная надпись. Сама процедура регистрации сводится к записям информации о правах на каждый объект недвижимости и его параметрах в Едином государственном реестре.

Задачи и цели государственной регистрации прав на недвижимость

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним — юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, огра­ничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имуще­ство в соответствии с ГК РФ. Порядок государственной регистрации — это совокуп­ность норм, регулирующих отношения между государством в лице регистрирующего органа и лицом, обращающимся за регистрацией.

Государственной регистрации подлежат права собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения, посто­янного пользования, ипотека, сервитута, а также права возникновения, ограни­чения, перехода и прекращения на недвижимое имущество, в том числе на земель­ные участки, здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, обособленные поверхностные водные объекты, многолетние насаждения и другие объекты. Сама по себе государственная регистрация прав на объекты недвижимости явля­ется объективной необходимостью, если рынок недвижимости существует, т. е. имеется возможность перехода прав от одного собственника к другому. Измене­ние прав на объекты недвижимости всегда выступает в документальной форме. Государственный орган регистрирует все изменения прав на соответствующий объект недвижимости и одновременно является держателем правовой истории каждого объекта.

По существу названная регистрация призвана служить обеспечением стабиль­ности оборота недвижимости, поскольку последняя имеет не только имуществен­ную, но и социальную значимость. Обеспечение стабильности достигается по­средством выделения сделок и иных актов с объектами недвижимости за рамками частных интересов сторон и создания особой информационной системы, позво­ляющей всем субъектам права получать исключительное и единственно досто­верные данные о правовом статусе того или иного объекта.

Из сказанного следует вывод, что регистрация — это легализация для граждан­ского оборота сделок и порождаемых ими прав и обязанностей, а также иных осно­ваний возникновения прав и обязанностей. Как исключение момент возникно­вения прав может по времени не совпадать с их государственной регистрацией. Например, в случае наложения ареста на объект недвижимости ограничения на­ступают с момента наложения, а не со времени их государственной регистрации.

Таким образом, законодатель, установив обязательность государственной ре­гистрации прав и иных событий, вместе с тем не придал данному процессу исключительно правоустанавливающий характер, что, в свою очередь, позволяет рассматривать такую регистрацию как отражение в реестре для неограниченного круга лиц достоверной и исчерпывающей информации о правовом статусе недви­жимости, его изменении или прекращении.

Разницу между государственным актом и регистрацией можно проследить и путем сравнения решаемых ими задач. Так, издание государственного акта слу­жит основанием для возникновения прав и обязанностей. Государственная реги­страция определяет в конкретных случаях время возникновения прав.

Главная задача государственной регистрации — защита имущественных прав на объекты недвижимости участников гражданского оборота. Ни один собствен­ник не может быть уверен в действительности своих прав на объекты недвижимо­сти при отсутствии регистрации. Объекты недвижимости (земля, здания, соору­жения, жилой фонд и др.) — существенный источник государственных доходов, поэтому управление недвижимостью, находящейся в государственной собствен­ности, можно назвать второй важной задачей института государственной реги­страции.

Являясь одним из источников информации о рынке недвижимости, а также крупнейшим (по объему недвижимости, находящейся в собственности) участ­ником рыночных отношений, государство может влиять на процессы, происходя­щие на рынке недвижимости.

Функцией института государственной регистрации является также предупреж­дение и пресечение правонарушений и преступлений в сфере отношений, связан­ных с недвижимостью. Борьба с преступлениями в этой сфере находит отражение как в нормах, устанавливающих порядок регистрации, так и в организации взаи­модействия регистрирующих и правоохранительных органов.

Регистрация объекта недвижимости и регистрация прав — это два разных вида деятельности, требующих абсолютно различных методов и знаний в абсолютно разных областях. Так, описание объектов недвижимости, которые существуют независимо от прав на них, требует технических знаний, а установление прав на них — это юридическая практика.

Взаимосвязь регистрации объекта недвижимости и регистрации права на него обусловлена взаимосвязью объекта правоотношения собственности и самого этого правоотношения. Правоотношение, характеризуется взаимосвязью субъектов по поводу объектов недвижимости. Без объектов недвижимости правоотношение становится беспредметным, в то время как отсутствие правоотношений по поводу объекта недвижимости не делает этот объект несуществующим.