Тема 3. Доходный подход к оценке недвижимости

1. Сумма ожидаемых годовых поступлений при 100%-й загрузке площадей недвижимости, предназначенных для сдачи в аренду, составляет:

а) потенциальный валовой доход,

б) действительный валовой доход,

в) чистый операционный доход.

2. Величина, равная потенциальному валовому доходу за вычетом потерь от недозагрузки объекта и от недосбора денежных средств, составляет:

а) потенциальный валовой доход,

б) действительный валовой доход,

в) чистый операционный доход.

3. Величина, равная действительному валовому доходу за вычетом всех операционных расходов, связанных с объектом оценки, составляет:

а) потенциальный валовой доход,

б) действительный валовой доход,

в) чистый операционный доход.

4. В операционные расходы, связанные с объектом оценки, входят:

а) условно-постоянные расходы; резервы на замещение элементов с коротким сроком жизни;

б) условно-переменные расходы; резервы на замещение элементов с коротким сроком жизни;

в) условно-постоянные расходы; условно-переменные расходы;

г) условно-постоянные расходы; условно-переменные расходы; резервы на замещение элементов с коротким сроком жизни.

5. Ставка дисконта кумулятивным методом рассчитывается как сумма:

а) безрисковой ставки и премии за риск инвестирования в недвижимость;

б) безрисковой ставки, премии за риск инвестирования в недвижимость и премии за инвестиционный менеджмент;

в) премии за риск инвестирования в недвижимость, премии за низкую ликвидность и премии за инвестиционный менеджмент;

в) безрисковой ставки, премии за риск инвестирования в недвижимость, премии за низкую ликвидность и премии за инвестиционный менеджмент.

6. Потенциальный валовой годовой доход от владения недвижимостью составляет 100 000 у.е. Потери от недоиспользования - 10%. Каков действительный валовой доход?

А) 100 000 у.е.

Б) 90 000 у.е.

В) 10 000 у.е.

Г) 95 000 у.е.

7. К методам превращения дохода, получаемого от владения недвижимостью, в стоимость, относятся:

а) метод прямой капитализации доходов;

б) метод капитализации нормой отдачи;

в) метод кумулятивного построения;

г) метод средневзвешенной стоимости капитала.

Ответы: I) а – г II) а, б, г III) а, б IV) б–г

Тема 4. Сравнительный подход к оценке недвижимости

1. Для какого объекта недвижимости из перечисленных в общем случае применим сравнительный подход?

А) Офисное здание;

Б) Дворец спорта;

В) Вокзал;

Г) Элеватор

2. Какая последовательность внесения поправок при оценке недвижимости верна?

а) Условия финансирования; Права собственности на недвижимость; Условия продажи;

б) Права собственности на недвижимость; Условия финансирования; Условия продажи;

в) Условия продажи; Права собственности на недвижимость; Условия финансирования;

г) Последовательность не имеет значения.

3. Выберите правильную последовательность внесения поправок к цене недвижимости:

а) Передаваемые права собственности. Условия финансирования. Условия продажи. Рыночные условия. Местоположение. Физические характеристики;

б) Местоположение. Физические характеристики. Передаваемые права собственности. Условия финансирования. Условия продажи. Рыночные условия;

в) Условия финансирования. Условия продажи. Рыночные условия. Передаваемые права собственности. Физические характеристики. Местоположение.

4. Валовой рентный мультипликатор – это:

а) отношение цены продажи объекта недвижимости к потенциальному валовому доходу;

б) отношение цены продажи объекта недвижимости к действительному валовому доходу;

в) все ответы верны

5. Валовой рентный мультипликатор – это:

а) отношение цены объекта к потенциальному валовому доходу;

б) отношение потенциального валового дохода к цене объекта;

в) отношение цены объекта к действительному валовому доходу;

г) отношение действительного валового дохода к цене объекта;

Ответы: I) а–г II) а, в III) б, г IV) г

6. Общий коэффициент капитализации – это:

а) отношение цены объекта к потенциальному валовому доходу;

б) отношение потенциального валового дохода к цене объекта;

в) отношение цены объекта к действительному валовому доходу;

г) отношение чистого операционного дохода к цене объекта;

7. Если сопоставимый объект по сравниваемому признаку лучше, чем оцениваемый, то в цену сопоставимого объекта вносится:

А) Отрицательная поправка

Б) Положительная поправка

В) Поправка не вносится

Г) Сопоставимый объект исключается из рассмотрения