- •1. Управление недвижимостью
- •1.1. Определение управления недвижимостью
- •1.2. Руководство управлением недвижимостью
- •1.3. Управляющие недвижимостью
- •1.4. Главные цели управления недвижимостью
- •1.5. Подходы к управлению недвижимостью
- •2. Задачи в управлении недвижимостью
- •2.1. Цель управления
- •2.2. Задачи пользователя
- •2.3.Задачи владельца
- •2.4.Задачи владения
- •2.5.Задачи по содержанию недвижимости
- •2.6.Задачи профилактики и текущего ремонта
- •2.7.Услуги, предлагаемые пользователем
- •2.8.Задачи застройщика
- •2.9. Задачи органов власти и управления
- •3. Заключительные положения и выводы
- •.1 Юридическое понятие недвижимости
- •1.2. Экономическое понятие недвижимости
- •Методология определения цены под воздействием традиционных рыночных регуляторов.
- •Шесть составляющих недвижимости
- •Политическая составляющая недвижимости
- •Экономическая составляющая недвижимости
- •Г. Сегменты рынка недвижимости и экономика.
- •Финансовая составляющая недвижимости
- •Правовая составляющая недвижимости
- •Географическая составляющая недвижимости а. Регионы и секторы
- •Б. Функция имущества управляет ценой
- •Временная составляющая недвижимости
- •Г. Экономическая, физическая и эмоциональная (моральная) жизнь недвижимости
- •Д. Эксплуатация и реконструкция
- •Эксплуатация и модернизация недвижимости
- •Резюме: влияние шести составляющих недвижимости
- •Введение в управление портфелем недвижимости портфель недвижимости
- •Диверсификация как основная составляющая портфеля недвижимости
- •Принципы управления портфелем недвижимости
- •Основы управления
- •Уровни управления
- •Стратегический менеджмент модель управления
- •Модель разработки стратегии управления портфелем недвижимости
- •Анализ текущего финансового состояния портфеля
- •Исследование рынка
- •Анализ портфеля
- •Стратегии и сценарии развития
- •Оптимизация портфеля
- •3) Этапа "зрелости": дойная корова - б,
- •4) Этапа "старости", "упадка": старая собака - в.
- •Финансирование инвестиций
- •1. Финансирование собственными средствами.
- •2. Финансирование заемными средствами.
- •Инвестиционные решения в международном контексте
- •Жизненный цикл недвижимости
- •1.3.1 Общие определения жизненного цикла
- •1.3.2 Основные фазы жизненного цикла строения
- •1.3.3. Влияние на недвижимость «жилищной карьеры»
- •1.3.4. Жизненные циклы
- •1.3.5. Культурное наследие
- •1.4. Экономика жизненного цикла недвижимости
- •1.4.1. Частные экономические факторы
- •1.4.2. Доходы, выгоды и ценности недвижимости в период ее жизненного цикла.
- •1.4.3. Затраты в течение жизненного цикла
- •Операционный бюджет Бюджет продаж
- •Бюджет производства ( производственная программа)
- •Бюджет прямых материальных затрат
- •Бюджет прямых затрат на оплату труда
- •Бюджет производственных накладных расходов
- •Бюджет производственных запасов
- •Бюджет сбытовых и административных расходов
- •Отчет о прибылях и убытках
- •Операционные бюджеты (пояснение)
- •Алгоритмы создания агентства недвижимости
- •1.1 Иллюзии и мифы риэлторского бизнеса.
- •1.2 Психология учредителя агентства недвижимости.
- •1.3 Технология прибыли агентства недвижимости.
- •1.4 Риэлторская компания-это борьба за власть.
- •1.5 Финансовые «глюки» риэлторской компании.
- •1.6 Человеческий капитал агентства недвижимости.
- •2.Технология создания агентства недвижимости.
- •3. Структура и организация работы агентства недвижимости.
- •3.1 Введение
- •3.2 Характеристика отрасли
- •3.3 Характеристика фирмы.
- •3.4 Выбор товара
- •3.5 Производственная программа фирмы
- •3.6 Организационная структура фирмы
- •3.7 План маркетинга
- •3.8 Оценка рисков
- •3.9 Финансовый план предприятия
- •4. Договора
- •Г. Магнитогорск «____»_________ 2009г.
- •Предмет договора.
- •Критерии сделки по отчуждению Объекта.
- •Права и обязанности сторон.
- •Агент обязан:
- •Принципал обязан:
- •Вознаграждение Агента и порядок расчетов Принципала с Агентом.
- •Ответственность сторон.
- •Агентский договор от 2010
- •Предмет договора.
- •Критерии сделки по приобретению Объекта:
- •Права и обязанности сторон.
- •Агент обязан:
- •Принципал обязан:
- •Вознаграждение Агента и порядок расчетов Принципала с Агентом.
- •Ответственность сторон.
- •Предмет договора.
- •Критерии сделки по отчуждению Объекта-1.
- •Критерии сделки по приобретению Объекта-2.
- •Права и обязанности сторон.
- •4.2. Агент обязан:
- •Принципал обязан:
- •Вознаграждение Агента и порядок расчетов Принципала с Агентом.
- •Ответственность сторон.
- •Договор задатка
- •Ответственность сторон
- •Срок исполнения договора
- •Предварительный договор купли – продажи
- •2. Экономическое регулирование
- •3. Энергосбережение в быту (квартиры, частные дома)
- •4. Энергосбережение в жилищно-коммунальном хозяйстве
- •Повышение энергоэффективности тепловых сетей
- •Повышение энергоэффективности электрических сетей и системы освещения
- •Повышение энергоэффективности систем водоснабжения
- •"Нетрадиционные" способы энергосбережения в жкх
- •5. Энергосбережение в бюджетной сфере
- •6. Энергосберегающие технологии
- •6. Классификация зданий по энергетической эффективности
- •Пути дальнейшего повышения энергоэффективности зданий
- •7. Конструктивные и технологические решения устройства теплозащиты стен
- •8. Системы теплоснабжения, водопровода, канализации.
- •Классификация систем теплоснабжения
- •Классификация
- •Внутренняя канализация
- •Наружная канализация
- •Материалы
- •Прокладка трубопровода
- •Элементы водопровода
- •Внутренний водопровод
- •Наружный водопровод
- •Управленческая экспертиза объектов недвижимости.
- •Технология управленческой экспертизы объектов недвижимости.
1. Управление недвижимостью
1.1. Определение управления недвижимостью
Под управлением недвижимостью понимается управленческая деятельность в сфере недвижимости, включающая постановку целей и определение задач планирования, организации, исполнения и контроля за решениями с последующим определением путей их достижения.
Такого рода управленческая деятельность по своей природе является многосторонней, согласовывающей цели и задачи владельцев, пользователей, обслуживающих фирм и других лиц, так или иначе связанных с недвижимостью.
1.2. Руководство управлением недвижимостью
В условиях рыночной экономики управление недвижимостью подчиняется закону спроса и предложения. Именно рынок определяет уровень ставок аренды и цены предлагаемых услуг. Спрос ограничивается платежеспособностью потребителей, а предложение - уровнем развития национальной экономики. В условиях экономического подъема резко растет спрос как на жилые, так и на производственные помещения. Поскольку с помощью нового строительства можно увеличить существующий фонд застройки только на 3% в год, то цены и арендные ставки начинают расти. В свою очередь, в условиях спада экономики цены на недвижимость также сильно падают. Помимо рыночной конъюнктуры, важными факторами, влияющими на управление недвижимостью, являются законодательство и деятельность официальных органов в сфере недвижимости.
В Советском Союзе экономика была основана на плановом хозяйстве и распределении. Жилые, учебные и рабочие помещения определялись по нормативным значениям площадей. Цены на потребительские товары не соответствовали затратам на их производство. С жильцов практически не взималась стоимость текущего и капитального ремонтов. Экономические законы не действовали в сфере недвижимости, и эта старая «традиция» до сих пор доставляет неприятности жилищно-коммунальному хозяйству России, хотя рыночное ценообразование потребительских товаров в определенной степени повысило эффективность и сферы недвижимости.
1.3. Управляющие недвижимостью
К управляющим недвижимостью (менеджерам) относятся пользователи, принимающие решения в сфере недвижимости, их представители, имеющие право принятия такого решения, принимающие решения владельцы недвижимости и их представители, а также руководители предприятий, предстающих услуги в области недвижимости.
Сфера недвижимости в России занимает 2/3 национальной экономики. Особенно велика ответственность управляющих за решение задач в крупных жилых зданиях, производственных комплексах, при управлении государственными и муниципальными объектами недвижимости. Госстрой России и местные органы власти также следует относить к управляющим недвижимостью.
1.4. Главные цели управления недвижимостью
Цели пользователей. Целью управления недвижимостью является максимальная поддержка основной деятельности пользователя. Жилая недвижимость должна обеспечить экономичный вариант проживания. В сфере услуг, например, образовании и здравоохранении, основной функцией недвижимости является обеспечение учебного и лечебного процесса, протекающего в здании школы или больницы.
Основной производственной деятельности является получение максимального дохода по выпуску продукции. С этой целью предприятие минимизирует производственный процесс, ориентируясь на длительную перспективу с учетом развития собственного производства, персонала и клиентов.
Цели владельцев. Следующую группу образуют владельцы, сдающие объекты в аренду другим сторонам. Целью этой группы является поучение максимально высокой прибыли с вложенного в недвижимость капитала. С позиции владельцев имеет смысл принимать во внимание
отечности основной деятельности пользователей. В таком случае они получают долговременных и надежных арендаторов, а в длительной перспективе - наилучшие экономические результаты.
Цели предприятий, предлагающих услуги в области недвижимости. К таким предприятиям относятся фирмы, предлагающие услуги по уходу за зданием и сервисную поддержку основной деятельности пользователей, а также различные предприятия строительного профиля. Они конкурируют на рынке ценой и качеством своих услуг. Их целью является максимальная прибыль на вложенный в бизнес капитал и получение своевременной оплаты за выполненную работу.
Цели официальных лиц. Государственная Дума, разрабатывающая законодательство в области недвижимости, а также Госстрой и местные органы регулируют этот рынок с помощью законов, инструкций нормативных правил и административных решений. Их целью является общая заинтересованность в эффективном функционировании и развитии жилищно-коммунальной сферы. Достижение определенной цели предполагает поддержку основной деятельности разных общественных групп, занятых в управлении недвижимостью.