Модель разработки стратегии управления портфелем недвижимости

Эта модель разработки стратегии рас­сматривает управление уже существующим портфелем. Модель включает в себя несколько этапов:

Этап 1. Рассмотрение текущих финансовых показателей (доходности и стабильно­сти) вашей собственности.

Этап 2. Изучение будущих поступлений денежных средств/выручки при условии детального исследования рынка с целью определения положения вашего портфеля недви­жимости на рынке.

Этап 3. Проведение комплексного анализа портфеля (анализируется текущая ситуа­ция и тенденции развития на будущее).

Этап 4. Определение наличия потребности в изменении(ях) портфеля, и если они имеются, то какого рода такие изменения.

Этап 5. Разработка различных сценариев дальнейшего развития и определение оп­тимальной стратегии. Определение, какого рода инвестиции или дезинвестиции (прода­жа или слом) необходимы для оптимизации портфеля.

Все виды анализа и выработка стратегии должны подкрепляться четкими фи­нансовыми расчетами с использованием моделей прогнозирования и оценки.

Анализ текущего финансового состояния портфеля

Ключевые вопросы данного этапа: какие потоки денежных средств (доходы и расходы) формируют мой портфель? Удается ли мне достичь намеченного уровня прибыли/доходности?

А. Притоки денежных средств.

К "притокам денежных средств" относятся:

- Арендная плата/ взносы жильцов-владельцев;

- Поправки с учетом потерь (например, вследствие простоя);

- Другие доходы.

Необходимо четко разграничить потоки денежных средств (какие именно активы в портфеле приносят прибыль или же наоборот являются убыточными).

Б. Исходящие потоки наличности:

- расходы на содержание;

- управленческие и административные расходы;

- страхование;

- выплаты займов;

- проценты по займам и другие затраты по финансированию;

- стоимость участка/плата за аренду земли;

- налоги;

- другие расходы и резервы.

Все потоки денежных средств, которые напрямую не связаны с управлением недвижи­мостью (например, расходы за строительство), должны быть отделены от по­токов денежных средств, непосредственно связанных с управлением.

В. Финансовое и рыночное исследования.

Если в течение длительного времени возможна прибыльная эксплу­атация недвижимости, то баланс между входящими и исходящими потоками денежных средств можно считать достигнутым.

Прежде чем принять решение о вложении, в том числе дополнительных средств, необходимо получить как можно больше достоверной и полной информации о состоянии рынка. Например съемщики, их оклады и заработная плата являются основой ваших доходов (аренд­ной платы).

Исследование рынка

Ключевые вопросы: какова перспектива (входящих) поступлений денежных средств? Достаточно ли устойчивы/стабильны они будут в будущем - в долгосрочной перспективе? Какие фак­торы влияют на доходность моего портфеля?

Мы должны узнать положение на рынке каж­дого объекта в портфеле, каждого типа недвижимости и всего портфеля в целом.

После определе­ния, каково положение дел и какие тенденции существуют на рынке (исследование рынка), становится более или менее понятным, какое несоответствие существует между имею­щимся имуществом/фондом, современным и будущим спросом.

Управление портфелем с точки зрения формирования стратегии фактически является попыткой достичь наилучшего баланса между спросом и предложением.

А. Назначение рыночного исследования.

Значение исследова­ния рынка неоценимо при проведении следующих оценок:

Оценка осуществимости/ целесообразности проекта (ов): управляюще­му портфелем необходимо иметь четкое представление о требованиях рынка к товару и его качеству, уметь определять привлекательность местоположения, возможную скорость реа­лизации, допустимый уровень цен, оптимальные группы пользователей .

Привлекательность местоположения: перспективность того или иного участка.

Необходимость перепланировки или новой застройки старых районов: управляюще­му портфелем необходимо знать, сможет ли перестроенная недвижимость принести дос­таточно доходов для возмещения вложенных инвестиций.

Позиционирование и перепозиционирование существующего фонда: управляющему портфелем нужно знать, как привлечь потенциальных пользователей.

Б. Аспекты исследования рынка.

К компонентам исследования рынка относятся:

Оценка местоположения (привлекательность местоположения)

Текущий спрос

Потенциальный спрос (ожидаемый в будущем)

Анализ целевых групп: какого типа пользователей вы хотели бы привлечь, учитывая за­данный вами уровень риска и доходности? Какова доля этих клиентов в вашей общей базе пользователей на сегодняшний день и какое количество вы сможете привлечь в будущем?

Профиль и динамика развития фондов: какого типа недвижимость предлагается на рынке и каковы тенденции в будущем?

Конкуренция /показательные проекты: каков состав портфелей недвижимости наших конкурентов? Каковы наиболее сильные или слабые стороны нашего портфеля по сравнению с конкурентами?

Комбинации товар-рынок (англ. РМС): каковы точки соприкосновения специфичес­ких спроса и предложения?

В. Уровни исследования рынка.

1. Географические уровни

Сбор информации о спросе и предложении может быть проведен на различных географи­ческих уровнях. Чем "ниже" уровень, тем более детальную информацию можно получить.

Нужно помнить, что анализ, базиру­ющийся на собранной информации только на одном уровне, никогда не является достаточ­но правильным/полным для формирования окончательных выводов.

2. Структурные иерархические уровни

Структурный уровень, на котором может быть собрана подробная информация, делится на макро-, мезо- и микроуровни.

На макроуровне (мировой, федеральный или региональ­ный рынки) изучаются такие аспекты, как макроэкономическое развитие, фискально-мо­нетарное состояние, социально-политические изменения и культурные тенденции.

На сред­нем мезоуровне (городской рынок) могут быть проанализированы спрос и предложение.

На микроуровне наибольший интерес представляют, например, вопросы о качестве и при­влекательности местоположения, экономическом состоянии участника инвестиционного процесса и его финансовой деятельности.