2) Принципы, связанные с объектами недвижимости.

-принцип остаточной продуктивности земли;

Создаваемый в процессе производства продукт – есть результат взаимодействия земли, труда и капитала. Рента, т.е. доля стоимости созданного продукта, приходящегося на землю следовательно равна разнице между всей величиной стоимости и расходами предпринимателя и доходом приходящимся на труд и капитал. Практически данный принцип используется для определения приемлемой цены, которую можно заплатить за землю при определении целесообразности нового строительства.

-принцип предельной эффективностии (принцип вклада);

Вклад — сумма, на которую увеличивается или уменьшается стоимость объекта вследствие наличия или отсутствия какого-либо элемента. При этом величина такого увеличения (уменьшения) может быть как выше, так и ниже затрат на его создание. Максимальная эффективность достигается тогда, когда предельный доход становится равным предельным затратам, связанным с его получением, т.е. дополнительные затраты имеют смысл до тех пока они приносят доход больший чем сами затраты.

- принцип возрастающего и уменьшающегося дохода;

По мере добавления дополнительных порций капитала и труда к земле доходность будет увеличиваться растущими темпами до определенной границы, после которого прирост доходов хотя и будет продолжаться, но замедляющимися темпами, так что в результате наступает ситуация, при которой дополнительные доходы оказываются ниже чем необходимые для их получения затраты.

- принцип сбалансированности;

Для каждого типа землепользования существуют оптимальная величина и соотношение между факторами производства, при которых обеспечивается максимальная стоимость земли.

- принцип экономического размера;

Экономический размер — это величина площади земли, которая необходима для достижения оптимального масштаба землепользования в соответствии с рыночными требованиями.

- принцип экономического разделения;

Права на недвижимость следует комбинировать так, что бы обеспечить максимальную общую ценность объекта, т.е. принцип может быть использован для определения достаточности или избыточности прав, при том или ином использовании недвижимсти.

2. Принципы, связанные с рыночной средой:

- принцип зависимости;

Ценность объекта недвижимости зависит от внешней среды, в которой находится объект. При этом в качестве факторов внешней среды выступают экономические, экологические, градостроительные, инфраструктурные, юридические и иные факторы

- принцип соответствия;

Характеристика недвижимости должна соответствовать друг другу и отвечать потребностям и ожиданиям рынка. Т.е. должна действовать формула «Цена = качество = потребитель».

- принцип спроса и предложения;

Оценщик должен понимать, какие факторы и каким образом влияют на спрос и предложение на рынке недвижимости, какие изменения этих факторов могут произойти и как эти изменения повлияют на стоимость данного объекта недвижимости.

- принцип конкуренции;

Следование данному принципу требует особого внимания к данным по сверхвысокой доходности, поскольку действие конкуренции должно вести к ее снижению до среднеотраслевого уровня.

- принцип изменения;

Как сам объект, так и его окружение, развиваясь, проходят различные этапы. Поэтому цикличность развития должна приниматься оценщиком во внимание при определении стоимости недвижимости.

4) Обобщающий принцип — принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости (ННЭИ), т.е. другими словами это такой вариант использования объекта, выбранный из возможных и оправданных, который возможен физически, правомочен юридически, осуществим финансово, и обеспечивает либо наивысшую текущую стоимость объекта, либо наивысшую стоимость земли.