Процедуры, обеспечивающие функционирование закладной

На долгосрочный характер, заключенных договоров залога влияют как отдельные положения самой закладной, так и определенная внешняя защита ипотечных операций от рисков. Такая защита достигается за счет участия в данных операциях третьих лиц, таких как страховые организации или государство. Основная задача обеспечения функционирования закладной:1. обеспечение стабильности, порождаемых ею финансовых взаимоотношений. 2. предоставление заемщику без особого ущерба для себя и кредитора свободы управления и распоряжения недвижимостью под залогом, включая ее продажу.

В период действия закладной заемщик утрачивает право возможности использования заложенной недвижимости и подвергает ее опред рискам, поэтому на заемщика возлагаются обязательства:

1. выплачивать все налоги на недвижимость по имуществу

2. поддерживать соотв страховое покрытие , заложенного имущества для защиты кредитора в случае разрушения или нанесения ущерба имуществу.

3. постоянно поддерживать имущество и оборудование в нормальном рабочем состоянии.

4. Запрашивать разрешение у кредитора при осуществлении крупных изменений в имуществе.

Положения, связанные с нарушением условий займа

При оформлении закладной в договор вкл статьи, по кот кредитор имеет право ускорить процесс возврата своего кредита. Кредитор требует немедленно выплатить всю сумму долга, даже если условия закладной позволяют выплачивать кредит частями в течение нескольких лет. Если такого положения в документе не будет, кредитор при нарушении условий выплаты платежей вынужден обращаться в суд с иском.

Положения:

А) Налоги и страховые резервы. Кредитор вправе потребовать у заемщика создать страховой фонд для того, чтобы оплатить будущие налоги на недвижимость и страховки. После предоставления кредита заемщик открывает резервный счет, депонируя на него денежные суммы для уплаты налогов на недвижимость, и если приобретается страховой полис для выплаты страховых премий, то страховой резерв должен составлять 1/12 часть годовой ответственной заемщика.

Б) Передача закладной. Закладная является обращаемым документов, т.е. может быть продана третьей стороне. Кредитор имеет право передать путем соответствующей записи долговое обязательство третьей стороне и осуществить передачу закладной. Такая закладная должна быть зарегистрирована на нового владельца. Лицо, получившее закладную должно получить документы, гарантирующие долг до полного погашения задолженности. Когда закладная полностью оплачена, клиент заложивший имущество требует гарантированной регистрации того факта, что долг выплачен и залог освобожден. С этого момента заемщик имеет все права на недвижимость. Если закладная передана третьей стороне, освобождение должно быть оформлено лицом, которому кредитор передал долговые обязательств.

3. Лишение заемщика права собственности на имущества. Это правовая процедура, при кот имущества заложенное в качестве закладной продается для того, чтобы возместить долг. Кредитор может реализовать свое право лишить заемщика права выкупа закладной в случае, если заемщик нарушает обязательство по погашению кредита. Сущ-т 3 формы процедуры лишения заемщика право собственности на имущество: а) судебная форма – предусматривает ,что имущество, заложенное в качестве гарантии, может быть продано через суд после того, как кредитор сделал публичное извещение. При нарушении условий выал==плат крелдита кредитор

Б) несудебная форма допускается когда в гарантийных документах имеется пункт о предоставлении кредитору право продажи имущества. Кредитор должен зарегистрировать акт о нарушении условий погашения кредита в течение определенного времени в регистрационной службе с целью публичного объявления аукциона.

В) прямое лишение прав собственности. Осуществляется в след порядке: 1. после соответствующего извещения, посланного заемщику, а также подготовки необходимых документов, суд устанавливает определенный период, в течение кот остаток долга может быть погашен. 2. Если этого не происходит, суд передает все юр права на имущество кредитору.

4. Выкуп закладной. Осущ-ся 2 мя способами: 1. Справедливый дает возможность бывшему заемщику выкупить имущество после его продажи с аукциона до вступления в права на него нового покупателя. 2. Законодательный выкуп: дает возможность выкупа имущества после завершения судебной процедуры, лишения прав собственности на имущество до распродажи. Заемщик платит кредитору сумму, равную очередному платежу в счет погашения кредита, подлежащего оплате, + издержки, связанные с несвоевременной оплатой платежа. Если суммы, полученной на аукционе недостаточно, для компенсации полученного кредита, то кредитор имеет право самостоятельно взыскать необходимую сумму должника.

21.05

• Задача Среднемесячный доход заемщика 1200 $. Ежемесячные обязательства 250$. Оценочная стоимость имущества 38000$. Срок кредитования 10 лет, годовая ставка 10%. Сумма ежемесячных налогов на имущество 3$. Сумма ежемесячных платежей по страховке 3,5$. Платежи за техническое обслуживание имущества 15$. Оценить платежеспособность заемщика и определить сумму кредита, на кот он может рассчитывать.