Раздел № 4.

1. В рамках оценки были получены данные: ставка капитализации равна 18%, а ипотечная постоянная равна 20%. Какие выводы Вы можете сделать и какие рекомендации можете дать собственнику объекта или инвестору?

Стоимость объекта будет уменьшаться, т.к. ставка капитализации меньше ипотечной постоянной, а по общему правилу финансового левериджа увеличение стоимости произойдет в обратном случае, когда Rm<Ro. И, следовательно, в данной ситуации собственнику объекта или инвестору нецелесообразно привлекать заемный капитал.

ОБЪЯСНЕНИЕ:

Метод связанных инвестиций или техника инвестиционной группы( для расчета инвест. ст-ти исп-ся!!)

Так как большинство объектов недвижимости покупается с помощью заемного и собственного капитала, коэффициент капитализации должен удовлетворять требованиям доходности на обе части инвестиций. Величина данного коэффициента определяется методом связанных инвестиций или техникой инвестиционной группы. Коэффициент капитализации для заемных средств называется ипотечной постоянной и рассчитывается по следующей формуле:

Если условия кредита известны, то ипотечная постоянная определяется по таблице шести функций сложного процента: она будет представлять собой сумму ставки процента и коэффициента фонда возмещения или же будет равна коэффициенту взноса на амортизацию единицы.

Коэффициент капитализации для собственного капитала рассчитывается по формуле:

Общий же коэффициент капитализации определяется как средневзвешенное значение

Ro = M * R + (1 - М) * R , где

M - доля заемных средств в стоимости (коэффициент ипотечной задолженности);

Rm- коэффициент капитализации для заемного капитала (ипотечная постоянная);

Re- коэффициент капитализации для собственного капитала.

(1 - М) - доля собственных средств в стоимости

***

Весь инвестированный капитал = СК+ ЗК

Общее правило финансового левериджа:

Стоимость будет увеличиваться, если Rm<Ro → М увеличивается

Rm≤Ro≤ Re

- Если Rm<Ro - в этом случае целесообразно привлекать ЗК и увеличивать коэф. ип. задолж.

- Если Rm<Re, тогда будет выполнено правило ФЛ (Rm<Ro) и тогда коэф. ип.задолжти (М) будет целесообразно увеличивать.

2. Вам необходимо определить стоимость деловой репутации предприятия. Каковы будут различия в используемой методологии, если Вам это необходимо для двух целей: 1) постановки на баланс 2) для принятия управленческих решений?

Если говорить в общем, то в 1-ю очередь используется ДП, слабо применим ЗП и СП.

Конкретно про эти цели, не знаю.

3. Верно, ли утверждение: для случая стабильного уровня доходов в течение неограниченного времени коэффициент капитализации равен ставке дисконтирования? Аргументируйте ответ.

Верно. Стабильный уровень дохода означает, что стоимость капитала не меняется и возмещение капитала произойдет из стоимости актива только при его перепродаже. В данном случае в коэффициенте капитализации нет необходимости учитывать возмещение капитала. R=r

Формула для определения ставки капитализации R=rc+0*r1 → R=r из способов расчета нормы возврата капитала, которая показывает годовую величину возмещения средств, вложенных в объект недвижимости в том случае, если по каким-либо причинам прогнозируется потеря этих средств полностью или частично в период владения объектом.

*** Стоимость складывается из ожидаемых доходов; по предположениям доходы стабильны, следовательно стоимость не изменится.

4. Верно ли утверждение: остаточную стоимость в оценке бизнеса определяют в методе накопления чистых активов.

Нет, утверждение не верно. Метод накопления чистых активов относится к затратному подходу. Остаточная же стоимость в оценке бизнеса определяется в методе дисконтированных денежных потоков в доходном подходе.

Дополнительный материал:

Определение остаточной стоимости бизнеса

Определение остаточной стоимости основано на предпосылке о том, что бизнес способен приносить доход и по окончании прогнозного периода. Предполагается, что после окончания прогнозного периода доходы бизнеса стабилизируются, и в остаточный период будут иметь месть стабильные долгосрочные темпы роста или бесконечные одноуровневые доходы.

Расчет стоимости в после прогнозный период может быть произведен несколькими методами в зависимости от планируемых изменений, которые вероятны в после прогнозный период. Существуют следующие методы расчетов:

       по ликвидационной стоимости – данный метод используется в том случае, если в после прогнозный период ожидается ликвидация компании с последующей перепродажей имеющихся активов. При расчете ликвидационной стоимости необходимо принять во внимание расходы, связанные с ликвидацией, и скидку на срочность (при срочной ликвидации);

       по стоимости чистых активов – техника расчетов аналогична расчетам ликвидационной стоимости, но не учитывает затрат на ликвидацию и скидку за срочную продажу активов компании. Данный метод может быть использован для стабильного бизнеса, главной характеристикой которого являются накопленные активы;

       метод «предполагаемой продажи» – состоит в пересчете денежного потока в показатели стоимости с помощью специальных коэффициентов, полученных из анализа ретроспективных данных по продажам сопоставимых компаний;

       модель Гордона – капитализирует годовой доход послепрогнозного периода в показатель стоимости при помощи коэффициента капитализации, рассчитанного как разница между ставкой дисконтирования и долгосрочными темпами прироста. При отсутствии темпов роста коэффициент капитализации будет равен ставке дисконтирования.

Модель Гордона и метод «предполагаемой продажи» основаны на прогнозе получения стабильных доходов в остаточный период и предполагает, что величины амортизации и капиталовложений равны. Кроме того, в модели Гордона предполагается, что стратегия развития бизнеса не изменится.

Поскольку по истечении прогнозного периода предполагается дальнейшее стабильное развитие бизнеса, при определении остаточной стоимости компании используется модель Гордона.

Расчет остаточной стоимости в соответствии с моделью Гордона производится по формуле:

где Vост - остаточная стоимость бизнеса,

- денежный поток доходов за последний год прогнозного периода;

R - ставка дисконтирования для собственного капитала;

g - долгосрочные темпы прироста.

Полученную таким образом остаточную стоимость бизнеса на конец прогнозного периода приводят к текущим стоимостным показателям