3. Износ в оценке и методы его определения.

Источник: пособие Мирзоян и др., см. лекции ОН стр. 66

Износ характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении со временем стоимости (обесценении) под воздействием различных факторов. По мере эксплуатации объекта постепенно ухудшаются параметры, характеризующие конструктивную надежность зданий и сооружений, а также их функциональное соответствие текущему и тем более будущему использованию, связанные с жизнедеятельностью человека. Кроме того, на стоимость недвижимости в не меньшей степени оказывают влияние и внешние факторы, обусловленные изменением рыночной среды, наложением ограничений на определенное использование зданий и т.д.

Износ (И) обычно измеряют в процентах, а стоимостным выражением износа является обесценение (О).

Классификация износа объектов недвижимости:

Общая модель совокупного износа выглядит следующим образом:

1)СИ = 1 - (1 – И_ФИЗ)*(1 – И_ФУН)*(1 – И_Э), где:

СИ – величина совокупного износа; И_ФИЗ – физический износ; И_ФУН – функциональный износ; И_Э – экономический (внешний) износ.

2)***Еще формула (но первая более логична, т. к. по этой формуле износ может быть более 100 % и все износы по значению равнозначны, нет воздействия друг на друга)

СИ = И_ФИЗ + И_ФУН+- И_Э

Совокупность всех возможных видов износа - это накопленный износ объекта оценки.

1)Физический износ - постепенная утрата изначально заложенных при строительстве технико-эксплуатационных качеств объекта под воздействием природно-климатических факторов, а также жизнедеятельности человека.

Методы расчета физического износа зданий:

• нормативный (для жилых зданий);

• стоимостный;

• метод срока жизни (эффективного возраста).

Нормативный метод предполагает использование различных нормативных инструкций межотраслевого или ведомственного уровня (пример: Правила оценки физического износа жилых зданий (ВСН 53-86) Государственного комитета по гражданскому строительству и архитектуре при Госстрое СССР. М., 1990). В указанных правилах даны характеристика физического износа различных конструктивных элементов зданий и их оценка. Описанная методика применяется исключительно в отечественной практике.

Суть стоимостного метода заключается в определении затрат на воссоздание элементов здания. Данный метод позволяет сразу рассчитать износ элементов и здания в целом в стоимостном выражении. Поскольку расчет обесценения производится на основе разумных фактических затрат на доведение изношенных элементов до «практически нового состояния», результат по данному подходу можно считать достаточно точным. Недостатки метода - обязательная детализация и точность расчета затрат на проведение ремонта изношенных элементов здания.

Определение физического износа зданий методом срока жизни. Показатели физического износа, эффективного возраста и срока экономической жизни находятся в определенном соотношении, которое можно выразить формулой:

,где

И – износ, %; ЭВ – эффективный возраст, определяемый экспертом на основе технического состояния элементов или здания в целом; ЭЖ – типичный срок экономической жизни; ОСФЖ – оставшийся срок физической жизни.

2)Функциональный износ.

Признаки функционального износа в оцениваемом здании - несоответствие объемно-планировочного и/или конструктивного решения современным стандартам, включая различное оборудование, необходимое для нормальной эксплуатации сооружения в соответствии с его текущим или предполагаемым использованием.

Причины функционального износа: недостатки, требующие добавления элементов; недостатки, требующие замены или модернизации элементов; сверхулучшения.

Устранимый функциональный износ рассчитывается чаще всего стоимостным методом. Устранимый функциональный износ определяется затратами на необходимую реконструкцию, способствующую более эффективной эксплуатации объекта недвижимости. Износ считается устранимым, если его устранение физически возможно и экономически целесообразно.

Признаком неустранимого функционального износа является экономическая нецелесообразность осуществления затрат на устранение этих недостатков. Стоимость неустранимого функционального износа может определяться следующими способами:

- на основе потерь в арендной плате;

- на основе избыточных эксплуатационных затрат;

- на основе парных продаж.

3)Внешний (экономический) износ - обесценение объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней сре­ды: рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменений окружающей инфраструктуры и законодательных решений в области налогообложения и т.п. Внешний износ недвижимости в зависимости от вызвавших его причин в большинстве случаев является неустранимым по причине неизменности местоположения, но в ряде случаев может «самоустраниться» из-за позитивного изменения окружающей рыночной среды.

Для оценки внешнего износа могут применяться следующие методы:

- капитализации потерь в арендной плате;

- на основе избыточных операционных расходов;

- сравнительных продаж (парных продаж);

- срока экономической жизни (эффективного возраста).

Методом капитализации потерь в арендной плате и на основе избыточных операционных расходов расчет внешнего износа производится аналогично расчету функционального неустранимого износа. В случае оценки внешнего износа необходимо выявить потери в арендной плате, вызванные признаками внешнего износа или избыточные операционные расходы, вызванные признаками внешнего износа.

Метод парных продаж основан на анализе имеющейся ценовой информации по недавно проданным аналогичным объектам (парным продажам). При этом предполагается, что объекты парной продажи отличаются друг от друга только выявленным и соотнесенным к объекту оценки экономическим износом.

Пособие: Износ (как потеря стоимости) может быть выражен в абсолютных и относительных единицах.

- Если износ выражен в абсолютных единицах (денежных единицах), то он вычитается из полной стоимости воспроизводства: СВ = ПСВ – И или СЗ = ПСЗ – И, где

СВ, СЗ – стоимость воспроизводства/замещения объекта; ПСВ, ПСЗ – полная стоимость воспроизводства/замещения объекта; И – износ объекта оценки, выраженный в ден. единицах.

- Если износ выражен в относительных единицах (процентах), то применяется следующая формула: СВ = ПСВ∙(1 – И), где И – износ объекта оценки, выраженный в относительных единицах.

Выделяют два способа определения износа:

1.Метод срока жизни.

И = (ЭВ / ФЖ) ∙ 100%, где И – износ, %.;

ЭВ – эффективный возраст, определяемый экспертом на основе технического состояния элементов или здания в целом. Эффективный возраст (ЭВ) рассчитывается на основе хронологического возраста здания с учетом его технического состояния и сложившихся на дату проведения оценки экономических факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта. В зависимости от особенностей эксплуатации здания эффективный возраст может отличаться от хронологического возраста в большую или меньшую сторону.

ФЖ – типичный срок физической жизни.

Физический износ можно рассчитать как для отдельных элементов здания, так и для здания в целом. Для приближенных расчетов износа возможно использовать упрощенную формулу

И = (ХВ / ФЖ) ∙ 100% , где ХВ – хронологический возраст.

2.Метод разбиения на виды износа (наиболее распространенный).

В зависимости от факторов снижения стоимости недвижимости износ подразделяется на физический, функциональный и внешний (экономический). Физический и функциональный износ может быть устранимым и неустранимым. Внешний износ, как правило, неустраним.

Сумма всех возможных видов износа – это накопленный износ объекта недвижимости.

КРАТКО:

Износ имущества (или устаревание) - снижение или потеря стоимости имущества в результате уменьшения полезности объекта под воздействием различных причин: физических, технологических, эстетических факторов, а также изменений окружающей среды. Износ имущества при оценке определяют на основании его фактического состояния. и. То есть:

Износ - любая потеря полезности, которая приводит к тому, что рыночная стоимость имущества становится меньше стоимости замещения (воспроизводства).

В оценке различают три вида износа: физический, функциональный и внешний (экономический).

Физический износ - это снижение полезности и стоимости актива из-за ухудшения его физического состояния, потери естественных свойств в результате эксплуатации и природного воздействия. Физический износ бывает устранимый и неустранимый.

Устранимый физический износ - износ, затраты на ликвидацию которого оправданы ростом доходности или увеличением стоимости всего объекта. Неустранимый физический износ - износ актива, затраты на устранение которого превышают соответствующее увеличение его стоимости.

Функциональный износ (устаревание) - потеря стоимости актива, связанная с невозможностью выполнять функции, для которых актив предназначался в результате технических нововведений или изменения рыночных стандартов. То есть это - потеря стоимости вследствие относительной неспособности данного объекта обеспечить полезность по сравнению с новым объектом, созданным для таких же целей. Он обычно вызван несоответствием техническим и функциональным требованиям по таким параметрам как размер, стиль, срок службы и т. д.

Внешний (экономический) износ (устаревание) - потеря стоимости актива, вызванная внешними экономическими и неэкономическими факторами (политическими, юридическими, социальными и др.)