6.4. Особливості договору лізингу

За договором лізингу одна сторона (лізингодавець) передає або зобов'язується передати другій стороні (лізингоодержувачеві) у користування майно, що належить лізингодавцю на праві власності і було набуте ним без попередньої домовленості із лізингоодержувачем (прямий лізинг), або майно, спеціально придбане лізингодавцем у продавця (постачальника) відповідно до встановлених лізингоодержувачем специфікацій та умов (непрямий лізинг), на певний строк і за встановлену плату (лізингові платежі) (ст.806 ЦК України).

Правове регулювання даного договору здійснюється спеціальними правилами, закріпленими в §6 гл.58 ЦК України, ЗУ “Про лізинг”, постановою КМ України “Порядок реєстрації договорів лізингу”та іншими актами. Крім того, до відносин, пов'язаних з лізингом, застосовуються загальні положення про купівлю-продаж та положення про договір поставки, якщо інше не встановлено законом.

Юридичні ознаки договору: взаємний, реальний (консенсуальний), відплатний.

Договір лізингу може укладатися як у формі багатосторонньої угоди за участю лізингодавця, лізингоодержувача, продавця об’єкта лізингу, так і у формі двосторонньої угоди між лизингодавцем і лізингоодержувачем. Так, лізингодавцем є суб'єкт підприємницької діяльності, в тому числі банківська або не банківська фінансова установа, який передає в користування об'єкти лізингу за договором лізингу, лізингоодержувачем - суб'єкт підприємницької діяльності, який одержує в користування об'єкти лізингу за договором лізингу, а продавцем лізингового майна - суб'єкт підприємницької діяльності, що виготовляє майно (машини, устаткування тощо) або продає власне майно, яке є об'єктом лізингу.

Істотними умовами договору є умови про предмет, строк та плату. Так, предметом договору лізингу може бути неспоживна річ, визначена індивідуальними ознаками, віднесена відповідно до законодавства до основних фондів. Тобто, предметом є річ для здійснення підприємницької діяльності. При цьому, не можуть бути предметом договору лізингу земельні ділянки та інші природні об'єкти, а також інші речі, встановлені законом.

Строки та плата за договором лізингу (лізингові платежі) визначаються за домовленістю сторін. При цьому, плата за договором лізингу або лізингові платежі включають: а) суму, яка відшкодовує при кожному платежі частину вартості об’єкта лізингу, що амортизується за строк, за який вноситься лізинговий платіж; б) суму, що сплачується лізингодавцю як процент за залучений ним кредит для придбання майна за договором лізингу; в) платіж як винагороду лізингодавцю за отримане у лізинг майно; г) відшкодування страхових платежів за договором страхування об’єкта лізингу, якщо об’єкт застрахований лізингодавцем; д) інші витрати лізингодавця, передбачені договором лізингу.

Зміст конкретних лізингових угод і порядок їх реалізації як правило визначаються видом та формою лізингу. ЦК України розрізняє прямий та непрямий лізинг. А в ЗУ “Про лізинг” законодавець до видів лізингу відносить фінансовий та оперативний, а до форм – зворотний, пайовий та міжнародний.

В ст.808 ЦК України встановлюється відповідальність продавця (постачальника) предмету договору лізингу. Так, якщо відповідно до договору непрямого лізингу вибір продавця (постачальника) предмета договору лізингу був здійснений лізингоодержувачем, то продавець (постачальник) несе відповідальність перед лізингоодержувачем за порушення зобов'язання щодо якості, комплектності, справності предмета договору лізингу, його доставки, заміни, безоплатного усунення недоліків, монтажу та запуску в експлуатацію тощо. Якщо вибір продавця (постачальника) предмета договору лізингу був здійснений лізингодавцем, то продавець (постачальник) та лізингодавець несуть перед лізингоодержувачем солідарну відповідальність за зобов'язанням щодо продажу (поставки) предмета договору лізингу.

Ризик випадкового знищення або випадкового пошкодження предмета договору лізингу несе лізингоодержувач, якщо інше не встановлено договором або законом. Якщо лізингодавець або продавець (постачальник) прострочили передання предмета договору лізингу лізингоодержувачу або лізингоодержувач прострочив повернення предмета договору лізингу лізингодавцю, то ризик випадкового знищення або випадкового пошкодження несе сторона, яка прострочила (ст.809 ЦК України).

6.5. Особливості договору найму (оренди) житла За договором найму (оренди) житла одна сторона - власник житла (наймодавець) передає або зобов'язується передати другій стороні (наймачеві) житло для проживання у ньому на певний строк за плату (ст.810 ЦК України).

Юридичні ознаки договору: взаємний, реальний або консенсуальний, відплатний.

ЦК України розрізняє такі види найму:

1. договір найму (оренди) житла, що є об’єктом права державної або комунальної власності;

2. договір найму (оренди) житла за яким наймодавцем є підприємець (він відомий як договір комерційного найму).

Відповідно, правове регулювання договору найму житла, що є об'єктом права державної або комунальної власності, здійснюється житловим законодавством, а договору комерційного найму – ЦК України, якщо інше не встановлено законом.

Сторонами договору є наймодавець та наймач, якими можуть бути фізичні та юридичні особи. Якщо наймачем є юридична особа, вона може використовувати житло лише для проживання у ньому фізичних осіб.

Законодавець допускає множинність осіб на боці наймача. Так, відповідно до ст.916 ЦК України, у договорі найму житла мають бути вказані особи, які проживатимуть разом із наймачем, які набувають рівних з наймачем прав та обов'язків щодо користування житлом. При цьому, наймач несе відповідальність перед наймодавцем за порушення умов договору особами, які проживають разом з ним. Якщо наймачами житла є кілька осіб, їхні обов'язки за договором найму житла є солідарними.

Істотними умовами договору є умови про предмет та плату. Так, предметом договору найму житла можуть бути помешкання, зокрема квартира або її частина, житловий будинок або його частина. При цьому, помешкання має бути придатним для постійного проживання у ньому.

Розмір плати за користування житлом встановлюється у договорі найму житла. Однак, якщо законом встановлений максимальний розмір плати за користування житлом, плата, встановлена у договорі, не може перевищувати цього розміру. При цьому, одностороння зміна розміру плати за користування житлом не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Договір найму житла відноситься до строкових договорів. Однак, строк не є істотною умовою договору, так як, якщо у договорі він не встановлений, то договір вважається укладеним на 5 років.

Форма договору: письмова.

Специфіка договору найму (оренди) житла полягає в наявності ряду особливостей змісту прав та обов’язків сторін, зокрема наймача. Так, основними обов’язками наймача житла є обов’язок (ст.815 ЦК України):

1. використовувати житло лише для проживання у ньому, забезпечувати збереження житла та підтримувати його в належному стані. При цьому, він не має права провадити перевлаштування та реконструкцію житла без згоди наймодавця;

2. своєчасно вносити плату за житло (у строк встановлений договором найму житла, а якщо строк не встановлений, то щомісяця). Крім того, зобов'язаний самостійно вносити плату за комунальні послуги, якщо інше не встановлено договором найму;

3. здійснювати поточний ремонт житла, переданого у найм, якщо інше не встановлено договором.

Наймач має право:

1. вселити у житло інших осіб для постійного проживання у ньому за взаємною згодою з особами, які постійно проживають разом з ним, та за згодою наймодавця;

2. дозволити, за попереднім повідомленням наймодавця, тимчасове проживання у помешканні іншої особи (осіб) без стягнення плати за користування житлом (тимчасових мешканців). При цьому, тимчасові мешканці не мають самостійного права користування житлом, тому повинні звільнити житло після спливу погодженого з ними строку проживання або не пізніше семи днів від дня пред'явлення до них наймачем або наймодавцем вимоги про звільнення помешкання;

3. переважне право на укладення договору найму житла на новий строк у разі спливу строку договору, а у разі продажу житла - переважне перед іншими особами право на його придбання;

4. укласти договір піднайму житла

За договором піднайму житла наймач за згодою наймодавця передає на певний строк частину або все найняте ним помешкання у користування піднаймачеві (ст.823 ЦК України).

Характерними рисами договору піднайму житла є:

1. договір піднайму житла є реальним та відплатним;

2. строк договору піднайму не може перевищувати строку договору найму житла;

3. у разі дострокового припинення договору найму житла одночасно з ним припиняється договір піднайму;

4. до договору піднайму житла не застосовується положення про переважне право на укладення договору на новий строк.

За договором найму житла допускається заміна наймача: а) на вимогу наймача та інших осіб, які постійно проживають разом з ним, та за згодою наймодавця – однією з повнолітніх осіб, які постійно проживали разом з наймодавцем; б) у разі смерті наймача або вибуття його з житла - повнолітньою особою, яка проживала з наймачем, або, за погодженням з наймодавцем, одна або кілька із цих осіб.

Розірвання договору найму житла може мати місце як на вимогу наймача, так і на вимогу наймодавця (ст.825 ЦК України). Так, наймач житла має право за згодою інших осіб, які постійно проживають разом з ним, у будь-який час відмовитися від договору найму, письмово попередивши про це наймодавця за 3 місяці. При цьому, якщо наймач звільнив помешкання без попередження, наймодавець має право вимагати від нього плату за користування житлом за 3 місяці, якщо наймодавець доведе, що він не міг укласти договір найму житла на таких самих умовах з іншою особою. Крім того, він має право відмовитися від договору найму житла, якщо житло стало непридатним для постійного проживання у ньому.

Договір найму житла може бути розірваний за рішенням суду на вимогу наймодавця у разі:

1) невнесення наймачем плати за житло за 6 місяців, якщо договором не встановлений більш тривалий строк, а при короткостроковому наймі - понад два рази;

2) руйнування або псування житла наймачем або іншими особами, за дії яких він відповідає.

За рішенням суду наймачеві може бути наданий строк не більше одного року для відновлення житла. Якщо протягом строку, визначеного судом, наймач не усуне допущених порушень, то суд за повторним позовом наймодавця постановляє рішення про розірвання договору найму житла. На прохання наймача суд може відстрочити виконання рішення не більше ніж на 1 рік.

Крім того, договір найму частини будинку, квартири, кімнати (частини кімнати) може бути розірваний на вимогу наймодавця у разі необхідності використання житла для проживання самого наймодавця та членів його сім'ї. При цьому, наймодавець повинен попередити наймача про розірвання договору не пізніше ніж за 2 місяці.