24. Затратный метод

Основная идея метода — объект не может стоить больше, чем придется затратить на создания аналогичного Метод основан на расчете затрат на восстановление или земащение оцениваемого объекта с учетом износа и отдельной оценки Рыночной стоимости земли.

Сфера применения затратного метода: новое строительство, реконструкция, страхования, налогообложение, оценка недвижимости на «пассивных» рынках (там где нет больших объемов продаж).

Алгоритм применения затратного метода следующий.

1) оценка текущей стоимости восстановления или замещения здания или сооружения. Оценка может проводиться с использованием следующих методов.

А) пулеметный метод (метод количественного анализа).

Б) поэлементный метод (опрегатный)

В) метод сравнительной единицы (когда используется удельная единица).

2) определение износа здания. Износ здания можно определить 3 методами:

А) метод разделения предполагает физический и моральный износ, которые могут быть устранимыми и неустранимыми.

Б) метод срока жизни

- срок физической жизни здания

- срок экономической жизни

- эффективный возраст — возраст, который соответствует физическому состоянию здания на момент оценки. Износ = эффективный возраст / срок эконом. Жизни

Износ в денежном эквиваленте = стоимость восстановлния или самещения * коэффициент износа

Коэффициент износа = износ в денежном выражении / стоимость восстановления или замещения

В) рыночный метод

3) определение текущей стоимости здания с учетом износа

Текущ. ст-ть зд-я с учетом износа = стоимость восстановления или замещения – износ в денежном выражении

3. определение стоимости земельного участка.

- метод сопоставимых продаж.

- метод переноса

- метод капитализации ренты

- техника остатка для земли

4) определение общей стоимости объекта недвижимости

Общая стоимость объекта недвижимости = текущая стоимость здания с учетом износа + стоимость земельного участка

25.Метод сравнительного анализа продаж.

Основная идея метода состоит в том, что рациональный покупатель не заплатит за объект недвижимости цену, большую, чем та, по которой может быть приобретена аналогичная недвижимость.Применение МСП предполагает определение стоимости оцениваемого объекта через его сравнение с объектами, проданными на данном рынке в течение недавнего времени.

МСП в наибольшей степени основывается на актуальной рыночной информации и требует для своего применения достаточно большого объема информации. Сфера его применения — массовые рынки: рынок жилья, рынок объектов для малого бизнеса. Применение МСП предполагает следующие основные этапы: ° сбор информации о недавних продажах на рынке и отбор Продаж с объектами, сопоставимыми с оцениваемым объектом; ° проверка полученной информации (цена, физические характеристики, условия финансирования, местоположение и пр.); ° проведение сравнительного анализа проданных объектов с оцениваемым по условиям продажи, местоположению, физическим характеристикам; о проведение корректировки цен продаж по сопоставимым объектам в соответствии с имеющимися между ними различиями; - согласование скорректированных цен и определение стоимости оцениваемого объекта. Каждый из этих этапов необходим для определения стоимости обекта, но особое значение имеет правильное внесение поправок в имеющиеся данные о ценах при определении стоимости оцениваемого объекта. При проведении оценки оценщик должен определить «цену» каждые поправки. Одним из основных приемов, используемых для определенно величины поправки, является метод парных продаж. Суть его состоит в нахождении на рынке и сравнении друг с другом продаж объектов, они чающихся друг от друга лишь одним элементом.

внесение поправок вносится от сопоставимого объекта к оцениваемому. Иначе говоря, оценщик должен поставить вопрос: за какую цену был бы продан фактически проданный если бы он обладал характеристиками оцениваемого? корректировка может производиться в трех основных вариантах: — в денежном выражении,

-в процентах, — в общей группировке. Наиболее точный прием — применение денежных поправок. Его использование возможно только в том случае, если имеется достаточное количество парных продаж и цену отдельных элементов продаж легко установить. Возможны два способа внесения процентных поправок: — на кумулятивной основе (каждая последующая поправка применяется к уже откорректированной цене); — на независимой основе (суммированием). Результат будет различным в зависимости от того, какой метод будет применен. поправки, отражающие условия сделки, следует вносить на кумулятивной основе.

К этим поправкам относятся — на передаваемые права; — на условия финансирования (наличные, безналичные, с использованием заемных средств); — на условия продажи (скидки, рассрочки); — на время продажи (учет изменений в ценах за время после продаж). Поправки, относящиеся к характеристикам объекта, вносятся на независимой основе: — местоположение; — состояние объекта; — дополнительные элементы; -экология. Метод общей группировки применяется в случае, если имеются данные о достаточно большом количестве продаж с незначительным разбросом цен. В этом случае оценщик имеет право не вносить отдельные поправки, а оценить отличия оцениваемого объекта от представленных на рынке в целом («лучше — хуже»). Если разброс цен невелик, то применение этого приема может быть оправданным.