1 Экономические задачи проведения оценки имущества

Оценка – опр-е рыночной стоимости любых видов объектов или др.видов ст-ти, которые могут исп-ся (страх.ст-ть, опр-е долей капитала, залог.ст-ть и т.п.). Осуществляется в соответствии в имеющимися законода.актами и международными стандартами. Многие эл-ты оценки определены нормативно-правовыми актами («З-н об оценочной стоимости», ГК), положениями.

Цели оценки – опр-е рыноч.ст-ти различных объектов.

Следующие услуги оценочных работ в зависимости от потребностей заказчика:

 оценку рыночной стоимости имущества (недвижимости, ценных бумаг, машин и оборудования, автотранспорта, объектов интеллектуальной собственности);

 оценку вложенных инвестиций;

 оценку бизнеса.

Оценка – определение рыночной стоимости на определенный момент времени.

Задачи:1) отражение в отчетности; 2) операции купли-продажи; 3) обмен; 4) проведение банкротства; 5) проведение аукционов и торгов; 6) сдача в аренду; 7) организация лизинга; 8) передача в залог; 9) осуществление раздела; 10) вхождение в права наследования или дарения; 11) заключение договора страхования; 12) определение налогооблагаемой базы; 13) расчет величины пошлины или сборов; 14) проведение приватизаций 15) разрешение имущественный споров; 16) сумма уставного капитала; 17) передача в доверительное управление; 18) обоснование инвестиционного процесса; 19) заключение брачного контракта 

- Затратный

- Сравнительный

- Доходный

Затратный подход

Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимости, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта недвижимости, с учетом его износа. Затратный подход основан на принципе замещения, согласно которому предполагается, что разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем стоимость строительства объекта, аналогичного по своей полезности оцениваемому объекту.

Согласно затратному подходу общая стоимость объекта недвижимости (Соб) определяется как суммы стоимости участка земли (Суз) и восстановительной стоимости (стоимости замещения или воспроизводства) объекта недвижимости (Свс) за минусом накопленного износа (Сиз):

Соб = Сзу + Свс - Сиз

Рассчитанное затратным способом значение объекта дает адекватную стоимость полных прав собственности. Когда необходимо оценить другие права – страхование, залога, аренды – даются поправочные коэффициенты. С точки зрения экспертов стоимость замещения является более предпочтительной. Однако так как механизм оценки методом замещения является более сложным, часто используется метод восстановления.

Информация, необходимая для применения затратного подхода:

·   уровень заработной платы;

·   величина накладных расходов;

·   затраты на оборудование;

·   нормы прибыли строителей в данном регионе;

·   рыночные цены на строительные материалы.

Этапы затратного подхода:

·   Расчет стоимости земельного участка с учетом наиболее эффективного использования (Сз).

·   Расчет стоимости замещения или восстановительной стоимости (Свс или Сзам).

·   Расчет накопленного износа (всех видов) (Сизн):

o    физический износ - износ, связанный со снижением работоспособности объекта в результате естественного физич. старения и влияния внешних неблагоприятных факторов;

o    функциональный износ - износ из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к подобным объектам;

o    внешний износ - износ в результате изменения внешних экономических факторов.

·   Расчет стоимости объекта с учетом накопленного износа: Сон=Свс-Сизн.

·   Определение итоговой стоимости недвижимости: Сит= Сз+Сон.

Преимущества затратного подхода:

1.       при оценке нового объекта является наиболее надежным

2.       является целесообразным и единственно возможным в следующих случаях :

·         обоснованная необходимость действующего объекта,

·          оценка здания специального назначения,

·         анализ эффективности использования земли.

Недостатки:

1.       затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости,

2.       попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда

3.       проблема расчета стоимости старых строений

4.       отдельная оценка земельного участка от строения

 В рамках затратного подхода к оценке недвижимости, обычно принято выделять 4 метода оценки полной стоимости воспроизводства (замещения) объектов недвижимости: Метод сравнительной единицы; Метод разбивки по компонентам (поэлементный метод); Метод количественного анализа (сметный метод); Метод «50х50».

Сравнительный подход (Рыночный)

В настоящее время в большинстве случаев предпочтение отдается этому методу в связи с его сегодняшней практической значимостью.      Рыночный (сравнительный) подход – совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимости, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами недвижимости, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Условия применения сравнительного подхода:

1. Объект не должен быть уникальным.

2. Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок.

3. Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.

Основные требования к аналогу:

• аналог похож на объект оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам;

• сходные условия сделки.

Сравнительный подход базируется на принципах: замещения; сбалансированности; спроса и предложения.

Этапы сравнительного подхода:

• изучение рынка;

• сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки;

• сравнение данных об отобранных аналогах и объекте оценки;

• корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки;

• установление стоимости объекта оценки.

Для определения итоговой стоимости оцениваемой недвижимости необходима корректировка сопоставимых продаж. Расчет и внесение корректировок производится на основе логического анализа предыдущих расчетов с учетом значимости каждого показателя. Наиболее важным является точное определение поправочных коэффициентов.

Преимущества рыночного подхода:

1. В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей.

2. В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция.

3. Статически обоснован.

4. Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов.

5. Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.

К недостаткам рыночного подхода можно отнести:

1. Различия продаж.

2. Сложность сбора информации о практических ценах продаж.

3. Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки.

4. Зависимость от активности рынка.

5. Зависимость от стабильности рынка.

6. Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах.

Доходный подход

Доходный подход представляет собой процедуру оценки стоимости исходя из того принципа, что стоимость недвижимости непосредственно связана с текущей стоимостью тех будущих чистых доходов, которые принесет данная недвижимость. Другими словами, инвестор приобретает приносящую доход недвижимость на сегодняшние деньги в обмен на право получать в будущем доход от ее коммерческой эксплуатации и от последующей продажи. Этот критерий коррелируется с предъявляемыми критериями конъюнктуры рынка по срокам окупаемости. Сейчас данный показатель не превышает 5 лет, но можно констатировать тенденцию к его увеличению. Информационной базой для оценки служат прогнозные данные относительно выручки от реализации, расходов, величины денежного потока. В рамках обозначенного подхода выделяют два основных метода: метод капитализации и метод дисконтирования денежных потоков, применяемый в случае прогнозирования изменяющихся доходов, - именно он чаще всего используется.

Метод капитализации - данный метод заключается в расчете текущей стоимости доходов, полученных от использования объекта, с помощью коэффициента капитализации. Применяется в тех случаях, когда:

·         имеется достаточное количество данных для оценки дохода;

·         доход с недвижимости является стабильным или по крайней мере ожидается, что текущие денежные доходы приблизительно будут равны будущим или темпы их роста умеренны.

Метод капитализации переводит годовой доход в стоимость (V) путем деления годового дохода (I) на соответствующий коэффициент капитализации (R).

                                                 V = I / R                                 

В случае если прогнозируется будущее изменение дохода, используется метод дисконтирования денежных потоков.

Метод дисконтирования - метод основан на определении капитализированной стоимости предполагаемых доходов от функционирования бизнеса, при котором каждый доход или группа доходов со своими ставками дисконтирования последовательно приводятся к величине, равной сумме их текущих стоимостей. Расчет стоимости предприятия при применении данного метода осуществляется следующим образом:

·         анализируются и прогнозируются валовые доходы, расходы и инвестиции,

·         рассчитываются денежные потоки для каждого отчетного года,

·         определяется ставка дисконта,

·         производится дисконтирование полученных денежных потоков,

·         рассчитывается остаточная стоимость,

·         суммируются текущие стоимости будущих денежных потоков и остаточная стоимость.

Текущая стоимость будущих выгод от владения собственностью определяется из выражения:

             V = CF₁ / (1+Y₁) + CF₂ / (1+Y₂)² + … + CF_t / (1+Y_t)^t + V_R

где:     СF_n - денежный поток,           Y_n - норма отдачи n-го периода (где n=1…t, t – срок прогноза),

           V_R – приведенная к дате оценки стоимость реверсии, или продажи объекта после истечения срока прогноза, т.е. доход первого постпрогнозного года, капитализированный по ставке, называемой терминальной ставкой (коэффициентом) капитализации (R_T):

                                         V_R = [CF_t+1 / R_T] / [1+Y _t+1] ^t+1_.                               

Таким образом, основой оценки объекта методом дисконтирования является прогноз функционирования объекта в течение определенного периода, что означает определение таких основных показателей, как срок прогноза, доходные и расходные характеристики и ставка дисконтирования. При анализе доходов и расходов используются прогнозные данные, выводимые оценщиком из динамики рыночного контекста объектов оценки.

Согласование результатов оценки

Метод анализа иерархии (МАИ) применяется для согласования результатов, полученных с использованием различных подходов и методов оценки. 1.  Первым шагом МАИ является структурирование проблемы, согласование результатов в виде иерархии. В наиболее простом виде иерархия строится с вершины, представляющей цель проблемы через промежуточные уровни, обычно являющиеся критерием сравнения к самому нижнему уровню, который в общем случае является набором альтернатив. 2.  После иерархического воспроизведения проблемы строится матрица сравнения критериев и рассчитывается значение приоритетов критериев. Элемент матрицы - aij - представляет собой интенсивность элемента иерархии i относительно иерархии j.        Интенсивность проявления обычно оценивается по шкале интенсивности в балльных оценках от 1 до 9: 1 - равная важность; 3 - умеренное превосходство одного над другим; 5 - существенное превосходство; 7 - значительное превосходство; 9 - очень сильное превосходство; 2,4,6,8 - промежуточные значения.        Если при сравнении элементов иерархии ij получается aij = 5, то aji = 1/5. Сравниваются результаты, получившиеся на нижнем уровне, т.е. набор альтернатив между собой и по каждому выбранному критерию отдельно.        Определяется итоговое значение веса каждой альтернативы путем умножения локальных приоритетов на приоритет соответствия критерия на вышестоящем уровне и дальнейшем суммировании по каждому элементу в соответствии с критерием, на который воздействует элемент.

Структурирование по иерархии А - возможность отразить действительные намерения покупателя и продавца. Б - тип, качество, обширность данных, на основе которых проводился анализ. В - способность параметров, используемых методов учитывать конъюнктурные колебания. Г - способность методов учитывать специфические методы оценки объекта, влияющие на сто стоимость (размер, местоположение и т.д.).     Строится матрица согласования и рассчитывается значения критериев. Матрица согласования критериев

Затем проводится сравнение результатов на нижнем уровне по каждому критерию. Оценка результатов по критерию А

После проведения оценки по каждому критерию (А, Б, В, Г) рассчитывается итоговое значение весов каждого метода. Итоги объединяются в таблице. Матрица согласования результатов

Последним шагом согласования цены объекта недвижимости является расчет стоимости по формуле:                                 С= (ДС*Хд) + (ЗС*Хз) + (СС*Хс),

где  ДС - стоимость объекта недвижимости, полученная методом доходного подхода;         ЗС - стоимость объекта недвижимости, полученная методом затратного подхода;         СС - стоимость объекта недвижимости, полученная методом сравнительного подхода;          Хд, Хз, Хс - вес каждого подхода. Таким образом, в результате использования трех подходов к оценке объекта недвижимости и согласования полученных результатов получают стоимость оцениваемого объекта, которая и будет представлена в отчете об оценке.

Окончательное заключение об оценочной стоимости

Экспертное заключение представляет собой документ, который включает:

• Общую информацию об объекте исследования (объекте недвижимости) и значение его ориентировочной стоимости.

• Краткое описание местоположения объекта недвижимости и его положительных и отрицательных характеристик, влияющих на положение на рынке.

• Краткое описание примененных методов оценки.

• Краткие выводы относительно рыночной стоимости объекта.

• Обзор рынка недвижимости.

• Копию правоустанавливающих документов на объект.

• Копии поэтажных планов.

Данный документ не является официальным отчетом об оценке. Он призван дать возможность клиенту получить предварительную информацию о стоимости объекта для принятия дальнейших решений в области недвижимости.