Инструменты ипотечного кредитования

При ипотечном кредитовании значительную роль играет выбор финн инструментов и технологий, применяемых на различных этапах финн процесса. На выбор инструментов ИК влияет:

1. Общая эконом ситуация в стране и мире

2. Развитость ипотечных операций конкретных банков

3. Финн возможности и желание участников сделок

4. Виды операций

Инструмент ИК представляет собой способ погашения кредита или амортизацию долга. График амортизации показывает величину регулярных периодических амортизационных платежей, и остаток основной суммы долга на каждый период времени. При этом ежемесячный платеж разбивается на две части, одна из кот идет на погашение кредита, а другая на уплату начисленных процентов.

Амортизация долга играет важную роль в определении степени эффективности ипотечных операций для банков и доступности ипотечных кредитов для заемщика.

Для определения баланса между сроками амортизации и % ставками, а также для расчета выплат по обслуживанию долга рассчитывается ипотечная постоянная. Она равна отношению обязательную выплат по кредиту за год к первоначальной основной сумме кредита. И постоянная вкл % и выплаты в счет погашения основной суммы кредита и выражается десятичной дробью или в % для кредитов с равномерными платежами. Для того, чтобы ИК был полностью погашен И пост должна быть выше номинальной ставки % за кредит. Кредиты, по кот оплата основного долга и % платежей производится в срок называются самоамортизируемыми. Амортизация долга м.б. не только положительной, но и отрицательной. Отриц А возникает, когда платежей по кредиту не хватает для погашения задолженности по % платежам. Невыплаченная часть % накапливается вместе с основной суммой кредитного долга и его остаток растет, т.е. происходит накопление отриц А.

Платежи по ИК могут осуществляться ежемесячно, ежеквартально, ежегодно, либо иметь единоразовую форму платежа.

В зависимости от способа амортизации ИКы м. б. след видов:

1. Стандартный аннуитетный ипотечный платеж (самоамортизируемый). Сущность: жестко - установленный срок кредитования и фикс % ставка. График платежей построен по след принципу: заемщик в течение всего срока займа ежемесячно выплачивает равную сумму, которая зависит от срока кредитования, % ставки и кол-ва платежных периодов. Ежемесячны йаннуитетный платеж вкл в себя: а) 1/12 часть фикс годовой % ставки, умноженной на сумму невыплаченного остатка по кредиту на начало месяца.; б) часть невыплаченного остатка основной суммы кредита. С течением времени пропорции между основной суммой долга и суммой % меняются. В первые годы наибольшую часть каждой выплаты составляют % поскольку сумма долга еще очень велика. Постепенно доля % снижается, т.к. % начисляются на остаток невыплаченной суммы по кредиту. Данный порядок погашения кредита дает стабильность заемщику в размере его расходов по кредиту. Поскольку в первую очередь выплачиваются %, величина основного долга снижается достаточно медленно, что увеличивает размер % платежей и поэтому И постоянная выше на 3-4 пункта, чем % ставка по кредиту. Многие ипотечные технологии предусматривают периодические изменения условий кредитования, но при этом в течение определенного времени платежи заемщика рассчитываются в соответствии с базисным типом ипотеки.

2. Ипотечные кредиты с переменными выплатами:

   1. Платежи с фиксированными выплатами основной суммы долга (пружинная ипотека) Ежемесячный платеж по данному виду ипотечного кредита разбивается на две части: 1 часть идет на погашение кредита, 2 часть –на уплату начисленных процентов. При этом часть, идущая на погашение основного долга остается неизменной, а часть, идущая на уплату % с каждым месяцем уменьшается. Соответственно уменьшается и общий ежемесячный платеж по кредиту, что снижает нагрузку на заемщика. Общая сумма выплачиваемых % будет меньше, чем при постоянных платежах в результате более быстрого уменьшения основной суммы долга. В то же время, исходя из требований банка к определенному максимальному значению доли платежа по кредиту в совокупных ежемесячных доходах заемщика (30-40%) уменьшается сумма возможного к получению кредита, т.к. она рассчитывается с учетом первых платежей, которые значительно превышают равновеликие аннуитетные платежи.

Диаграмма : в первый год сумма большая, далее она постепенно уменьшается и к концу срока выплат платеж становится меньше. Т.е ежемесячный платеж уменьшется за счет уменьшения процентных платежей.

2. «Шаровые» платежи – общее наименование нескольких разновидностей ипотек, кот означает нерегулярные амортизационные платежи, а крупный итоговый платеж по долгу.

А) Постоянная ( отсроченная) ипотека – самый распространенный вид «шаровой» ипотеки, который заключается в том, что в течение всего кредитного периода предусматривается выплата только %, а основная сумма долга выплачивается единой заключительной суммой по окончании срока кредитования.

Б) ипотека с замораживанием % выплат. Предполагает, что выплаты по основному долгу и % по нему отодвигаются на конец периода, и в конце ипотечного периода осуществляется разовый платеж.

В) частично-самоамортизированная ипотека с итоговым «шаровым» платежом. Предполагает частичные периодические выплаты как основного долга, так и % с последующей разовой оплатой всех остаточных сумм.

Г) ипотека с постепенной выплатой только основного долга. В этом случае последний разовый платеж включает остаток всего долга по оплате кредитных услуг (выплата %). Т.к. с каждым платежом остаток основной суммы кредита уменьшается, то и оплата за услуги по % так же уменьшается, что в итоге делает этот вид ипотеки более дешевым.

2.3 Ипотечные кредиты с нарастающими платежами.

А) инструменты, снижающие кредитные нагрузки в первые периоды кредитования( сначала меньшая сумма выплачивается, далее больше)

Б) Инструменты, дающие возможность быстрее погасить кредит. (раскидывают суммы чаще: например раз в две недели)

3. Альтернативные инструменты ипотечного кредитования

Механизм работы подобных инструментов учитывает постепенный рост инфляции в ее реальном выражении путем применения различных схем и индексов. Индексация платежа, кот может вкл как основную сумма долга, так и %.

1. Ипотечные кредиты с индексацией непогашенной суммы долга

Непогашенная сумма долга корректируется на основе выбранного индекса (индекс потребительских цен, $, стоимость потребительской корзины, min З/п и др финансовые индексы, отражающие динамику инфляуции). По чего происходит дальнейший перерасчет графиков платежей (меняется % в зависимости от инфляции), при этом корректировка остатка кредитного долга может проводится ежемесячно, а корректировка ежемесячного платежа ежегодно.

2. Ипотечный кредит с переменной % ставкой. Это кредит с автоматически меняющейся кредитной ставкой, отражающей движение выбранных и зафиксированных в договоре ставок финансового рынка или инфляционных индексов. Сущность: изначально ставка устанавливается на более низком уровне, чем фиксированные ставки по аналогичным кредитам и в дальнейшем ставка может меняться в соответствии: а) с базовыми рыночными ставками б) со средней ставкой по жилищным кредитам в) со ставкой привлечения финн средств г) с определенными экономическими индексами непосредственно связанными с %мы ставками (инфляция, индекс цен, индекс з/п). Корректировка изменяющейся % ставки производится в определенный договором срок ( 6 мес, 12 мес, 24 мес). Остаток долга по кредиту пересчитывается, исходя из новой % ставки и составляется новый график платежей. – выгоден для банка!

В России Альтернативные инструменты не применяются.

4. Ипотечные кредиты, предусматривающие финансовый интерес кредитора:

Подобные модели кредитования предполагают финансовый интерес кредитора, компенсирующий льготное кредитование или иные льготы для заемщика. Кредитор предоставляет более низкую % ставку в обмен на долю в возрастании стоимости недвижимости либо долю в текущем доходе, которая может быть определена в % от регулярных денежных поступлений.

1. Ипотека с участием кредитора в приросте стоимости недвижимости. Финансовый интерес кредитора в данном случае заключается в получении определенного % от разницы в приросте стоимости недвижимости после ее продажи. Участие кредитора в приросте стоимости недвижимости может составлять от 20 до 50%. Данный прирост в денежном выражении производится при: а) продажи недвижимости, б) при передачи собственности в) при выплате или рефинансировании кредита. Данные вид ипотеки…..

2. ипотека с совместным участием заемщика и кредитора

3. Долевая ипотека. Предполагает участие в ипотечном кредитовании по мимо всех третьего лица. Участие третьего лица осуществляется виде оплаты им первоначального взноса за кредит или его определенной части, а так же виде участия в оплате ежемесячных взносов в обмен на получение им части доходов от прироста стоимости недвижимости.

5. Инструменты, встраиваемые в различные ипотечные схемы:

5.1 Ипотека с дисконтом – ипотека с пониженной ставкой по кредиту, выплачиваемой заемщиком в обмен на повышенный дисконт. При этом сумма. Которую в действительности получает заемщик меньше суммы, указанной в договоре на величину этого дисконта, а все последующие выплаты по основному долгу и % определяются исходя из его полного объема. Дисконт может выражаться в % или денежной сумме. Преимущества: а) уменьшение сроков кредитования; б) льготное налогооблажение.

5.2 Ипотека с залоговым счетом. Часть первичного взноса заемщика помещается на специальный сберегательный залоговый счет, который в течение первых лет является источником пополнения ежемесячных выплат. Низкие первоначальные платежи, компенсируемые таким образом, постепенно растут и начинают в какой-то момент превышать платежи по стандартной ипотеки.

6. Кредиты под залог имеющейся недвижимости на различные нужды заемщика.

Большинство ипотечных кредитов исп на приобретение недвижимого имущества или финансирования строительства, однако собственник недвижимости имеет возможность его заложить, а полученные денежные средства использовать на полученные денежные средства.

1. Обратная ипотека. Кристина

2. Кредитные линии, обеспеченные жильем Кристина.

Кредитная линия, обеспеченная жильем – залог недвижимости для обеспечения кредитной линии, действующей в течение длительного периода времени, кот используется на потребительские нужды заемщика.

14.05.12

Типы закладных

1. Линейно-амортизированная. Заемщик может вложить неравные между собой размеры платежей в счет погашения долга. При этом размер каждого платежа определяется существующей на данный момент величиной непогашенного долга и % по нему, т.к. основная часть долга погашается равными частями ,к кот добавляется величина выплат в счет погашения % за кредит.

2. Закладная с прямым платежом. Требует периодических платежей по процентам, при то что основная сумма долга выплачивается полностью по истечении срока. Такой тип кредита применяется при благоустройстве домов и выплачивается в течение 3-5 лет.

3. Закладная с регулярной нормой. Выплаты по такой закладной связаны с определенной нормой процента, кот колеблется в течение срока продления займа в соответствии с изменением определенных макроэкономических показателей. Регулирование нормы % ограничивается одним годом и на след год устанавливается новая.

4. Закладная со ступенчатыми выплатами по кредиту исп-ся для того, чтобы дать возможность молодым людям на время получить большую прибыль. Заемщик вносит установленные выплаты ежемесячно в течение первых пяти лет и затем большие платежи в течение оставшегося периода, т.к. предполагается, что доходы заемщика должны возрасти.

5. Закладная с раздутым платежом по кредиту. Последний платеж к моменту окончания срока погашения кредита может быть более высоким, чем предыдущий . Поэтому он и называется раздутым. В случае если платежи по долгу поступали регулярно, кредитор может отодвинуть срок выплаты последнего увеличенного платежа.

6. Закладная с растущей выплатой по основной сумме займа. (закладная с ускоренной выплатой). Закладная предполагает использование фиксированной суммы процента, выплаты по основной части долга возрастают в зависимости от предполагаемого роста доходов заемщика. То есть основная нагрузка по выплате основной части долга ложится в удобный для клиента период времени. Удобен для молодых людей.

7. Закладная с перезаключаемой нормой – закладная под долгосрочный кредит, условия выплат по которому переустанавливаются каждые 3,4 ил 5 лет. При этом норма % может расти или падать. Заемщик должен ставится в известность о любом изменении ставки не менее чем за 30 дней до факт введения новых ставок. При этом заемщику разрешается осуществлять предварительную оплату в различные сроки без каких либо штрафов после получения извещения об изменении норм %.

8. Частично-амортизированная закладная: Кредит выдается по льготной ставке % ( т.е. ставка ниже, чем текущая) в качестве компенсации за гарантийное участие в прибыли, кот получит заемщик, продав свое имущество по истечении определенного срока. Предлагается застройщикам и т.д. ,кот реализуют эту недвижимость.