39. Порядок формирования дохода от недвижимого имущества

Недвижимость является одним из самых надежных способов размещения инвестиций. Многие крупные инвесторы получают наибольшие доходы от недвижимости, которая находится в их собственности.

 Доходы от недвижимости можно получать, как продавая квартиры или иные помещения, так и сдавая их в аренду. Квадратный метр жилой площади в крупных городах постоянно дорожает, поэтому, сделав приобретение из 2 – 3 квартир, вы сможете не беспокоиться за свое будущее. Даже покупка квартиры в ипотеку может быть выгодной инвестицией, -  цены на аренду квартир постоянно растут, и сумма денег, которую вы получаете ежемесячно от арендаторов, может полностью покрывать ваши затраты на ипотечный кредит.

 Доходы от недвижимости можно получать не только в крупных городах, но и в провинции. Стоимость участков для строительства коттеджей в экологически чистой местности постоянно растет и может достигать огромных величин, поэтому покупка земельного участка, расположенного на расстоянии 200 – 300 километров от Москвы,  может принести очень солидный доход.

 Ещё один вариант инвестиций в недвижимость с целью получения дохода – покупка недвижимости, которая расположена в курортных зонах. Если вы не сможете ежегодно проводить свой отпуск где-нибудь в домике на морском или речном берегу, то вполне можете сдавать его в аренду, которая будет приносить достаточно неплохой доход.

 Многие российские инвесторы все чаще обращают внимание на зарубежную недвижимость. Покупка квартиры в странах бывшего социалистического лагеря обходиться намного дешевле, чем покупка квартиры в Москве; доходы от недвижимости за рубежом (продажи или сдачи в аренду) также постоянно растут, так как многие из восточноевропейских стран стремятся вступить в ЕС, где стоимость недвижимости очень высока. 

 Некоторые инвесторы идут по другому пути. Первоначально покупается недвижимость, которая находится в престижном районе города, но имеет очень плохое состояние.  Последующий ремонт здания и дизайнерское оформление помещения может значительно увеличить стоимость  такой недвижимости.

 Еще одним объектом инвестиций может стать покупка коммерческой или производственной недвижимости, которая может также приносить доход своему владельцу. В некоторых случаях покупка здания необходима для дальнейшего перепрофилирования предприятия, которое может стать началом выгодного бизнеса. Не стоит забывать и о таком виде недвижимости, как гараж.  Многие жители крупных городов готовы выложить очень приличную сумму для того, чтобы стать обладателем «загона для своего железного коня».

40. Рента и цена на землю

• Рента (экономика) — регулярно получаемый доход с капитала, облигаций, имущества, земли.

• Земельная рента — цена, уплачиваемая за использование земли и других природных ресурсов.

• Финансовая рента — ряд последовательных фиксированных платежей, производимых через равные промежутки времени.

• Мёртвая рента — арендная плата, которая выплачивается за неиспользуемую собственность.

Одно из существенных новшеств современного российского законодательства - рента. Рента представляет собой вид регулярного дохода, не требующий от получателя осуществления трудовой, предпринимательской или иной деятельности, а основанный непосредственно на передаваемом в собственность плательщика имуществе.

Договоры ренты - это двусторонние договоры, сторонами которых выступают плательщик ренты и получатель ренты. Согласно ст. 583 ГКРФ рента- это периодические платежи, которые плательщик ренты обязан уплачивать ее получателю в обмен на полученное в собственность имущество. Договор ренты подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Под выплату ренты может быть передано любое имущество, в том числе и деньги. В соответствии со ст. 584 ГК РФ рентные договоры, согласно которым под выплату ренты передается недвижимость, подлежат государственной регистрации.

Различают постоянную и пожизненную ренту. Постоянную ренту могут получать граждане и некоммерческие организации, право на получение постоянной ренты может быть унаследовано, уступлено или получено в порядке правопреемства согласно п. 2 ст. 589 ГК РФ.

Получателем пожизненной ренты могут быть только граждане, этот вид ренты не наследуется, обязательства по ее выплате прекращаются со смертью получателя ренты (ст. 596 ГК РФ). Гибель или случайное повреждение переданного имущества не освобождают плательщика от обязательства по выплате пожизненной ренты (ст. 600 ГК РФ). Рынок земли формирует условия, стимулирующие эффективное использование земли, и вынуждает отдельных субъектов отказаться от части земли или от всего участка, если он не функционирует эффективно. Под рынком земли следует понимать не только куплю-продажу земли, но и предоставление ее в аренду, а так же весь рынок сельскохозяйственной продукции, на котором реализуются в той или иной форме отношения собственности на землю.

В условиях рынка земельные собственники весьма неохотно идут на продажу участков, отдавая предпочтение получению стабильного дохода от сдачи земли в аренду. Именно поэтому продается лишь незначительная часть земельного фонда. Этот существенный фактор, а также ограничения со стороны государства на свободную продажу земель, фиксируют объём земельного рынка, что делает его предложение неэластичным. В этом  и заключается принципиальная особенность рынка земли. Природа земельной ренты обусловлена особенностями земли как экономического ресурса и отношениями землепользования. Земля — уникальное средство производства: она количественно ограничена, ее невозможно искусственно воспроизвести; земельные участки различаются по плодородию, т. е. имеют различную естественную производительную силу.

Использование земли издавна регулируется различными системами экономических отношений. Как экономический ресурс земля не имеет трудового происхождения и, следовательно, издержек производства. Это дар природы. Количество земли фиксировано, поэтому, где бы практически ни использовалась земля, ее предложение абсолютно неэластично. Это означает, что на рынке земли активен лишь спрос. При отсутствии эффекта изменения спроса на землю решающее влияние при использовании оказывает цена, которую устанавливает собственник этого ресурса.

Цены на землю как раз и связаны с земельной рентой - ценой услуг земли. Цены на землю представляют дисконтированную стоимость будущей земельной ренты. Чем выше рента от услуг участка земли, тем выше цена земли:

Цена земли = (Размер ренты / Величина ссудного процента) * 100%