- •Содержание
- •Общие положения
- •1. Порядок получения задания и сдачи контрольной работы
- •2. Задания для контрольной работы Вариант 1
- •Вариант 2
- •Вариант 3
- •3.Методические указания по выполнению заданий основы рынков недвижимости
- •Органы государственного регулирования
- •Объекты рн
- •Оценка недвижимости: основные принципы и методы
- •Процесс оценки
- •Региональный рынок недвижимости
- •Рыночная цена
- •Принципы оценки недвижимости
- •Метод сравнения продаж для определения рыночной стоимости недвижимости
- •Применение мсп
- •Оценка износа
- •Метод разбивки
- •2. Метод сравнения продаж
- •3. Метод срока жизни
- •Доходный метод для определения рыночной стоимости недвижимости
- •Метод прямой капитализации
- •Метод дисконтирования денежных потоков
- •Анализ финансовых коэффициентов
- •Наиболее часто используемые коэффициенты
- •4.Требования по оформлению контрольной работы
- •Иллюстрации
- •Формулы
- •Вопросы для подготовки к зачету
- •Список литературы Основная литература
- •Дополнительная литература
- •Приложение 1 федеральное агентство по образованию
- •Выполнил(а) студ. Гр._______
- •080504.65 Государственное и муниципальное управление
- •450078, Г. Уфа, ул. Чернышевского, 145, к. 227; тел. (347) 241-69-85.
3.Методические указания по выполнению заданий основы рынков недвижимости
В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости. Российский рынок недвижимости отражает все проблемы экономики и характеризуется неравномерным развитием своих отдельных сегментов, несовершенной законодательной базой и низкой инвестиционной ликвидностью граждан и юридических лиц.
Под рынком недвижимости следует понимать определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользователей.
Традиционно в России недвижимость делится на три группы: жилищный фонд, нежилой фонд, земля. Каждая из групп развивается самостоятельно, имеет собственную законодательную базу. Наиболее быстрыми темпами в России развивается рынок жилья, вследствие того, что недвижимость с одной стороны, выступает основой личного существования граждан, и с другой стороны, имеются объективные потребности населения в улучшении жилищных условий.
Региональный рынок недвижимости (РРН) представляет собой социально-экономический объект исследования, на функционирование которого влияют три взаимосвязанных комплекса: экономический, социальный, экологический.
Под структурой РРН понимается долевое представительство на нем агентов государственной, муниципальной, корпоративной и частной форм собственности.
Главной функцией органов власти всех уровней является создание максимально благоприятных условий для эффективного экономического и социального развития как федерального, так и, в особенности, региональных рынков жилья.
Теоретически можно говорить о существовании федерального и региональных рынков жилья. Сущностью их деятельности является обмен правами на недвижимостью на межрегиональном и региональном уровнях. Однако суммарный объем обменных сделок на межрегиональном уровне пренебрежительно мал по сравнению с объемом внутрирегиональных сделок. Поэтому изучение региональных рынков недвижимости представляет для хозяйственной практики особый интерес.
Основной задачей муниципальных властей как регулирующих является создание максимально благоприятных условий для эффективного развития РРН, а их целью как субъектов рынка является максимализация прибыли, идущей на пополнение муниципального бюджета, часть которого должна направляться на активизацию создания первичного рынка недвижимости. Основные изложенные выше положения иллюстрируются схемой на рис.2, представляющий собой графическую интерпретацию системной модели РРН.
На схеме отображено деление объектов рынка по формам собственности, по классам, по типам субъектов рынка, по типам владения. Рынок недвижимости подразделен также по функциональной роли его сегментов, по географическому признаку (учет территориальных границ и пространственных масштабов рынка).
РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ
МИРОВОЙ
РЕГИОНАЛЬНЫЙ
НАЦИОНАЛЬНЫЙ
по масштабам
рынков с точки зрения территориальных
границ
Каждый из рынков
состоит из сегментов
Жилье
Коммерческие
помещения
Земельные участки
Промышленные
объекты
Объекты с/х
назначения
Рис. 1. Рынок
недвижимости
Каждый сегмент имеет вид