Тема 6. Методы массовой оценки для определения кадастровой стоимости недвижимости

Сущность и основные этапы массовой оценки недвижимости. Анализ рыночных данных и их подготовка к моделированию стоимости недвижимости. Виды моделей массовой оценки недвижимости: аддитивная, мультипликативная, гибридная. Анализ точности модели. Корреляционный анализ в массовой оценке. Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости с использованием методов массовой оценки.

Раздел III. Ипотечно-инвестиционный анализ в оценке недвижимости Тема 7. Основы ипотечного кредитования

Ипотечное кредитование как способ долгосрочного финансирования инвестиций в недвижимость. Понятие ипотеки. Классификация, функции и преимущества ипотечных кредитов. Риски ипотечного кредитования. Основные модели погашения долга. Расчеты по ипотечным обязательствам с постоянными выплатами. Условия финансирования и цена недвижимости. Финансовый леверидж.

Тема 8. Оценка инвестиционной привлекательности недвижимости

Определение инвестиций, инвестиционной привлекательности. Показатели инвестиционной привлекательности объектов недвижимости без учета фактора времени. Показатели инвестиционной привлекательности объектов недвижимости, рассчитанные на дисконтированной основе: период окупаемости проекта, чистая текущая стоимость, внутренняя ставка дохода, модифицированная внутренняя ставка дохода, ставка дохода финансового менеджмента, индекс доходности. Формирование портфеля недвижимости.

Вопросы для подготовки к экзамену (зачету)

1. Понятия «недвижимость» и «недвижимое имущество».

2. Рынок недвижимости: классификация, сегментирование, участники.

3. Правовые основы оценки стоимости недвижимости.

4. Оценка стоимости недвижимости в международных, европейских, национальных и российских стандартах оценки.

5. Понятие «стоимость» и условия ее возникновения. Классификация оценочных стоимостей.

6. Принципы оценки стоимости недвижимости.

7. Взаимосвязь между функцией оценки и видами стоимости, используемыми в оценке недвижимости.

8. Факторы, влияющие на величину стоимости недвижимости.

9. Технология оценки стоимости недвижимости: основные этапы.

10. Информационное обеспечение оценки стоимости недвижимости.

11. Анализ наиболее эффективного использования объекта недвижимости.

12. Сравнительный анализ подходов и методов оценки стоимости недвижимости.

13. Затратный подход к оценке стоимости недвижимости: сущность, методы, информационное обеспечение, преимущества и недостатки.

14. Оценка стоимости земельного участка.

15. Оценка стоимости восстановления (замещения) улучшений.

16. Износ и устаревания улучшений и методы их оценки.

17. Сравнительный подход к оценке стоимости бизнеса: сущность, методы, информационное обеспечение, преимущества и недостатки.

18. Метод прямого сравнительного анализа продаж: сфера применения и технология реализации.

19. Методы проведения корректировок при оценке недвижимости сравнительным подходом.

20. Метод валового рентного мультипликатора и метод общего коэффициента капитализации.

21. Доходный подход к оценке стоимости недвижимости: сущность, методы, информационное обеспечение, преимущества и недостатки.

22. Виды доходов от недвижимости.

23. Ставки капитализации и дисконтирования: сущность, виды, методы расчета.

24. Методы капитализации доходов: прямая капитализация, капитализация по модели бесконечного потока; капитализация методом Инвуда; капитализация методом Хоскольда.

25. Сущность и основные этапы массовой оценки недвижимости.

26. Методы массовой оценки стоимости недвижимости.

27. Сущность ипотечного кредитования.

28. Основные модели погашения долга.

29. Сущность инвестиционной привлекательности недвижимости.

30. Показатели инвестиционной привлекательности объектов недвижимости.

Темы контрольных работ

1. Шесть функций денежной единицы (стандартные функции сложного процента).

2. Методы проведения анализа наиболее эффективного использования объекта недвижимости.

3. Методы согласования результатов оценки, полученных различными подходами: метод экспертных оценок, метод анализа иерархий.

4. Методы доходного подхода для оценки стоимости земельного участка: метод капитализации дохода (земельной ренты), метод остатка (техника остатка дохода для земли) и метод предполагаемого использования (определения затрат на освоение).

5. Методы сравнительного подхода для оценки стоимости земельного участка: метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения (переноса).

6. Методы определения стоимости нового строительства при оценке стоимости недвижимости затратным подходом.

7. Методы расчета износа объектов недвижимости.

8. Метод прямого сравнительного анализа продаж.

9. Методы оценки стоимости недвижимости на основе показателей дохода и цены продажи.

10. Метод дисконтированных денежных потоков: расчет показателей дохода и ставки дисконта.

11. Методы рекапитализации (возмещения инвестированного капитала): метод Ринга, Инвуда, Хоскольда.

12. Методы расчета коэффициента капитализации: рыночной экстракции, кумулятивный, связанных инвестиций.

13. Методы массовой оценки недвижимости.

14. Методы расчета показателей по ипотечному кредиту.

15. Методы расчета показателей инвестиционной привлекательности недвижимости.

Список рекомендуемой литературы

Нормативно-правовые документы

1. Гражданский кодекс Российской Федерации.

2. Налоговый кодекс Российской Федерации.

3. Земельный кодекс Российской Федерации.

4. Федеральный закон от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (с изм. и доп.).

5. Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)». Утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. N 256.

6. Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)». Утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. N 255.

7. Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)». Утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. N 254.

8. Федеральный стандарт оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО № 4)». Утвержден Приказом Минэкономразвития России от 22 октября 2010 г. № 508.

9. Федеральный закон от 27.06. 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

10. Федеральный закон от 16.07. 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

11. Федеральный закон от 11.11. 2003 г. № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах».

12. Методические указания по определению рыночной стоимости земельных участков. Распоряжение Министерства имущественных отношений РФ № 568-р от 07.03. 2002 г.