2. Анализ отраслевого окружения Модель «Пяти сил конкуренции» м. Портера

Рыночная сила поставщиков

Для компаний-застройщиков и девелоперов поставщиками можно считать компании, предоставляющие материалы, и подрядчиков, выполняющих сами строительные работы. Так, компания NCC Real Estate является частью крупного скандинавского строительного концерна NCC и работает в тесной кооперации с другими его подразделениями, такими как NCC Строительство и NCC Purchasing Group. NCC Строительство является главным подрядчиком на всех объектах NCC Real Estate.С помощью NCC Purchasing Group компания осуществляет глобальные международные закупки для своих строительных объектов, что способствует снижению и оптимизации общих затрат, связанных с приобретением материалов и оборудования, и, как следствие, позволяет снизить конечную стоимость недвижимости и предоставляет компании NCC Real Estate дополнительные конкурентные преимущества.

Другие представители рынка недвижимости Санкт-Петербурга так же стремятся добиться от поставщиков своевременного, бесперебойного и комплексного снабжения производства необходимыми материалами, ресурсами для строительства. Поэтому большинство компании на рынке работают в основном со своими поставщиками и подрядчиками, например концерн Лемминкяйнен и Группа ЛСР. Компания «ЛенСпецСМУ» вообще представляет собой вертикально-интегрированную структуру, контролирующую весь производственный процесс строительства зданий и сооружений, самостоятельно производя строительные материалы и владея собственным парком строительной техники. Таким образом, многие предприятия представляют собой сложные структуры или входят в состав крупнейших холдингов, имеют собственных поставщиков и подрядчиков, которые также являются частью этих холдингов, и это дает застройщикам серьезные гарантии того, что сроки строительства и качество работ будут соблюдены.

Однако некоторым компаниям приходится добиваться тех же результатов посредством сотрудничества с ведущими поставщиками, чьи строительные меры должны в полной мере отвечать их высоким запросам, обеспечивать ту же уверенность в качестве работ и сроках их сдачи. Так, ЗАО «Строительный трест» имеет прочные налаженные связи с организациями-поставщиками, которые позволяют компании обеспечить непрерывный процесс строительства. А для компании «ЮИТ Лентек» нормальной практикой является проведение закрытых конкурсов, которые помогают принять решение по выбору поставщиков и подрядчиков, а также стоимости выполнения отдельных видов работ по объектам. Главной своей задачей при этом компания ставит минимизацию затрат на строительство при соблюдении всех необходимых условий.

Товары-субституты

Как уже упоминалось в PEST- анализе, сейчас имеет место тенденция смещения спроса на недвижимость в область. Поэтому у новостроек эконом и комфорт класса появляется серьезный конкурент – коттеджные поселки эконом класса. Этот сегмент рынка недвижимости сейчас динамично развивается в пригороде Петербурга и Ленинградской области. В среднем цена на коттедж эконом класса составляет 2-3 млн рублей²³. Хотя это и несколько выше, чем цены на квартиры NCC свою роль тут могут сыграть факторы близости к природе, желания покупателей иметь собственный дом со всеми его положительными характеристиками: чистым воздухом, уединенностью, престижностью загородного дома

Угроза появления новых конкурентов

В целом, угроза появления новых конкурентов у NCC Недвижимость умеренная, так как барьеры на входе в отрасль достаточно высоки, но и привлекательность отрасли тоже значительная. Можно выделить следующие барьеры на входе в отрасль: большие начальные инвестиции, капиталоемкость, долгий период введения объектов в эксплуатацию, необходимость нахождения и установления контактов с поставщиками, высокие расходы на рекламу для приобретения известности у потребителей, значительный эффект от масштаба производства у компаний в отрасли. Этим условиям способны противостоять только крупные устойчивые фирмы с развитыми структурами, которыми большинство «новичков» не обладает. Более того, несмотря на то, что продукция формально дифференцируется по классам (эконом, комфорт, бизнес, элитная), внутри каждого класса товары однородны, и покупатель может отдать предпочтение любой компании, предложение которой он сочтет более привлекательным. А это значит, что особую роль играет бренд и репутация застройщика, а также развитость его маркетинговой сети.

Итак, на основе проведенных анализов внешней и внутренней среды компании мы можем выделить сильные и слабые стороны NCC Real Estate, которые представлены ниже в виде первичной SWOT-матрицы (таб. 1):

Сильные стороны(S) Маркетинг Репутация стабильной надежной скандинавской компании Реализация партнерских проектов Технологии, производство Энергосберегающие инновационные технологии (программа «Зеленое здание») Эффективные международные закупки материалов через NCC Purchasing Group Финансы Использование собственных, а не заемных средств при реализации проектов Персонал Привлекательный работодатель

Слабые стороны(W) Маркетинг Незначительное представительство на рынке Неузнаваемый бренд Недифференцированный продукт -квартиры лишь эконом и комфорт класса Менеджмент Консервативная политика компании

Возможности(O) Растущий спрос на недвижимость в Санкт-Петербурге Рост личного располагаемого дохода и высокая покупательная способность населения – они вместе! Оживление на рынке ипотечного кредитования Изменения во вкусах и предпочтениях покупателей в посткризисный период Рост популярности загородной недвижимости????? O or T???

Угрозы(T) Устаревшее законодательство в данной отрасли Высокая конкуренция на рынке Законопроекты о запрете или строгой регламентации застройки в историческом центре города

Таблица 1.SWOT-матрица компании NCC Real Estate

Конкуренты NCC Real Estate

Рынок недвижимости Санкт-Петербурга характеризуется большим количеством игроков на нем. Только в жилищном строительстве число застройщиков по данным разных источников варьируется от 120 до 250²⁴. Как следствие, доли рынка распределены в небольших соотношениях и имеет место высокая конкуренция между участниками. По данным рейтинга за 2011 год, например, видно, что наибольшая доля строящихся тогда площадей в городе не превышала 10,3%²⁵. И компания NCC Real Estate вынуждена существовать в этих непростых условиях. Среди основных ее конкурентов можно выделить компании «ЮИТ», «Лемминкяйнен», «ЛенСпецСМУ», «Строительный трест» и ГДСК.

Начнем с компании «ЮИТ ДОМ». Этот бренд принадлежит компании ЮИТ «Лентек», принадлежащей в свою очередь крупному финскому концерну YIT.

Компания ЮИТ «Лентек» занимается промышленным и коммерческим строительством, жилищным строительством под брендом ЮИТ Дом, девелопментом, реконструкцией и реставрацией объектов (включая памятники истории и культуры), архитектурным и строительным проектированием, технической экспертизой и согласованием проектов.²⁶

ЮИТ Лентек реализует несколько проектов в сфере жилищного строительства и ведет изыскательские работы по целому ряду «пятен» в разных районах Санкт-Петербурга. Конкурентными по отношению к компании NCC являются такие проекты как жилые комплексы «Костромской», Solo в Выборгском районе города, жилой комплекс Vita Nova в Красносельском районе и некоторые другие. Они также относятся к жилью комфорт класса и цены их сопоставимы с ценами проектов NCC (в среднем 90 000 – 100000 за кв. метр).

На всех объектах компания выступает в качестве застройщика, заказчика и генерального инвестора, что гарантирует согласованное и качественное выполнение всех этапов строительства от проектирования до передачи квартир покупателям, а также обеспечивает возведение жилья в намеченные сроки, устраняя тем самым инвестиционные риски покупателей при покупке квартир в строящихся жилых домах. Более того, это позволяет фирме сокращать производственную цепочку и делает проект более экономичным для потребителя²⁷.

Компания также проводит сильную политику в области персонала, организуя даже зарубежные стажировки.

Другим конкурентом NCC на петербургском рынке является компания «ЛенСпецСМУ», входящая в холдинг «Эталон». Главным направлением деятельности ЛенСпецСМУ на протяжении всей истории ее существования является жилищное строительство. Постепенно компания превратилась в крупную вертикально-интегрированную структуру, контролирующую весь производственный процесс строительства зданий и сооружений. Она самостоятельно производит строительные материалы, имеет собственный парк строительной техники, постепенно развивает коммерческое и промышленное направления строительства.. Также как и NCC Real Estate компания ЛенСпецСму имеет опыт партнеринга, таким образом она осуществила такие проекты, как строительство Волковской подстанции, завода «General Motors Авто» и другие.

В настоящее время Группа компаний «Эталон» прочно занимает положение лидера в строительной отрасли Северо-Западного региона. Доля жилой недвижимости ЛенСпецСМУ составляет до 15% от общего объема рынка жилья Санкт-Петербурга²⁸.

Конкурентными можно считать проекты «Юбилейный квартал» в Приморском районе Санкт-Петербурга, «Орбита» в Калининском районе. Почему? Средняя цена за квадратный метр там 80000-90000 рублей, что несколько ниже, чем цены, предлагаемые на объектах NCC.

Сильными сторонами компании являются применение новых материалов и технологий, таких как навесные вентилируемые фасады, приспособленные к непростым погодным условиям северо-запада, а также использование такой уникальной инженерной разработки как конструктивно-технологическая система (ККТС), позволяющей возводить здания любой высоты. Также особенностью компании является квартальная застройка и нестандартная архитектура зданий.

Следующим конкурентом NCC Real Estate является ЗАО «Строительный трест» — крупная строительная компания, являющаяся лидером кирпичного домостроения Санкт-Петербурга.

ЗАО «Строительный трест» также выполняет функции инвестора, застройщика, генерального подрядчика, субподрядчика. Компания является объединением профессиональных организаций, обеспечивающих замыкание полного цикла строительства. Таким образом, она гарантирует высокое качество на всех стадиях возведения и эксплуатации здания²⁹.

Основными направлениями деятельности компании являются: комплексное освоение территорий под жилищное строительство, строительство промышленных объектов, строительство объектов социального назначения, строительство офисных зданий и торговых помещений, малоэтажное строительство, реконструкция старого фонда.

Конкурирующими проектами являются жилые комплексы «Невский стиль», «Золотая середина», «Капитал», «Адмирал Нахимов» и другие, а средняя цена за кв. метр составляет 90 тыс. рублей. Почему?

Визитная карточка компании — современные жилые комплексы комфорт-класса в лучших местах города, сданные точно в срок, а также современные технологии строительства и экологически чистые материалы; высококачественные инженерные коммуникации и большой выбор комфортабельных планировок с улучшенной предчистовой отделкой.

Очередной конкурент NCC Real Estate – это концерн «Лемминкяйнен» - многопрофильная строительная компания, действующая в России с начала 1970-х годов.

С 1 января 2011 года концерн Лемминкяйнен реорганизовал свою деятельность по трем основным направлениям: строительство зданий и сооружений, строительство инфраструктуры, инженерно-технический монтаж и техническое обслуживание объектов недвижимости³⁰.

Спектр услуг, предлагаемых заказчику на российском рынке, постоянно расширяется, и на сегодняшний день наиболее перспективным для стратегического роста сегментом рынка компания видит жилищное строительство, которое осуществляется под управлением ЗАО «Лемминкяйнен Рус», одновременно это же подразделение занимается девелопментом недвижимости.

«Лемминкяйнен» занимается строительством жилья комфорт-класса, основными в Санкт-Петербурге являются такие проекты, как «Александрия», жилой дом «Витебский, 85», жилой комплекс «Айно».

К основным преимуществам компании можно отнести надежное финансирование объектов, высококачественные материалы, используемые при строительстве, многолетний опыт в строительстве, работу с собственными поставщиками и подрядчиками (входящими в концерн?), высокий профессионализм сотрудников. Лемминкяйнен имеет репутацию надежного партнера, в долгосрочной перспективе планирует устойчивый экономический рост и постоянное развитие с учетом требований экологии и безопасности.

Другим крупным игроком на рынке недвижимости Петербурга является группа ЛСР, объединяющая предприятия по производству строительных материалов, добыче и переработке нерудных ископаемых, оказанию механизированных услуг, девелопменту и строительству зданий, построенных по проектам ведущих отечественных и зарубежных архитекторов. Девелопмент, организацию инвестирования и строительство современных жилых комплексов группа ЛСР осуществляет через принадлежащую ей компанию ГДСК («Городскую ДомоСтроительную Компанию» ), которая выполняет на всех объектах функции заказчика, инвестора, застройщика.

ГДСК осуществляет проекты массовой застройки территорий,  включающие жилые дома «эконом» и «комфорт» классов различной конструкции, объекты социальной, обслуживающей и торговой инфраструктуры.

Компания ГДСК входит в тройку крупнейших застройщиков Санкт-Петербурга. Она владеет недвижимостью как в историческом центре Санкт-Петербурга, так и квартирами в благоустроенных многоэтажных районах. К последним можно отнести такие проекты, как «Каролина», «Долгоозерный», «Антей», «Южный», «Аврора». Цены на квартиры группы ГДСК значительно ниже, чем у NCC Real Estate, (70-90 тыс. руб. за кв.метр \ 70-140 тыс. руб. за кв. метр)что, скорее всего, обусловлено российским происхождением компании.

В строительстве применяется хорошо зарекомендовавшая себя энергоэффективная технология устройства фасадов, благодаря чему комплекс обладает повышенной тепло- и звукоизоляцией. Квартиры передаются новоселам с улучшенной отделкой мирового уровня.

1 www.nccr.ru

2 Газета “Fastighetsvarlden” (Мировая недвижимость), http://www.fastighetsvarlden.se/

http://www.fastighetsvarlden.se/notiser/ncc-och-siab-gar-samman/ Опубликовано 18/02 1997

3 Ссылка на обсуждение

4 Ссылка на интервью

5 ШК – ЗСД, Эланд - КАД

6 Ссылку!

7 http://www.nccr.ru/ru/About-NCC/Press/Press-releases/NCC------------/

8 http://kremlin.ru/news/14503

9 http://www.centr-garant.ru/index.php?id=93

10 http://www.centr-garant.ru/index.php?id=93

11 Кто строит в Петербурге № 31 (33) 7 ноября 2011 г.

12 http://www.dp.ru/a/2012/04/03/Developeri_opolchilis_na/

13 Ссылка на Путина

14 скриншот

15 скриншот

16 ??????

17 По-моему bn

18 http://gov.spb.ru/gov/admin/otrasl/trud/demogr

19 www.domkontrol.ru

20 Смещение спроса

21 http://www.dp.ru/a/2012/03/30/Gorozhane_uezzhajut_v_oblast/

22 http://belaruscity.net/goroda_mira/peterburg/stati_zachem_gidroizolyaciya_v_pitere-210.html

23 http://www.poselkispb.ru

24 Использованы материалы интернет-сайтов, презентующих каталоги строительных фирм (например, http://www.eip.ru/ , http://www.nevastroyka.ru/

25 http://interfax.m2.ru/blogs/40967/

26 http://www.yit.ru/segments/about/spb

27 http://www.yit.ru/segments/about/spb

28 http://www.lenspecsmu.ru

29 www.stroytrest.spb.ru/

30 http://www.lemminkainen.ru/