5.Транзакционные издержки и проблема ликвидности на рынке недвижимости.

Транзакционные издержки - это издержки которые несут продавцы и покупатели по заключению сделок.

Величина издержек в значительной мере зависит от:

- полноты и достоверности рыночной информации

- наличие достаточного числа контрагентов для совершения сделок

- степени стандартизации условий сделок

- возможности использования стандартных контрактов

- количество возможных вариантов расчетов

- система государственного регулирования рыночных отношений:

1.наличие специального налогообложения отдельных видов сделок

2.необходимости дополнительных процедур при заключении сделок, разрешение на проведение, ограничения при допуске на тот или иной рынок.

Развернутая классификация транзакционных издержек включает:

1.издержки поиска информации

2.издержки ведения переговоров и заключения контрактов

3.издержки измерения

4.издержки спецификации и защиты прав собственности

5.издержки оппортунистического поведения

Большая величина транзакционных издержек на рынке недвижимости приводит к необходимости использования услуг профессиональных участков рынка – посредников.

Агент – специалист имеющий документ о профессиональном образовании, являющийся членом профессионального сообщества, являющийся консультантом по сделкам с недвижимостью.

Брокер- посредник предоставляющий в сделки интересы своего клиента.

Риэлтор – брокер или агент недвижимости являющийся членом объединения входящего иссоциализацию риэлторов.

Сюрвейер – специалист по оценке, управлению и развитию недвижимости.

Листинг– контракт между собственником недвижимости и лицензированным брокером по недвижимости, по которому брокер действует как агент по продажи недвижимости, а собственник согласен оплатить брокеру комиссионные за услуги.

Высокий уровень транзакционных издержек органически связан с такой особенностью рынка недвижимости как более низкая ликвидность товара на рынке.

Ликвидность – скорость превращения материального актива в наличные денежные средства.

По сравнению с иными активами недвижимость требует большого времени для ее реализации. Ликвидность как скорость характеризуется таким показателем как срок экспозиции.

Срок экспозиции- период в течении которого происходит продажа объекта недвижимости, т.е. в период с момента выставления объекта (подача объявления) на продажу до подписания контракта.

Динамика срока экспозиции один из наиболее явных показателей состояния динамики спроса и предложения на рынке.

Низкая ликвидность еще одна из причин порождающих необходимость в посредниках на рынке.

6. Риски на рынке недвижимости.

Риск – возможность отклонения реальных результатов в отрицательную сторону по сравнению с планированными .

Виды рисков по их природе:

1. юридические (возможность утраты права собственности; появление претензий 3-х лиц; ошибки при составлении контракта)

2. технологические и градостроительные (неправильный выбор места реализации проекта; ошибки в конструктивных решениях)

3. административные(изменение налогового режима; введение ограничений функционального использования здания)

4. экономические и организационно-экономические ( не верный макроэкономический прогноз и прогноз развития региональной экономики; ошибки в прогнозировании спроса и предложения на рынке)

Финансовые риски:

1.Риски вытекающие из общего состояния и изменений финансовой системы:

- изменение процентных ставок по кредитам

- введение ограничений на колебание валютного курса

- изменение темпов инфляции по сравнению с прогнозированием

- изменение в доходности альтернативных инвестиций

2.Среди финансовых рынков риски обусловлены тем или иным вариантом, избранным для финансирования деятельности, уравнем проработанности финансовых решений

3.Риски возникающие в связи с низким качеством финансовых расчетов.

Исключить полностью риски не возможно некоторые из них необходимо просто принять, но существенно снизить степень риска поможет следующая схема управления рисками:

1.выявление рисков

2.качественный и количественный анализ рисков

3.определение возможности снижения риска и затрат необходимых для его предотвращения

4.осуществление мероприятий позволяющих предотвратить риски, снизить вероятность их наступления или возможный объем потерь.

5.контроль за проведением необходимых мероприятий внесение изменений в их содержание и механизмы реализации

Андеррайтинг- анализ факторов риска по ипотечному кредиту подбор процентной ставки и условия кредитования соответствующих уровню риска.