Экономические основы ижк

Ипотечный рынок – часть рынка ссудных капиталов, на котором аккумулируются долгосрочные денежные накопления путем выпуска ипотечных облигаций для предоставления кредитов под залог кредитов.

Весь ИЖ рынок делится на 2 подсистемы:

1. Социальная, кот состоит из: а) федеральной и региональной жилищной программы по улучшению жил условий населения( «Жилище,», «Молодая семья», «Доступное жилье молодой семье»; б) гос жилищные сертификаты выпускаются в соответствии с федеральной целевой программой и явл-ся именным свидетельство, удостоверяющий право его владельца на получение безвозмездной субсидии на приобретение жилой недвижимости. Данной программой могут воспользоваться граждане, предыдущая деятельность которых была направлена на выполнения функций обеспечения безопасности и стабильности государства; в) муниципальные жил облигации – выпускаются региональными и муниципальными организациями исполнительной власти. Номиналом одной облигации явл-ся – единица жилой площади. Стоимость облигации денежное выражение этой единицы жилой площади. Стоимость облигаций индексируется. Накопленное кол-во облигаций дает право владельцу обменять их на жил площадь(выпускает АИЖК).

2. Рыночная вкл след элементы: а) жилищные ссуды на предприятие. – форма орг эконом-х отношений ипотечного жил рынка, распространенная в гос учреждениях и на крупных предприятиях.б) долевое строительство и продажа жилья в рассрочку; в) строительные сберегательный кассы и жилищные строительные кооперативы. ДЗ г) банковские ИЖК, д) рефинансирование ипотечных кредитов.

27.02 Основные этапы ипотечного кредитования

I Предварительная квалификация клиента и оформление заявления на кредит. На данном этапе проводится собеседование с потенц заемщиком. Входе которого решаются вопросы: а) определяется круг клиентов которые с точки зрения банка могут быть потенциальными заемщиками и доходы которых позволяют им претендовать на ипотечный кредит и они имеют намерение приобрести в собственность жилье; б) клиенты получают необходимую информацию относительно порядка и условий предоставление банком ипотечных кредитов населению (требования банка к платежеспособности заемщика, требование к предмету залога, условия по страхованию, список документов для получения кредитов, порядок закл кредитного договора, договора купли-продажи квартиры и ипотеке, порядок оформления закладной, порядок и сроки погашения и предоставления кредита а так же права и обязанности банка и заемщика); в) проводится предварительный расчет максимально допустим ой суммы кредита, ежемесячных платежей в счет погашения кредита и полимерной суммы собственных средств которыми должен располагать заемщик.

II этап Сбор и подтверждение полученной информации(до 1 месяца): копия паспорта, свидетельства рождения денег, справки с работы, из налоговой, из бюро кредитных услуг.

III этап Оценка вероятности погашения кредита потенциальным заемщиком

(андеррайтинг заемщика):

Проводится анализ собранной и документально - подтвержденной информации, которая вкл в себя: 1. Оценку платёжеспособности потенциального заемщика;

2. Оценку кредитной истории заемщика; 3 Оценку достаточны собственных денежных средств и их источники формирования, кот располагает заемщик для выплаты первоначального взноса и оплаты других необходимых расходов на покупку жилья.

IV этап: Принятие решения кредитным комитетом о предоставлении кредита

Кредит комитет состоит из :

• кредитный инспектор, тот кто составлял дело,

• начальник кредитного отдела,

• юрист,

• специалист по оценке.

Кредитный комитет может вынести след решения:

1. Кредит выдать

2. Отказать

3. Кредит выдать при определенных условиях

V этап: Выбор заемщиком жилого помещения (объектом залога), андеррайтинг приобретаемого жилья

Банк дает 3 месяца для поиска жилья.

Потенциальный заемщик, зная сумму кредита, рассчитанную исходя из его платежеспособности, а также учитывая собственные средства для первоначального взноса, может подобрать подходящее по стоимости жилье и заключить с его продавцом сделку купли-продажи при условии, что кредитор, т.е. банк будет согласен рассматривать приобретаемое жилье в качестве подходящего обеспечения кредита. Кредитор на основе оценки, сделанной оценщиком, анализирует достаточность данного обеспечения с точки зрения величины предоставляемого кредита.

VI этап: Определение окончательной суммы кредита и составление сметы расходов заемщика по сделке.

При определении окончательной суммы кредита учитываются ежемесячные доходы заемщика, а также наличие остаточной суммы средств для покрытия расходов по кредитной сделке: а) первоначальный взнос не менее 30% от стоимости жилья. Б) 1-1,5% от стоимости приобретаемой недвижимости – услуги риелтора в) плата за оценку стоимости предмета залога (2,5 – 3 тыс) г) сбор за предоставления справок д)сбор за гос регистрацию договора об ипотеки квартиры е) сбор за нотариальное удостоверение договора ипотеки ж) страховые сборы з) банковский сбор за подачу заявления на кредит и) плата за открытие счета к) плата за выдачу кредита наличными средствами л) другие расходы. Итого: 30% от стоимости квартиры+500тыс руб на остальные расходы!

VII Заключение кредитной сделки:

1. Заключение договора страхования а)договор страхования, риска, утраты и повреждения квариры, явл предметом залога – обязательно б) договор страховании жизни и потери трудоспособности заемщика – необязательно; в) договор страхования права собственности владельца квартиры, являющееся предметом залога – необязательно

2. Заключение кредитного договора и договора ипотеки

Происходит одновременно с заключением договора купли-продажи квартиры.

3. Гос регистрация договора – залога. Ипотека должна быть зарегистрирована в течение одного месяца со дня поступления документов в орган, осущ-ий гос регистрацию ипотеки. Гос регистрация ипотеки осущ-ся путем совершения регистрационной записи об ипотеки в едином гос реестре прав (ЕГРП) на недвижимое имущество и сделок с ним.

Все эти 7 этапов длятся минимум от 1,5 до 3 месяцев.

Обязанности банка по обслуживанию ипотечного кредита:

1. Сбор ежемесячных платежей по кредиту и страховке

2. Составление графика ежемесячных платежей для заемщика (прописывается в договоре)

3. Ведение отчетности по выданному кредиту

4. Оформление досрочных платежей в счет погашения кредита

5. Создание резерва по кредитам

6. Работа с проблемными кредитами (переговоры, добровольная продажа имущества и погашение кредита, взыскание непогашенного в срок кредита)

Критерии отбора ипотечных программ:

Развитие ипотечного кредитования в России проходит по трём направлениям:

I разработка и внедрение гос программ организации финансирования жилищного строительства на федеральном уровне.

II развитие разнообразных моделей ипотечного кредитования в различных регионах РФ.

III различные ипотечные программы коммерческих банков.

Принимая решение о взятии ИК потенциальный заемщик должен определить готов ли он в течение длительного периода времени отчислять значительную часть своих доходов в счет уплаты кредита и в конечном итоге заплатить в1,5 – 2 раза больше стоимости приобретаемой квартиры.

Заемщик может выбрать ипотечные программы в различных банках, учитывая след условия: 1. Реальная стоимость кредита 2. скорость оформления договора (в среднем – месяц) 3. Возможность досрочного погашения долга ( нужно заранее уведомить банка о внесении большой суммы) 4. Удобство платежа(наличные: касса, терминал; карточка банка, карточка, на кот начисляется зп) 5. Наличие созаемщиков 6. Требование банка к платежеспособности клиента ( соотношение ежемесячного платежа к его совокупному доходу) 7. Возможность рефинансирования кредита в случае снижения % ых ставок по ипотечным кредитам. 8. Наличие штрафных санкций за несвоевременное исполнение обязательств.

5.03.

Требования банка к потенциальному заемщику.

Оценка вероятности погашения кредита потенциальным заемщиком.

I этап Оценка платежеспособности потенциального заемщика:

Банк рассчитывает след коэф-ты: К₁ =П/Д – отношение ежемесячного платежа заемщика по жилищному ИК к его совокупному доходу ( не должен превышать 30-45%)

К₂ =O₁/Д = (O+П)/Д – отношение ежемесяч долгосрочных обязательств заемщика к совокупному доходу ( не должно превышать 65%)

К₃ и К₄ – доп справочные коэф-ты

К₃ = m/Д

К₄ = O₂/Д = (O+Ж)/Д